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Mietrechtspresse

Berliner Mietrecht-Fachanwalt Alexander Bredereck informiert die Öffentlichkeit als Interviewpartner bekannter deutscher Medien regelmäßig zu aktuellen mitrechtlichen und immobilienrechtlichen Themen.

Fachanwalt Bredereck veröffentlicht Beiträge über Aktuelles im Mietrecht und schreibt Artikel zu wichtigen Mietrecht-Themen in den Online-Medien großer Berliner Tageszeitungen.

 

Fachanwalt Bredereck in der Berliner Morgenpost

Berliner Mietrecht-Fachanwalt Alexander Bredereck veröffentlicht regelmäßig zu aktuellen mietrechtlichen und immobilienrechtlichen Themen in der Online-Ausgabe der Berliner Morgenpost. Die Fachanwalt-Artikel in der Berliner Morgenpost finden Sie hier.

Berliner Morgenpost

Fachanwalt-Beiträge auf Online-Presseportalen: Auswahl

10.3.2011

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte zu den Rechten des Vermieters (Anfechtung, Kündigung des Mietvertrages) bei Falschangaben des Mieters

Der Vermieter will einen Mieter, der keinen Ärger macht. Immer ausgefeilter, immer bohrender werden deshalb die Fragen, die er einem potentiellen Mieter stellt. Einige Mieter reichen edle Bewerbungsmappen ein, ganz wie Universitätsabsolventen im Gerangel um einen gut dotierten Posten. Der ideale Mieter muss nicht nur Akademiker und am Besten Single mit Niveau sein. Er muss vor allem ein gutes geregeltes Einkommen haben und insgesamt den Eindruck machen, dass er die Miete immer pünktlich zahlen wird. Um da sicher zu gehen, verlangen Vermieter Auskunft und zunehmend auch Nachweise.

Darf der Mieter hier lügen und etwa die 2 unterhaltspflichtigen Kinder verschweigen, denen er regelmäßig Unterhalt zahlt? Muss er beichten, dass er früher einmal in Zahlungsverzug geraten ist? Welche Konsequenzen hätten diese Falschaussagen?

Die Rechtsprechung hat hierzu einige Leitlinien entwickelt: Der Vermieter darf Auskunft über diejenigen Tatsachen verlangen, die wichtig sind für den Fortbestand des Mietverhältnisses. Die Fähigkeit, regelmäßig die Miete zu zahlen, ist so eine Tatsache. Deshalb, so die Rechtsprechung, darf der Vermieter eine Mietschuldenbescheinigung fordern oder Einkommensnachweise verlangen.

Falschinformationen haben empfindliche Konsequenzen für den Mieter. Der Vermieter hat dann nämlich grundsätzlich folgende Wahl: Er kann den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten oder den Mietvertrag fristlos kündigen. Im ersten Fall wäre der Mietvertrag von Anfang an nichtig – mit allen damit zusammenhängenden Konsequenzen.

Tipp Mieter: Über Ihr Einkommen oder vorige Säumnisse müssen Sie – falls danach gefragt – die Wahrheit sagen. Sie müssen sich bewusst sein, dass Falschaussagen hierüber die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge haben können. Sie müssen aber nicht über alles Auskunft erteilen. Über einen Kinderwunsch etwa oder einen Heiratswunsch müssen Sie nichts sagen. Wenn der Vermieter von Ihnen zu viel wissen will, empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen, bevor Sie antworten. Grundsätzlich gilt nämlich: Wenn der Vermieter eine Tatsache nicht wissen muss, dürfen Sie die Unwahrheit sagen.

Tipp Vermieter: Natürlich müssen Sie sicher gehen, einen solventen Mieter zu bekommen. Wichtig ist es aber auch, nur die erforderlichen Tatsachen in Erfahrung zu bringen. Überspannen Sie den Bogen in Bezug auf die eingeforderten Informationen nicht. Vertrauen Sie lieber auf Ihre Menschenkenntnis. Wollen Sie wirklich einen hohen Bundesbeamten als Mieter verlieren, nur weil dieser mit seinem Vormieter wegen einer (vielleicht berechtigten) Mietminderung Streit hatte?


Ein Beitrag von Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

08.03.2011

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte zu den Rechten des Vermieters und des Mieters bei modernen Dämm- und Lüftungskonzepten

Die DIN 1946-6: Lüften von Wohnungen sorgt für Schlagzeilen. Nach dieser DIN-Norm muss ein bestimmter Luftaustausch in der Wohnung bei geschlossenen Fenstern vorliegen. Der Grund: Bei zu geringem Luftaustausch droht gesundheitsschädliche Schimmelbildung. Die DIN-Norm sieht vor, dass ein bestimmter „Luftvolumenstrom“ in den Räumen zirkulieren muss. Notfalls muss ein künstlicher Spalt zwischen Fenster und Fensterrahmen geschaffen werden.

Was aber, wenn die Wohnung aufwändig mit hochisolierenden Doppel- oder Dreifachglasfenstern ausgestattet wird? Ein Haus oder eine Wohnung soll so energieeffizient, wie möglich gemacht werden. Hierzu verpflichtet schließlich – langfristig – der Geldbeutel, oder – wegen des Klimaschutzes – doch zumindest ein gesellschaftliches Anliegen.

Die DIN-1946-6: Lüften von Wohnungen hat juristische Sprengkraft: Kann der Mieter die aufwändige Erneuerung der Fenster – mit der dazugehörigen Mieterhöhung – mit dem Argument vor Gericht verhindern, dass die neuen Isolierfenster wegen der DIN-1946-6 unsinnig sind? Der Vermieter müsse schließlich wegen dieser DIN-Norm für einen Luftaustausch sorgen, der die Isolierung komplett aufheben würde. Ist der Vermieter zum Umbau der gerade eingebauten Isolierfenster wegen der DIN-1946-6 verpflichtet? Mindert sich die Miete, wenn die Luftaustauschmaßnahmen nach DIN-1946-6 fehlen und dann Schimmel entsteht? Macht sich der Vermieter sogar schadensersatzpflichtig, wenn der Mieter oder seine Kinder dann durch den Schimmel erkranken?

Obergerichtliche Rechtsprechung existiert hierzu noch nicht. Entscheidend wird wohl sein, ob die Gerichte der DIN-1946-6 den Status einer allgemein anerkannten Regel der Technik zuschreiben. Aktuelle Stimmen meinen kritisch, dass die DIN-1946-6 noch zu kurz „auf dem Markt“ sei und noch nicht durch Wissenschaft und Technik anerkannt sei. Die seit Mai 2009 bestehende DIN-Norm müsse in der Praxis noch erprobt werden, um den Stand einer allgemein anerkannten Regel der Technik zu erhalten. Gut möglich, dass umgekehrt ein Schuh draus wird. Gerade weil Wissenschaft und Technik einen bestimmten Luftaustausch in einer Wohnung bei geschlossenen Fenstern für die Luftqualität, für den Feuchtigkeitsschutz und die Abwehr von Schimmelbefall für erforderlich hält, ist dies in eine DIN-Norm aufgenommen worden. DIN-Normen bilden nach obergerichtlicher Rechtsprechung nämlich die Messlatte für die allgemein anerkannten Regeln der Technik, egal wie bekannt oder unbekannt in breiten Teilen der Bevölkerung sie sind.

Tipp Mieter: Seien Sie mutig! Fordern Sie Ihr Recht auf eine gesunde Luftzirkulation ein! Keiner kann von Ihnen erwarten, dass sie einen umfangreichen Durchlüftungsplan des Vermieters einhalten, nach dem Sie zu bestimmten Tages- und Nachtzeiten für 5 Minuten alle Fenster aufreißen müssen. Sicherlich müssen Sie nicht mittags nach Hause fahren, um zu lüften. Möglicherweise sind die vielbeschworenen Isoliermaßnahmen und „Regeln über richtiges Heizungs- und Lüftungsverhalten“ gar nicht rechtskonform.

Tipp Vermieter: Falls Sie eine Modernisierung der Fenster planen, könnten Sie in eine Zwickmühle geraten. Ob es ausreicht, den Mieter zu umfangreichem Lüftungsverhalten zu verpflichten, ist fraglich. Unter Umständen trägt der Mieter, bei Vorliegen von Isolierfenster und ohne DIN-gerechte Luftzirkulation, aber eine Mitschuld, wenn er nicht vereinbarungsgemäß nach seinen Möglichkeiten lüftet. Deshalb sollte man den Mieter immer vertraglich zu ordnungsgemäßem Lüftungsverhalten verpflichten. Ist das unterlassen worden, sollte man den Mieter auf das ordnungsgemäße Lüftungsverhalten schriftlich hinweisen und sich den Erhalt des Hinweisschreibens schriftlich bestätigen lassen.


Ein Beitrag von Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

04.03.2011

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte zu den Rechten des Mieters und des Vermieters bei einer Berliner Räumung

Eine aktuelle Mietrechtsreform soll die Berliner Räumung als gesetzlich vorgesehene Art der Zwangsvollstreckung im Gesetz verankern. Die geplante, auch als „Lex Mietnomade“ bekannte Gesetzesänderung steht derzeit vor allem bei Mieterverbänden wegen – vermeintlich – erleichterter Räumungsmöglichkeiten in der Kritik.

Die Berliner Räumung hat sich in der Berliner Räumungspraxis entwickelt. Vereinfacht ausgedrückt funktioniert die Berliner Räumung so: Der Vermieter kündigt einem säumigen Mieter. Der Mieter weigert sich, zum Kündigungszeitpunkt auszuziehen. Der Vermieter klagt auf Räumung, gewinnt und lässt den rechtskräftigen Räumungstitel durch den Gerichtsvollzieher vollstrecken. Als ob dem Vermieter nicht bereits genug Kosten entstanden sind, verlangt der Gerichtsvollzieher nun auch noch einen Vorschuss für die Räumung. Dieser ist nicht unerheblich, weil zu den Gerichtsvollziehergebühren eigentlich auch noch die Kosten des Umzugsunternehmens und der Lagerung hinzukommen. Da werden schnell weitere 3000 € oder mehr fällig. Eigentlich. Bis die Rechtsprechung es erlaubte, die Vollstreckung auf die Herausgabe der Wohnung zu beschränken, also auf die Versteigerung nun verzichtet werden konnte.

Die einzige Voraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter ein Vermieterpfandrecht am gesamten Hausrat geltend macht. Das bedeutet zunächst, dass der Vermieter eine Forderung gegen den Mieter haben muss. Dies ist bei einer Räumung wegen Zahlungsverzugs natürlich der Fall. Einzelne Gegenstände dürfen aus dem Vermieterpfandrecht nicht herausfallen. Etwa der Chagall, der zur Sicherheit für ein Darlehen an eine Bank übereignet ist oder der hochwertige Flachbildfernseher, den der Bruder zum WM-Gucken mitgebracht und zufällig in der Wohnung vergessen hat.

Der Vermieter verwahrt den Hausrat und kann die verwertbaren Sachen selbst verwerten. In der Praxis bringt der Vermieter den Hausrat oft zum nächsten BSR-Hof. Doch hier lauert die Gefahr der Berliner Räumung für den Vermieter: Er ist dafür verantwortlich, dass er keine unverwertbare Sache (etwa den Chagall, die Stereoanlage des Bruders oder das Lesegerät für Sehgeschädigte) verwertet oder aus versehen wegwirft.

Tipp Mieter: Achten Sie darauf, dass Sie bei einer Berliner Räumung einen Überblick über die Sachen in Ihrer Wohnung behalten. Erstellen Sie eine Liste der Gegenstände, die nicht Ihnen gehören oder die sonst eine unverwertbare Sache darstellen. Vermerken Sie besonders die wertvollen Gegenstände. Erkundigen Sie sich, was genau unter unverwertbare Sachen fällt. Zeigen Sie dem Gerichtsvollzieher und dem Vermieter nachweisbar die unverwertbaren Gegenstände an.

Tipp Vermieter: Katalogisieren Sie! Machen Sie eine peinlich genaue Inventur der Gegenstände, die sich in der Wohnung und im Keller (!) befinden. Ordnen Sie die Gegenstände in verwertbare und unverwertbare Gegenstände, wobei die Tatsache, dass ein Gegenstand in der Wohnung war, zur Vermutung berechtigt, dass er im Eigentum des Mieters stand. Schauen Sie sich ein Gemälde besser 2-mal an, bevor Sie es als Ramsch abtun.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

28.02.2011

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte zu den Rechten des Vermieters und den Angehörigen bei Tod des Mieters

Droht den mit dem Mieter lebenden Angehörigen Wohnungslosigkeit, wenn der Mieter stirbt? Die Antwort ist ganz klar: Nein! Lebt der Ehegatte, Lebenspartner, oder Kinder und andere Familienangehörige mit dem Mieter, so treten sie in einer gesetzlich bestimmten Reihenfolge in den Mietvertrag ein. Doch nicht nur Familienmitglieder und Lebenspartner, sondern auch eine Person, die mit dem (verstorbenen) Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, wird automatisch Mietvertragspartei. Der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht nur wegen eines in der Person des Eintretenden liegenden wichtigen Grundes.

 

Diese scheinbar klare Reglung birgt ein erhebliches Missbrauchspotential. Der Vermieter hat oft großes Interesse daran, dass ein vor Jahrzehnten abgeschlossenes Mietverhältnis endet, damit die Wohnung zu günstigeren Konditionen weitervermietet werden kann. Deshalb wittert der Vermieter Missbrauch, wenn etwa noch während einer Erkrankung des Mieters ein Dritter dort einzieht und sich nach dem Tod des Mieters nun die Frage stellt, ob er in den Mietvertrag eingetreten ist. Der eingezogene Freund des Mieters würde nämlich Mietvertragspartei werden, wenn er mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt hat.

 

Die Rechtsprechung ist uneinheitlich im Hinblick auf die Frage, wann ein auf Dauer angelegter gemeinsamer Haushalt vorliegt. Während etwa das Landgericht München eher strenge Maßstäbe ansetzt, urteilte das Landgericht Berlin jüngst mieterfreundlich. Dass der Mieter, zu dem ein Freund zieht, bereits unheilbar krank ist und nur noch wenige Monate zu leben hat, darf nach dem Landgericht Berlin nichts daran ändern, dass der gemeinsame Haushalt auf Dauer angelegt war. Eine enge Bindung, ein gegenseitiges Füreinander ist für einen auf Dauer angelegten Haushalt stets erforderlich. Bloße Wohngemeinschaften werden durch das Gesetz nicht geschützt.

 

Nicht ganz klar ist auch, wann der Mieter wegen der Person des neuen Mieters kündigen kann. Jüngst urteilte der Bundesgerichtshof, dass selbst ein Verurteilung zu Gefängnisstrafen und eine Drogensucht des Neumieters keinen Grund zur Kündigung liefern, wenn der Neumieter sich zuvor beanstandungsfrei in die Hausgemeinschaft eingefügt hat.

 

Tipp Mieter: Um einem Missbrauchsvorwurf zuvorzukommen, sollte eine nicht mit dem Mieter verwandte Person, die nach dem Tod des Mieters plant, in dessen Wohnung weiter zu wohnen, beweisen können, dass er/sie auf Dauer mit dem Mieter gewohnt hat und dass eine über das reine Wohnen hinausgehende Beziehung zu dem Mieter bestand.

 

Tipp Vermieter: Denken Sie an Missbrauch und die Möglichkeit der Kündigung wegen der Person des Neumieters. Forschen Sie nach eventuellen weiteren Wohnsitzen von Angehörigen, die nach dem Tod des Mieters plötzlich mit dem Verstorbenen zusammen gewohnt haben wollen. Ermitteln Sie eine eventuelle Vermögenslosigkeit oder Verschuldung des Neumieters. Finanzielle Gründe können viel eher als Grund für eine Kündigung herangezogen werden, als Straftaten oder ein als negativ angesehener Lebenswandel.

 

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

09.02.2011

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte zu den Rechten des Vermieters und des Mieters bei Wohnflächenunterschreitung

Neben der Wohngegend ist die Größe der Wohnung die wohl wichtigste Grundlage für einen Mietinteressenten, sich für eine Wohnung zu entscheiden. Wie selbstverständlich lesen wir im Mietvertrag etwa: 3 Zimmer, Küche, Flur, Bad, EBK, sanierter Altbau, Parkett neu, ca. 96,45 m². Alle Informationen können sofort überprüft werden. Nur die für den Mietzins üblicherweise entscheidende Information, die Wohnfläche, kann der Interessenten bei Mietvertragsabschluss praktisch nicht überprüfen. Bei Mietvertragsbeginn kommt kaum ein Mieter auf die Idee, die Wohnungsgröße nachzumessen.

 

Nach einigen Jahren Mietzeit stellt manch einer nun fest: Die 95 m² Wohnung der Freunde wirkt irgendwie größer als die Eigene. Ein Nachmessen der Wohnung bringt die befürchtete Gewissheit: Die eigene Wohnung hat – statt der im Mietvertrag angegebenen 96,45 m² lediglich eine Wohnfläche von 85 m². Über Jahre haben die Mieter auf kleinerem Wohnraum gewohnt und dabei eine überhöhte Miete gezahlt.

 

Dass dies fatale Konsequenzen für den Vermieter hat, entschied jüngst wieder der Bundesgerichtshof (BGH) – übrigens in ständiger Rechtsprechung. Selbst wenn die Wohnflächenangabe mit einem ca. relativiert wird, muss der Vermieter den gesamten (!) Mietzins für den überhöhten Teil der Miete seit Beginn der Mietzeit zurückzahlen, falls die Abweichung mehr als 10 % der im Vertrag angegebenen Wohnfläche ausmacht. Unerheblich ist dabei, wann der Mieter den Vermieter über die Abweichung in Kenntnis gesetzt hat. Unerheblich ist auch, ob der Mieter eine konkrete Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs nachweisen kann; dieser wird bei einer Abweichung um 10 % von den Gerichten so angenommen. Da kann leicht ein 5-stelliger Betrag zustande kommen. Neben der Miete müssen auch Kaution und alle Betriebskostenabrechnungen nachberechnet werden.

 

Tipp Mieter: Messen Sie Ihre Wohnung nach! Falls Sie Schrägen, Pfeiler oder zum Teil tief liegende Decken in Ihrer Wohnung haben, lassen Sie sich von einem Fachmann beraten, welche Konsequenzen dies für Ihre Wohnungsgröße hat. Die Wohnflächenverordnung gibt hierüber einen ersten Überblick. Unter Umständen sind bei Vertragsabschluss Fehler gemacht worden, für die Sie über Jahre überhöhte Miete zahlen mussten.

 

Tipp Vermieter: Übernehmen Sie bei Vertragsabschluss nicht die im Teilungsplan oder in den Bauplänen angegebenen m²-Zahlen. Lassen Sie die Größe der Wohnung bei Bezugsfertigkeit nachmessen – am Besten von einem Gutachter. Gibt es Streit wegen überhöhter Wohnflächenangaben, kann es auf jeden cm² ankommen. Die 10 %-Grenze ist absolut; es gibt dort keinen Toleranzrahmen. Nach einem aktuellen Urteil des BGH ist es auch zulässig die Gewährleistung für die Wohnfläche durch eindeutige Vertragsregelung auszuschließen.

 

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

25.01.2011

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte zu den formellen Voraussetzungen des Kündigungsschreibens bei der Eigenbedarfskündigung

Für die wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs muss nicht nur die Schriftform gewahrt sein. Das Kündigungsschreiben selbst muss einen bestimmten Inhalt haben.

Schreibt der Vermieter an den Mieter ein kurzes Schreiben, dass dieser den Wohnraum zu einem bestimmten Termin wegen Eigenbedarfs verlassen soll, reicht dies für die Wirksamkeit der Kündigung nicht aus. Im Gesetz steht nämlich, dass die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung im Kündigungsschreiben angegeben werden müssen. Der Mieter soll nämlich bei Kündigung einschätzen können, ob der Eigenbedarf tatsächlich besteht. Er soll die Chancen eines Folgeprozesses einschätzen können. Ein unvollständiges Kündigungsschreiben hat für den Vermieter Konsequenzen. In einem nachfolgenden Räumungsprozess kann die Kündigung grundsätzlich nur auf die Gründe aus dem Kündigungsschreiben gestützt werden. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

In der Praxis führt dies dazu, dass alle Argumente für eine Eigenbedarfskündigung bis in die feinsten Verästelungen im Kündigungsschreiben aufgeführt werden. Manch ein Kündigungsschreiben ähnelt durchaus einem anwaltlichen Schriftsatz. Denn zu Recht denkt der Vermieter: Besser ein aufwändiges Kündigungsschreiben, als ein verlorener Prozess. Jetzt besteht aber die Gefahr, dass die Gerichte das Kündigungsschreiben für formell unwirksam erklären, weil der Vermieter darin die Lage „dramatisiert“.

Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zu erwarten, dass die formellen Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung in Zukunft (wohl) abnehmen werden. Die Tendenz geht (wohl) zur Entformalisierung. Eines wurde kürzlich auch durch das höchste deutsche Zivilgericht entschieden: Es ist für den Vermieter jetzt höchstrichterlich erlaubt, in einer Eigenbedarfskündigung die eigene Lage zu übertreiben und zu dramatisieren.

Tipp Mieter: Die formellen Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung sind immer noch ein heißes Eisen. Auch wenn hier die Voraussetzungen in Zukunft vielleicht heruntergeschraubt werden: Sollten Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten, lassen Sie das Schreiben von einem Fachmann überprüfen. Die Chancen stehen nach wie vor gut, eine Eigenbedarfskündigung aus formellen Gründen vom Tisch zu bekommen – vor allem wenn auf Vermieterseite kein Anwalt eingeschaltet ist.

Tipp Vermieter: Sollten Sie eine Eigenbedarfskündigung vorbereiten, ist nach wie vor Vorsicht geboten. Der alte Formalismus sollte besser bis auf Weiteres fortgeführt werden. Sollte die Eigenbedarfskündigung an formellen Mängeln scheitern, verlieren Sie nämlich wertvolle Zeit, da eine spätere – formell wirksame –Eigenbedarfskündigung den Zeitpunkt des Auszugs nur verzögert. 

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

18.01.2011

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte zu den Rechten des Vermieters und des Mieters bei Lärmbelästigungen durch Mitmieter

Es ist leider trauriger Alltag in Mietshäusern landauf und landab. Die ersehnte Abend- oder Wochenendruhe wird durch permanent lärmende Mitmieter gestört. Sei es, dass der Hund des Nachbarn keine Ruhe gibt, oder dass der junge, gerade aus dem Elternhaus ausgezogene Student seine neugewonnene Freiheit mit regelmäßigen Partys genießt. Ständiger Lärm aus der Nachbarwohnung belastet jeden, der in den angrenzenden Wohnungen wohnt. Nicht selten kann der Mieter nicht einschlafen oder wird durch den Lärm nachts geweckt. Das ist nicht nur unangenehm und belastend, sondern führt nicht selten auch zu ärztlich anerkannten Krankheiten, wie Schlafstörungen oder psychischen Leiden.

Die herbeigerufene Polizei verwarnt; das Ordnungsamt kann eine kleine Geldbuße verhängen. Was aber nur wenige wissen: Der Mieter kann sich vor den Zivilgerichten gegen die Lärmbelästigung durch eine Unterlassungsklage gegen den störenden Mitmieter wehren. Falls dann die Lärmbelästigung nach gewonnener Klage anhält, kann ein saftiges Zwangsgeld oder sogar Zwangshaft verhängt werden. Parallel dazu kann er aber auch gegen den Vermieter der Wohnung, aus der der Lärm dringt, auf Kündigung des Mietverhältnisses mit dem unbelehrbaren Partymenschen klagen. Dies sind regelmäßig weit wirkungsvollere Maßnahmen gegen lärmende Mitmieter, die Anderen den wohlverdienten Feierabend zur Qual machen.

Was nur wenige wissen: Auch Mieter von Studentenwohnheimen haben dasselbe Recht auf einen ruhigen Feierabend von den Anstrengungen ihres Studiums. Regelmäßige Partys muss man auch im Studentenwohnheim nicht dulden.

Was ebenfalls nicht alle wissen: Anhaltender Lärm zu Unzeiten mindert die Miete. Mit der Klage gegen den Vermieter auf Kündigung kann auch Mietminderung geltend gemacht werden. Üblich sind Sätze zwischen 10 und 40 % der Bruttomiete, je nach Intensität der Lärmbelästigung.

Tipp Mieter: Fertigen Sie Lärmprotokolle. Notieren Sie peinlich genau, wann welcher Lärm aus welcher Wohnung verursacht wird. Dabei ist es unerheblich, wer in der Nachbarwohnung lärmt. Der Mieter dieser Nachbarwohnung ist verantwortlich für die Geräusche, die aus seiner Wohnung dringen. Laden Sie Zeugen in Ihre Wohnung ein, die den Lärm mithören. Beschaffen Sie sich einen Schallpegelmesser und notieren Sie – vor Zeugen – die gemessenen Werte. Informieren Sie Ihren Vermieter frühzeitig von der Lärmbelästigung und fordern Sie ihn auf, etwas zu unternehmen.

Tipp Vermieter: Sollte ein Mieter auf Mietminderung oder Kündung eines Mietverhältnisses mit einem anderen Mieter klagen, gibt es im Prozess eine Reihe von Möglichkeiten, die Schlüssigkeit des klägerischen Vortrags anzugreifen. 

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

11.01.2011

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte zu den Rechten des Vermieters und des Mieters bei Tierhaltung in Mieträumen

Des Mieters bester Freund ist nicht selten sein Haustier. Hunde und Katzen, Vögel und Meerschweinchen bevölkern zu hunderttausenden die Wohnungen deutscher Wohnanlagen. Doch was für den einen eine Bereicherung seines Alltags ist, ist für den anderen eine Belastung. Hundegebell und Taubenkot stellen hierzulande ein alltägliches Ärgernis dar. Für den Tierfreund bedeutet es einen tiefen Einschnitt in seine Persönlichkeitssphäre, wenn der Vermieter ihn auffordert, seine Hunde unter Androhung einer Kündigung aus der Wohnung zu entfernen.

Was ist also zu tun, wenn der Mietvertrag die Tierhaltung zwar erlaubt, der Mieter aber eine Vielzahl seiner geliebten Tiere halten will? Wie ist die Rechtslage, wenn der Mietvertrag die Tierhaltung generell untersagt, der Mieter aber das Bedürfnis verspürt, ein Haustier halten zu wollen?

Zunächst kommt es auf die Regelungen im Mietvertrag an. Erlaubt dieser die Tierhaltung, hat der Mieter dennoch bestimmte Grenzen zu beachten. Hält ein Mieter etwa 15 Katzen in seiner Wohnung, die dann auch noch dauernd im Gemeinschaftsgarten herumlaufen, kann der Vermieter das Mietverhältnis nach vorheriger erfolgloser Abmahnung kündigen. Für den Kündigungsgrund kommt es darauf an, wie stark die Mitmieter durch die Tierhaltung belastet werden. Nicht jede Belastung stellt aber einen Kündigungsgrund dar. 5-6 Katzen werden wohl erlaubt sein, nicht jedoch wenn die Katzen aus irgend einem Grund die Mitmieter belasten.

Untersagt der Mietvertrag die Tierhaltung, ist ein Halten von Hunden und größeren Tieren – wie etwa einem Wickelbär – untersagt. Kleintiere dürfen demgegenüber stets – auch bei ausdrücklichem Verbot im Mietvertrag – gehalten werden. Die gängige Formulierung in Mietverträgen, dass das Halten von Haustieren unzulässig ist, ist unwirksam. Zu Kleintieren gehören Katzen, Vögel und andere Tiere ähnlicher Größe. Wenn der Mieter allerdings trotz Verbots einen Hund hält, ist die Kündigung des Mietverhältnisses nach vorheriger erfolgloser Abmahnung in der Regel berechtigt. Bestimmt der Mietvertrag, dass die Haltung eines Tieres von der Zustimmung des Vermieters abhängt, darf der Vermieter diese Zustimmung jedoch nur aus sachlichen Gründen verweigern.

Tipp Mieter: Verhandeln Sie bei Mietvertragsschluss die Art und Anzahl der erlaubten Tiere konkret aus. Sorgen Sie dafür, dass die von Ihnen gehaltenen Tiere möglichst niemanden stören. Ist eine Zustimmung des Vermieters erforderlich und verweigert dieser die Zustimmung, sollten Sie sich besser keinen Dobermann anschaffen und sich stattdessen mit einem Dackel zufrieden geben.

Tipp Vermieter: Wenn Sie eine Hundehaltung verhindern wollen, verwenden Sie eine Klausel im Mietvertrag, die dies ausdrücklich regelt. Mahnen Sie einen Mieter, der in vertragswidriger Weise Tiere hält, ab, bevor Sie weitere Maßnahmen – etwa eine Kündigung – ergreifen. Unter Umständen ist eine Unterlassungsklage einer Kündigung vorzuziehen. Einige Gerichte sehen die Kündigung wegen unerlaubter Tierhaltung als unwirksam an, weil der Vermieter zunächst mit einer Unterlassungsklage hätte vorgehen sollen.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

07.01.2011

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte zu den Rechten des Vermieters und des Mieters bei Eigenbedarfskündigungen

Kürzlich hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte der Mieter bei Eigenbedarfskündigungen gestärkt. Falls der Vermieter gleichzeitig auch Vermieter anderer Wohnungen ist, muss er – so der BGH – dem Mieter zuerst eine andere freie Wohnung zu vergleichbaren Konditionen anbieten, bevor er den Eigenbedarf geltend macht. Trotzdem bleibt die Eigenbedarfskündigung der – aus Mietersicht – „wunde Punkt“ des tendenziell mieterfreundlichen deutschen Mietrechts. Mit der Eigenbedarfskündigung kann selbst der vorbildlichste Mieter vor die Tür gesetzt werden. Der Vermieter muss nur nachvollziehbar darlegen, dass er die Wohnung für sich, für ein Familienmitglied oder für einen Hausstandsangehörigen benötigt. In der Praxis ist die Eigenbedarfskündigung trotz scheinbar klarer Reglungen im Gesetz dennoch nicht einfach.

Unklar ist bereits, wer zum Kreis der Familienangehörigen zählt. Die Rechtsprechung hierzu ist unübersichtlich und zum Teil widersprüchlich. Das eigene Kind ist natürlich berechtigtes Familienmitglied. Selbst wenn es bereits in einer eigenen Wohnung wohnt, kann Eigenbedarf geltend gemacht werden. Handelt es sich aber um das Kind der Lebenspartnerin, dann wird es wohl nur dann zum berechtigten Personenkreis gehören, wenn es im Hausstand des Vermieters wohnt. Großnichten und Kinder von Cousins (also Nichten und Neffen 2. Grades) sind aber regelmäßig nicht Familienmitglieder im Sinne des Eigenbedarfskündigungsrechts. Früher war äußerst umstritten, ob die Kinder der Geschwister (Nichten und Neffen 1. Grades) dazu gehören. Anfang des vergangenen Jahres bejahte dies der Bundesgerichtshof, was die Rechte des Vermieters deutlich stärkte. Die Gerichte schauen sich die Verwandtschaftsverhältnisse genau an und können je nach Einzelfall unterschiedlich urteilen. Für den Neffen 2. Grades kann unter Umständen eine Eigenbedarfskündigung geltend gemacht werden, wenn dieser auch Patensohn des Vermieters ist.

Selbst wenn jemand eindeutig zum Familienkreis gehört oder wenn der Vermieter die Wohnung für sich begehrt, ist eine Eigenbedarfskündigung weiterhin nicht ganz einfach. Den Eigenbedarf für den 18-Jahrigen Sohn an einer luxuriösen 4-Zimmer-Wohnung wird man ablehnen müssen. Handelt es sich aber um eine 4-Zimmer-Wohnung, die nur unwesentlich mehr Miete einbringt, als die trendige 1-Zimmer-Dachgeschosswohnung, die der Filius derzeit bewohnt, wird der Eigenbedarf wohl nachvollziehbar sein. Auch kann ein Vermieter – wenn er dies will – in eine größere Wohnung wechseln. Er sollte den erhöhten Wohnbedarf nur nachvollziehbar begründen.

Bei der Eigenbedarfskündigung gibt es neben den beschriebenen Voraussetzungen aber auch formelle Hürden. Das Kündigungsschreiben muss etwa bestimmte Mindestvoraussetzungen erfüllen.

Tipp Mieter: Bei einer Eigenbedarfskündigung sollten Sie sich erkundigen, ob der Vermieter auch andere Wohnungen – unter Umständen in derselben Wohnanlage – vermietet und ob eine dieser Wohnungen frei ist oder in nächster Zeit neu vermietet werden soll. Hat Ihr Vermieter Ihnen die Wohnung nicht angeboten, könnte die Eigenbedarfskündigung wegen verletzter Fürsorgepflichten unwirksam sein. Ihnen steht zudem ein Widerspruchsrecht zu, wenn die Kündigung für Sie eine besondere Härte bedeuten würde.

Tipp Vermieter: Lassen Sie nicht erst den Räumungsrechtstreit durch einen Anwalt führen. Beauftragen Sie ihn auch mit dem Entwurf des Kündigungsschreibens. Formelle Fehler im Kündigungsschreiben können den Grund für einen verlorenen Räumungsrechtsstreit liefern.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

14.12.2010

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte zu den Rechten des Mieters und den Verpflichtungen des Vermieters bei Eis und Glätte

Im Winter kommt es regelmäßig zu Unfällen wegen nicht verkehrssicherer öffentlich begehbarer Flächen auf oder vor einem Grundstück. Doch wer haftet, wenn sich jemand beim Sturz auf einer glatten Fläche verletzt?

Nach der Rechtsprechung ist es zunächst der Eigentümer eines Grundstücks bzw. die Wohnungseigentümer, die gemeinsam für die Sicherheit des Grundstücks verantwortlich sind. Der oder die Eigentümer müssen, so die Rechtsprechung, durch geeignete Maßnahmen sicherstellen, dass Wege und Treppen, die für die Begehung durch Mieter, Besucher und sonstige Anlieger vorgesehen sind, auch bei Schnee und Eis sicher begehbar sind. Im Allgemeinen wird angenommen, dass hierfür die Beseitigung von Neuschnee und das Streuen mit Splitt oder Sand ausreichend ist. Bei Steigungen und Glatteis sollte 25 % Auftausalz hinzugefügt werden. Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich auf die auf dem Grundstück befindlichen Wegflächen und auf den öffentlich begehbaren Bürgersteig vor dem Grundstück.

Vor Gericht wird trefflich darum gestritten, wann die Streu- und Schneebeseitigungspflicht einsetzt und zu welchen Zeiten sie erfolgen muss. Muss der Hauseigentümer beim Einsetzen des ersten Schneefalls aus seinem Haus laufen und sofort mit der Schneebeseitigung beginnen? Muss er nachts um 3 Uhr aus dem Haus? Muss er um 22 Uhr noch streuen? Die Rechtsprechung hierzu ist leider uneinheitlich. Grundsätzlich kann er den ersten Schnee abwarten, jedoch nicht dann, wenn der Schneefall ungewöhnlich lange andauert. Nachts um 3 muss dagegen grundsätzlich nicht beseitigt werden. Morgens um 8 wird man dagegen eine Beseitigungspflicht bejahen müssen, wenn es die Nacht über geschneit hat. Unklar ist nach der Rechtsprechung, wie lange die Beseitigungspflicht abends andauert. Hierzu ist eine klare Aussage wohl nicht möglich. Die Gerichte scheinen hier einzelfallabhängig zu entscheiden. Der Eigentümer eines neben einem Restaurant liegenden Grundstücks wird hier wohl auch um 22 Uhr noch Streuen müssen, um einer Schadensersatzpflicht sicher aus dem Weg gehen zu wollen. Der Eigentümer eines Hauses in einer reinen Wohngegend wird dagegen schon ab 20 Uhr seine Schneeschippe im Schuppen lassen und seinen Feierabend genießen dürfen.

Oft stellt sich die Frage, ob nicht den Mieter eine Verkehrssicherungspflicht trifft. Schließlich ist er „vor Ort“ und könnte sofort mit der Beseitigung beginnen. Hier besteht in der Rechtsprechung ausnahmsweise Einigkeit. Solange der Mieter nicht im Mietvertrag ausdrücklich zur Schneebeseitigung oder zum Winterdienst verpflichtet ist, haftet er nicht für Schäden durch Stürze wegen Schnee und Glätte auf oder vor dem Grundstück.

Tipp Mieter: Wenn Sie im Bereich Ihres Wohnhauses glättebedingt Schäden erleiden, sollten Sie zunächst soweit möglich die Beweislage sichern. Sprechen Sie Zeugen an, lassen Sie sich Telefonnummern und Adressen geben. Fertigen Sie eine Skizze des Unfallortes an und machen Sie Fotos, am besten in Gegenwart von Zeugen.

Tipp Eigentümer/Vermieter: Im Zweifel sollte lieber mehr, als weniger gestreut und beseitigt werden. Besonders abends lohnt es sich, vor dem Schlafengehen noch einmal zu streuen und zu fegen. Eigentümer einer Wohnanlage sollten bei vertraglicher Verpflichtung der Hausverwaltung oder der Mieter darauf achten, dass damit ihre Verkehrssicherungspflicht nicht erlischt. Sie trifft weiterhin die Pflicht, den Hausverwalter/die Mieter bei deren Winterdienst zu überwachen.

Achtung: Durch Landesgesetze oder können die Einzelheiten des Winterdienstes geregelt werden. In Berlin regelt das Straßenreinigungsgesetz – zusetzt geändert am 18.11.2010 –, in welchen Straßen das Land Berlin und wo die Eigentümer zum Winterdienst verpflichtet sind. Anderenorts gibt es Straßenreinigungssatzungen, die es sich lohnt, genauer anzuschauen.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

07.09.2010

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck zum Recht der Mietminderung bei vor Vertragsschluss bekannten Baumaßnahmen, wenn die Intesität dieser Maßnahmen nicht absehbar gewesen ist

Gewerbemietrecht

Trotz Kenntnis von geplanten Baumaßnahmen bei Vertragsschluss hat der Mieter ein Minderungsrecht, wenn ihm die besondere Intensität der später durchgeführten Baumaßnahmen nicht bekannt war.

In dem vom Kammergericht Berlin entschiedenen Fall (Kammergericht, Urteil vom 12.11.2007, Az. 8 U 194/06) war dem Mieter bereits bei Anmietung der Mietsache bekannt, dass in der Straße, in der die Mieträume lagen, eine U-Bahn gebaut werden sollte. Später waren die Bauarbeiten aber so intensiv, dass die gesamte Straße gesperrt wurde, so dass ein ungehinderter Zugang zu den Mieträumen wegen dort aufgestellter Baucontainer nicht mehr möglich war. Der Mieter war auf Kundenverkehr angewiesen, der aufgrund der Bauarbeiten völlig zum Erliegen kam. Nach Ansicht des Kammergerichts musste der Mieter damit bei Vertragsschluss nicht rechnen. Dementsprechend war auch seine Minderung des Mietzinses (auf Null) berechtigt.

Grundsätzlich gilt, dass die Behinderung des Zugangs der Mietsache einen Mangel darstellt, auch wenn die Behinderung aufgrund von Bauarbeiten Dritter erfolgt, die vom Vermieter überhaupt nicht zu beeinflussen sind. Regelmäßig muss der Mieter aber solche Beeinträchtigungen hinnehmen, mit denen bei Vertragsschluss bereits zu rechnen war. Die Gerichte zeigen sich hier relativ streng, wenn es um durch Bauarbeiten im Innenstadtbereich verursachten Lärm und Baustaub geht. Man sieht aber auch: Es gibt eine Grenze. Wenn der Mieter seine Mietsache gar nicht mehr nutzen kann, soll ihm doch wieder ein Minderungsrecht zustehen.

Anders dürfte der Fall aber dann zu entscheiden sein, wenn den Mieter bei Anmietung auch bekannt war, dass er die Mieträume aufgrund der Bauarbeiten nicht mehr wird nutzen können. Dann ist dieser Mangel vertragsgemäß.

Tipp Mieter: Sehen Sie sich bei Anmietung eines Objekts die Umgebung genau an. Wenn zum Beispiel neben Ihrem Haus eine Baulücke ist, kann dies gerade im Innenstadtbereich von Berlin darauf hindeuten, dass diese demnächst bebaut wird. Unter Umständen haben Sie mit jahrelangen baubedingten Beeinträchtigungen zu kämpfen, für die Sie noch nicht einmal eine Mietminderung bzw. Schadensersatz vom Vermieter verlangen können. In solchem Fall empfiehlt es sich, einen entsprechende Regelung in den Mietvertrag aufzunehmen, worin Sie sich für den Fall von entsprechenden Bauarbeiten in der Umgebung ein Minderungsrecht ausdrücklich vorbehalten oder von der Anmietung Abstand zu nehmen.

Tipp Vermieter: Wenn Sie mit Bauarbeiten in der Umgebung rechnen, sollten Sie den Mieter darüber so genau wie möglich aufklären und dies ggf. im Mietvertrag dokumentieren. Soweit Sie im Vertrag einen Ausschluss der Mängelgewährleistungsrechte des Mieters formulieren, muss dies sehr sorgfältig erfolgen, da diese Klausel ansonsten als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam sein kann.

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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

30.08.2010

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck zur Pflicht des Vermieters eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung zu erstellen: Seit dem 1.1.2009 müssen mindestens 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet w

Durch die Änderung der Heizkostenverordnung sind Vermieter verpflichtet, mindestens 70 % der angefallenen Heizkosten ab dem 1.1.2009 verbrauchsabhängig abzurechnen. Macht der Vermieter dies nicht, hat der Mieter ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % der auf ihn entfallenden Heizkosten. Die Warmwasserkosten müssen durch Wärmezähler erfasst werden. Hier gilt eine Übergangsfrist bis zum 1.1.2013.

Achtung: Diese Regelung gilt auch, wenn im Mietvertrag eine andere Abrechnung vereinbart ist. Hierauf können sich weder Vermieter noch Mieter berufen.

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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

26.08.2010

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zum Thema Schimmel in der Wohnung: Muss der Mieter den Vermieter zunächst zur Beseitigung auffordern und eine Frist setzten bevor er fristlos kündigen darf?

 

Der Bundesgerichtshof geht davon aus das dies jedenfalls in aller Wege selbst bei erheblicher Gesundheitsgefährdung des Mieters erforderlich ist (BGH, Urteil v. 18.04.2007, Az. VIII AZ 182/06). In dem der Entscheidung zu Grunde liegendem Fall hatte eine Mieterin Schimmelpilz befall an mehreren Stellen unter anderem im Schlafzimmer der Wohnung festgestellt. Die Mieter litt an Neurodermitis und Asthma und hatte insbesondere in den Monaten vor Feststellung des Schimmelpilzbefalls häufiger Hautauschlag und Asthmaanfälle erlitten. Auch in einem solchen Fall ist die firstlose Kündigung nicht ohne vorherige Aufforderung unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung, bzw. erfolgloses abmahnen wirksam es geht nur in dem Ausnahmefall, dass die Fristsetzung bzw. die Abmahnung offensichtlich kein Erfolg verspricht oder die sofortig Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters zulässig ist.

 

Praxistipp Mieter: Vorsorglich sollte man immer eine Frist zur Mängelbeseitigung setzten, bzw. eine Abmahnung aussprechen. Anderenfalls riskiert man mit dem sofortigen Ausspruch einer fristlosen Kündigung und dem Auszug aus der Wohnung, dass die Kündigung unwirksam ist und man später Miete nachzahlen muss obwohl man die Wohnung gar nicht mehr genutzt hat. Soweit ein Mangel vorliegt würde die Miete natürlich auch solchen Fällen gemindert sein.

 

Praxistipp Vermieter: Nehmen Sie Mängelanzeigen und Fristsetzung des Mieters in Fällen von drohender Gesundheitsbeeinträchtigung des Mieters sehr ernst. Andernfalls riskieren Sie eine fristlose Kündigung und Schadensersatzansprüche des Mieters. Ein Schaden des Mieters könnte zum Beispiel in den Umzugskosten aber auch in eventuell höheren Kosten einer für eine Ersatzwohnung bestehen. Zu dem lassen Gericht auch einen Aufwendungsersatzanspruch für die in Zusammenhang mit dem Umzug aufgewandten Arbeitsstunden bis hin zu einer Vergütung von zehn Euro pro Stunde zu.

 

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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

24.08.2010

Fachanwalt für Mietrecht Alexander Bredereck zum Thema Tierhaltung in Wohnungen. Ist eine Klausel im Mietvertrag, die Tierhaltung insbesondere von Hunden und Katzen verbietet oder von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht wirksam?

Mit dieser Frage hat sich bereits der Bundesgerichtshof befasst (BGH, Urteil v. 14.11.2007, Az. VIII ZR 340/06): Die Klausel ist unwirksam. Der Vermieter darf das Halten von Kleintieren nicht verbieten, weil dies zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Zu den Kleintieren rechnet man zum Beispiel Ziervögel, Fische, Meerschweinchen, Schildkröten und Hamster. Hunde und Katzen zählt der Bundesgerichtshof nicht mehr zu Kleintieren in diesem Sinne. Will der Mieter Hunde oder Katzen halten, kann die Frage der Zulässigkeit nur unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls entschieden werden. Hierbei sind die Interessen des Vermieters und die des Mieters gegeneinander abzuwägen. Es kommt dann auf Art, Größe, Verhalten und Anzahl der gewünschten Tiere in Bezug auf Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung an. Entscheidend ist auch, welche anderen Tiere es im Haus gibt und wie sich der Vermieter zu entsprechenden Wünschen anderen Mieter verhält. Was er dem einen gestattet, kann er dem anderen kaum verbieten.

Praxistipp Vermieter: Die Haltung von Kleintieren im oben genannten Sinn kann weder durch formularvertragliche Regelungen noch durch entsprechende Individualvereinbarungen wirksam ausgeschlossen werden. Man sollte es daher gar nicht erst  versuchen. Kleintiere sollten ausdrücklich von einem entsprechenden Verbot im Mietvertrag ausgenommen werden.

Praxistipp Mieter: Klären Sie möglichst vor Abschluss des Mietvertrages, ob Sie Ihre Haustiere in der neuen Wohnung halten dürfen. Gegebenenfalls lassen Sie sich die Tierhaltung ausdrücklich im Mietvertrag zusichern. Andernfalls kann es Ihnen passieren, dass Sie sich von Ihrem Haustier oder von der Wohnung trennen müssen.

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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

20.08.2010

Fachanwalt für Mietrecht Bredereck zum Schimmelpilz nach Austausch der alten Doppelkastenfenster gegen moderne Isolierglasfenster: Muss der Vermieter auf die Notwendigkeit eines geänderten Heiz- und Lüftungsverhaltens extra hinweisen?

Wenn der Vermieter Holzfenster gegen isolierverglaste Kunststofffenster austauscht, besteht häufig die Gefahr, dass sich Schimmelpilze in der Wohnung bilden. Dem kann nur durch ausreichende Belüftung begegnet werden. Der Vermieter muss nach einer Entscheidung des Landgerichts München I (Urteil vom 8.3.2007, Az. 31 S 14459/06) den Mieter über ein zu änderndes Heiz- und Lüftungsverhalten konkret aufklären. Hierbei darf er kein unzumutbares Verhalten verlangen. Das Verlangen nach einen zwei- bis dreimaligen Stoßlüften (fünf Minuten bei weit geöffneten Fenstern) dürfte für den Mieter noch zumutbar sein.

Tipp Mieter: Kommt es zu Streitigkeiten über Feuchtigkeit in der Wohnung, muss der Mieter regelmäßig ein ordnungsgemäßes Lüftungsverhalten vortragen. Hierfür ist es erforderlich, dass er vortragen kann, zwei- bis dreimal am Tag sämtliche Fenster der Wohnung für fünf Minuten weit geöffnet zu haben. Hierfür sollten ggf. auch Zeugen benannt werden können. Insbesondere nach dem Einbau von Isolierglasfenstern kommt es in Wohnungen, die im übrigen an der Fassade nicht isoliert werden, häufig zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildung. Der Schimmel ist oft erst zu erkennen, wenn sich die betroffenen Flächen verfärben. Bereits erheblich früher, kann eine Gesundheitsgefährdung durch auffliegende Sporen entstehen.

Tipp Vermieter: Es ist äußerst zweckmäßig, im Mietvertrag bzw. in der Hausordnung eine genaue Regelung zur Beheizung und Lüftung der Wohnung aufzunehmen. Nach Durchführung von Modernisierungen sollten Mieter (nachweislich!) auf ein künftig zu änderndes Lüftungsverhalten hingewiesen werden.

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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

16.08.2010

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zur Pflicht zur Beheizung der Wohnräume: Darf der Vermieter kündigen, wenn der Mieter die Wohnung nicht ausreichend heizt? (Abmahnung)

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Hagen (Urteil vom 19.12.2007, Az. 10 S 163/07) steht dem Vermieter ein Recht zur Kündigung zu, wenn der Mieter trotz Abmahnung eine ausreichende Beheizung der Mieträume unterlässt. Das Landgericht Hagen hat die Kündigung für zulässig erklärt, obwohl im konkreten Fall ein Schaden noch gar nicht eingetreten war.

Tipp Mieter: Sie haben immer die Pflicht, die Wohnung ordnungsgemäß zu beheizen, auch wenn sich dazu im Mietvertrag oder in der Hausordnung keine Ausführungen finden. Wenn Sie diese Pflicht verletzen, riskieren Sie eine fristlose Kündigung. In der Wohnung können sich auch gesundheitsgefährdende Schimmelpilze bilden. In diesem Fall werden Sie dann schadensersatzpflichtig. Neben dem ordnungsgemäßen Beheizen der Mieträume verlangt die Rechtsprechung auch ein mehrmaliges Durchlüften am Tag. Das Ankippen von Fenstern reicht hierzu nicht aus.

Tipp Vermieter: Vor einer Kündigung wegen Verletzung der Pflicht zur Beheizung der Mieträume ist in jedem Fall eine (mehrmalige) Abmahnung des Mieters erforderlich. Es ist äußerst zweckmäßig, im Mietvertrag bzw. in der Hausordnung eine genaue Regelung zur Beheizung und Lüftung der Wohnung aufzunehmen.

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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

13.08.2010

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zum Thema Mietkaution: Macht sich ein Vermieter strafbar, wenn er diese Mietkaution nicht getrennt von seinem Vermögen anlegt?

Im Wohnungsmietrecht hat der Bundesgerichtshof dies nur für den Fall bejaht, dass der Vermieter nicht jederzeit in der Lage ist, die Kaution zurückzuzahlen. Wenn wegen drohender Überschuldung ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, liegt eine schadensgleiche Vermögensgefährdung und damit eine Straftat vor (BGH, Beschluss vom 2.4.2008, AZ: 5 Str 354/07).

Tipp Vermieter: Trotz dieses Urteils sollte man hier sehr vorsichtig sein. Die Frage, wann eine drohende Überschuldung vorliegt und damit ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, kann im Einzelfall nicht so einfach beantwortet werden. Selbst wenn bei Einzahlung der Kaution die Vermögensverhältnisse in Ordnung waren, kommt bei nachträglicher Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse eine Untreue durch Unterlassen in Betracht. Also unbedingt die Kaution getrennt vom übrigen Vermögen anlegen.

Tipp Mieter: Verlangen Sie von Ihrem Vermieter den Nachweis, dass dieser die Kaution getrennt von seinem Vermögen angelegt hat. Weigert sich der Vermieter, sind Sie berechtigt, den Kautionsbetrag von der laufenden Miete wieder abzuziehen. Wenn Sie sich darum nicht kümmern, laufen Sie Gefahr, bei einer Insolvenz des Vermieters Ihre Kaution zu verlieren. Gegen den Insolvenzverwalter besteht kein Anspruch auf Aussonderung des Geldes aus der Insolvenzmasse, wenn die getrennte Anlage nicht erfolgte.

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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

09.08.2010

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zum Thema: Kettenrauchen in der Mietwohnung - exzessives Rauchen in der Mietwohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch (Schönheitsreparaturen, Schadensersatz

Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 5.3.2008, Az. VIII ZR 37/07) gehört auch exzessives Rauchen in der Mietwohnung zum normalen Mietgebrauch. Wenn hierdurch die Wände und Türen in den Zimmern vergilben, kann der Vermieter keinen Schadensersatz fordern. Offen gelassen hat der Bundesgerichtshof, ob dies auch in solchen Fällen gilt, wo die Spuren des Rauchens schon nach relativ kurzer Zeit nicht mehr durch normale Schönheitsreparaturen (zweimaliges Weißen der Wände und Streichen der Türen) beseitigt werden können.

Tipp Vermieter: Soweit Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen wurden, kann man von ihm die Beseitigung der durch das Rauchen entstandenen Schäden verlangen. Grundsätzlich empfiehlt es sich, in den Vertrag ein Rauchverbot aufzunehmen. Obwohl der Bundesgerichtshof ein solches Rauchverbot wohl selbst im Formularvertrag für zulässig hält, bleiben Bedenken. Trotzdem ist ein solches Verbot sinnvoll, da eine gewisse Hoffnung besteht, dass sich der Mieter freiwillig daran hält.

Tipp Mieter: Prüfen Sie, ob die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen überhaupt wirksam ist. Ansonsten sind  die Schönheitsreparaturen Vermietersache. Soweit der Vermieter Schadensersatz wegen der Folge exzessiven Rauchens verlangt, wird er es unter Berücksichtigung der oben zitierten Entscheidung sehr schwer haben, diese Forderung gerichtlich durchzusetzen.

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02.08.2010

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck zum Thema Mängel der Mietsache: Darf der Mieter vorhandene Mängel in den Mieträumen einfach selbst beseitigen und kann er anschließend vom Vermieter hierfür Kostenerstat

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung jüngeren Datums (BGH, Urteil vom 16.1.2009, Az. VIII ZR 222/06) daran erinnert, dass einem solchen Anspruch auf Kostenersatz eine vorherige Abmahnung des Mieters an den Vermieter vorausgehen muss. Der Mieter muss dem Vermieter eine Frist zur Behebung des Mangels setzen. Etwas anders gilt nur dann, wenn es sich um eine Notmaßnahme handelt. Wenn zum Beispiel aus einem defekten Wasserrohr Wasser in die Wohnung dringt, kann der Mieter einen Handwerker mit der Schließung des Rohres beauftragen und später die Kosten durch den Vermieter ersetzt verlangen, ohne diesen zuvor unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung aufgefordert zu haben. Der Mieter darf in solchen Fällen nur die zur einer weiteren Vergrößerung des Schadens unbedingt notwendigen Maßnahmen durchführen lassen. Er darf zum Beispiel das Loch in der Wasserleitung schließen lassen. Er darf nicht die Rohrleitung in der gesamten Wohnung erneuern lassen.

Tipp Mieter: Wenn Sie in der Wohnung einen Mangel feststellen, sollten Sie den Vermieter zunächst immer zur Beseitigung des Mangels auffordern und ihm hierfür eine Frist von mindesten 14 Tagen setzen. Um den Druck zu erhöhen, können Sie die Geltendmachung eines Minderungsrechts ankündigen und erklären, dass Sie ab sofort sämtliche Mietzahlungen nur unter Vorbehalt leisten. Wenn Sie Maßnahmen selbst durchführen, müssen Sie immer damit rechnen, dass Sie letztendlich auf den Kosten sitzen bleiben. Selbst wenn der Vermieter innerhalb der gesetzten Frist den Schaden nicht behebt, empfiehlt sich in der Regel, den Vermieter auf Durchführung der Reparaturarbeiten zu verklagen (Instandsetzungsklage). Bei eigenmächtiger Durchführung der Arbeiten kann der Vermieter später immer behaupten, die Arbeiten wären nicht erforderlich gewesen, bzw. die Rechnungen seien  zu hoch.

Tipp Vermieter: Beseitigen Sie die Mängel zeitnah. Andernfalls müssen Sie befürchten, dass der Mieter die Arbeiten selbst erledigen lässt und Ihnen die hier anfallenden Kosten in Rechnung gestellt werden. Außerdem müssen Sie sich mit Mietminderungsansprüchen auseinandersetzen. Soweit der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum und in unzulässiger Höhe kürzt, sollten Sie eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug erwägen. Dies führt häufig dazu, dass der Mieter die Miete zumindest in Höhe eines Teilbetrages zunächst nachleistet, weil er Angst hat die Wohnung zu verlieren.

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30.07.2010

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zum Thema Modernisierung von Wohnraum: Der Vermieter will modernisieren und dabei den Grundriss der Wohnung wesentlich ändern. Was muss der Mieter dulden?

Grundsätzlich muss der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache dulden, die den Gebrauchs- und Substanzwert der Räume erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen. Bei der Frage, ob dies der Fall ist, stellt der Bundesgerichtshof regelmäßig darauf ab, ob potentielle Mieter die Wohnung nach Durchführung der Baumaßnahmen eher anmieten würden als vorher. Der BGH hat das zum Beispiel für den Fall bejaht, dass bei einer 4-Zimmer-Wohnung Bad und Toilette getrennt werden und dieser Trennung die zuvor vorhandene Speisekammer zum Opfer fällt (BGH, Urteil vom 13.2.2008, Az. VIII ZR 105/07). Der Bundesgerichtshof weist ausdrücklich darauf hin, dass es immer auf den Einzelfall ankommt.

Tipp Mieter: Der Vermieter muss Ihnen vor Durchführung von Modernisierungen eine entsprechende Modernisierungsankündigung zuschicken. An deren Form und Inhalt werden vom Gesetzgeber und der Rechtsprechung relativ hohe Anforderungen gestellt werden. Sind diese Anforderungen nicht erfüllt, können Sie zum Beispiel bei Arbeiten in den Mieträumen deren Durchführung verweigern. Unter Umständen ist auch eine spätere Mieterhöhung wegen der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen unwirksam.

Tipp Vermieter: Wenn Sie modernisieren wollen, sollten Sie dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen ein Schreiben zusenden, in dem Sie die geplanten Maßnahmen genau beschreiben, deren Beginn und Dauer, sowie die zu erwartende Mieterhöhung mitteilen. Anderenfalls kann es zu Problemen bei der Bauausführung kommen, weil die Mieter die Handwerker nicht in die Wohnung lassen. Außerdem laufen Sie Gefahr, später modernisierungsbedingten Mieterhöhungen nicht wirksam durchführen zu können.

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26.07.2010

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zur (fristlosen) Kündigung wegen Rückstand des Mieters mit den Mietzahlungen: Kann der Mieter die Wohnung durch Nachzahlung der Miete noch retten?

In dem vom BGH entschiedenen Fall (BGH, Urteil vom 28.11.2007, Az. VIII ZR145//07) hatte der Mieter über einen längeren Zeitraum die Miete nicht vollständig gezahlt. Es entstand ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos bzw. fristgerecht das Mietverhältnis und erhob eine Räumungsklage. Der Mieter zahlte die rückständigen Mieten nach. Er berief sich dann darauf, dass die Nachzahlung der rückständigen Mieten die Kündigung unwirksam gemacht habe und ihn zudem der Vermieter auch niemals abgemahnt habe.

Der Bundesgerichtshof hielt letztendlich beide Argumente für nicht durchgreifend. Mit einer vollständigen Nachzahlung der ausstehenden Mieten kann der Mieter die fristlose Kündigung unwirksam machen, wenn die Zahlungen innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (Zustellung der Räumungsklage) erfolgt, soweit im Zeitraum von zwei Jahren zuvor der Mieter nicht schon einmal von dieser Regelung Gebrauch gemacht hat. Dramatisch für den Mieter allerdings: Eine solche Zahlung beseitigt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung bleibt ihm gegenüber wirksam, d.h. der Mieter muss aus der Wohnung. Auch eine vorherige Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung sah der Bundesgerichtshof nicht als zwingend erforderlich an.

Das Urteil ist für Mieter sehr hart. Es entspricht zwar dem Wortlaut des Gesetzes allerdings kaum der Intention des Gesetzgebers, dem Mieter in den Fällen, in denen der Vermieter letztlich kein Schaden hat, weil die volle Miete nachgezahlt erhält, den Wohnraum zu erhalten. Soweit der Gesetzgeber hier keine Korrektur vornimmt, ist eine Änderung der Rechtsprechung nicht zu erwarten.

Tipp Mieter: Zahlen Sie Ihre Miete pünktlich und möglichst mit Dauerauftrag. Sollten Sie nicht sicher sein, ob dem Vermieter Miete zusteht (z.B. weil Sie meinen, Sie hätten ein Recht zur Mietminderung), zahlen Sie die Miete zumindest unter Vorbehalt. Sollten Sie versehentlich die Miete nicht gezahlt haben und eine entsprechende Kündigung des Vermieters erhalten, sollten Sie sofort einen Rechtsanwalt aufsuchen.

Tipp Vermieter: Wenn Sie eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen aussprechen, sollten Sie immer hilfsweise zur fristlosen Kündigung eine fristgerechte Kündigung erklären. Soweit Sie eine Kündigung aussprechen beachten Sie, dass die Kündigung begründet werden muss. Sie müssen in der Kündigung den Zahlungsrückstand genau aufführen. Es reicht nicht, den Gesamtsaldo anzugeben. Sie müssen vielmehr genau aufführen, für welche Monate der Mieter mit  Zahlungen in welcher Höhe im Rückstand ist. Sie müssen ferner angeben, wie Sie die  eingegangenen Zahlungen des Mieters verrechnet haben. Schließlich ist dem Kündigungsschreiben eine ordnungsgemäße Vollmacht beizufügen, soweit die Kündigung nicht durch den Vermieter selbst, sondern durch einen Bevollmächtigten (Hausverwaltung, Anwalt, o.ä.) ausgesprochen wird.

Auch wenn der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall eine Abmahnung nicht für notwendig hielt, empfiehlt es sich regelmäßig, vor Ausspruch einer fristlosen, hilfsweise fristgerechten Kündigung (mindestens) eine Abmahnung auszusprechen.

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23.07.2010

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Bredereck zur Pflicht des Vermieters eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung zu erstellen: Seit dem 1.1.2009 müssen mindestens 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Durch die Änderung der Heizkostenverordnung sind Vermieter verpflichtet, mindestens 70 % der angefallenen Heizkosten ab dem 1.1.2009 verbrauchsabhängig abzurechnen. Macht der Vermieter dies nicht, hat der Mieter ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % der auf ihn entfallenden Heizkosten. Die Warmwasserkosten müssen durch Wärmezähler erfasst werden. Hier gilt eine Übergangsfrist bis zum 1.1.2013.

Achtung: Diese Regelung gilt auch, wenn im Mietvertrag eine andere Abrechnung vereinbart ist. Hierauf können sich weder Vermieter noch Mieter berufen.

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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

21.07.2010

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zum Thema Schimmel in der Wohnung: Muss der Mieter den Vermieter zunächst zur Beseitigung auffordern und eine Frist setzten bevor er fristlos kündigen darf?

Der Bundesgerichtshof geht davon aus das dies jedenfalls in aller Wege selbst bei erheblicher Gesundheitsgefährdung des Mieters erforderlich ist (BGH, Urteil v. 18.04.2007, Az. VIII AZ 182/06). In dem der Entscheidung zu Grunde liegendem Fall hatte eine Mieterin Schimmelpilz befall an mehreren Stellen unter anderem im Schlafzimmer der Wohnung festgestellt. Die Mieter litt an Neurodermitis und Asthma und hatte insbesondere in den Monaten vor Feststellung des Schimmelpilzbefalls häufiger Hautauschlag und Asthmaanfälle erlitten. Auch in einem solchen Fall ist die firstlose Kündigung nicht ohne vorherige Aufforderung unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung, bzw. erfolgloses abmahnen wirksam es geht nur in dem Ausnahmefall, dass die Fristsetzung bzw. die Abmahnung offensichtlich kein Erfolg verspricht oder die sofortig Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters zulässig ist.

Praxistipp Mieter: Vorsorglich sollte man immer eine Frist zur Mängelbeseitigung setzten, bzw. eine Abmahnung aussprechen. Anderenfalls riskiert man mit dem sofortigen Ausspruch einer fristlosen Kündigung und dem Auszug aus der Wohnung, dass die Kündigung unwirksam ist und man später Miete nachzahlen muss obwohl man die Wohnung gar nicht mehr genutzt hat. Soweit ein Mangel vorliegt würde die Miete natürlich auch solchen Fällen gemindert sein.

Praxistipp Vermieter: Nehmen Sie Mängelanzeigen und Fristsetzung des Mieters in Fällen von drohender Gesundheitsbeeinträchtigung des Mieters sehr ernst. Andernfalls riskieren Sie eine fristlose Kündigung und Schadensersatzansprüche des Mieters. Ein Schaden des Mieters könnte zum Beispiel in den Umzugskosten aber auch in eventuell höheren Kosten einer für eine Ersatzwohnung bestehen. Zu dem lassen Gericht auch einen Aufwendungsersatzanspruch für die in Zusammenhang mit dem Umzug aufgewandten Arbeitsstunden bis hin zu einer Vergütung von zehn Euro pro Stunde zu.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Berlin
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14.07.2010

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Bredereck, zum Thema Tierhaltung in Wohnungen. Ist eine Klausel im Mietvertrag, die Tierhaltung insbesondere von Hunden und Katzen verbietet oder von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht wirksa

Mit dieser Frage hat sich bereits der Bundesgerichtshof befasst (BGH, Urteil v. 14.11.2007, Az. VIII ZR 340/06): Die Klausel ist unwirksam. Der Vermieter darf das Halten von Kleintieren nicht verbieten, weil dies zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Zu den Kleintieren rechnet man zum Beispiel Ziervögel, Fische, Meerschweinchen, Schildkröten und Hamster. Hunde und Katzen zählt der Bundesgerichtshof nicht mehr zu Kleintieren in diesem Sinne. Will der Mieter Hunde oder Katzen halten, kann die Frage der Zulässigkeit nur unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls entschieden werden. Hierbei sind die Interessen des Vermieters und die des Mieters gegeneinander abzuwägen. Es kommt dann auf Art, Größe, Verhalten und Anzahl der gewünschten Tiere in Bezug auf Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung an. Entscheidend ist auch, welche anderen Tiere es im Haus gibt und wie sich der Vermieter zu entsprechenden Wünschen anderen Mieter verhält. Was er dem einen gestattet, kann er dem anderen kaum verbieten.

Praxistipp Vermieter: Die Haltung von Kleintieren im oben genannten Sinn kann weder durch formularvertragliche Regelungen noch durch entsprechende Individualvereinbarungen wirksam ausgeschlossen werden. Man sollte es daher gar nicht erst  versuchen. Kleintiere sollten ausdrücklich von einem entsprechenden Verbot im Mietvertrag ausgenommen werden.

Praxistipp Mieter: Klären Sie möglichst vor Abschluss des Mietvertrages, ob Sie Ihre Haustiere in der neuen Wohnung halten dürfen. Gegebenenfalls lassen Sie sich die Tierhaltung ausdrücklich im Mietvertrag zusichern. Andernfalls kann es Ihnen passieren, dass Sie sich von Ihrem Haustier oder von der Wohnung trennen müssen.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Berlin
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12.07.2010

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zum Schimmelpilz.

Wenn der Vermieter Holzfenster gegen isolierverglaste Kunststofffenster austauscht, besteht häufig die Gefahr, dass sich Schimmelpilze in der Wohnung bilden. Dem kann nur durch ausreichende Belüftung begegnet werden. Der Vermieter muss nach einer Entscheidung des Landgerichts München I (Urteil vom 8.3.2007, Az. 31 S 14459/06) den Mieter über ein zu änderndes Heiz- und Lüftungsverhalten konkret aufklären. Hierbei darf er kein unzumutbares Verhalten verlangen. Das Verlangen nach einen zwei- bis dreimaligen Stoßlüften (fünf Minuten bei weit geöffneten Fenstern) dürfte für den Mieter noch zumutbar sein.

 

Tipp Mieter: Kommt es zu Streitigkeiten über Feuchtigkeit in der Wohnung, muss der Mieter regelmäßig ein ordnungsgemäßes Lüftungsverhalten vortragen. Hierfür ist es erforderlich, dass er vortragen kann, zwei- bis dreimal am Tag sämtliche Fenster der Wohnung für fünf Minuten weit geöffnet zu haben. Hierfür sollten ggf. auch Zeugen benannt werden können. Insbesondere nach dem Einbau von Isolierglasfenstern kommt es in Wohnungen, die im übrigen an der Fassade nicht isoliert werden, häufig zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildung. Der Schimmel ist oft erst zu erkennen, wenn sich die betroffenen Flächen verfärben. Bereits erheblich früher, kann eine Gesundheitsgefährdung durch auffliegende Sporen entstehen.

 

Tipp Vermieter: Es ist äußerst zweckmäßig, im Mietvertrag bzw. in der Hausordnung eine genaue Regelung zur Beheizung und Lüftung der Wohnung aufzunehmen. Nach Durchführung von Modernisierungen sollten Mieter (nachweislich!) auf ein künftig zu änderndes Lüftungsverhalten hingewiesen werden.

 

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Berlin

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

09.07.2010

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zur Pflicht zur Beheizung der Wohnräume: Darf der Vermieter kündigen, wenn der Mieter die Wohnung nicht ausreichend heizt? (Abmahnung)

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Hagen (Urteil vom 19.12.2007, Az. 10 S 163/07) steht dem Vermieter ein Recht zur Kündigung zu, wenn der Mieter trotz Abmahnung eine ausreichende Beheizung der Mieträume unterlässt. Das Landgericht Hagen hat die Kündigung für zulässig erklärt, obwohl im konkreten Fall ein Schaden noch gar nicht eingetreten war.

Tipp Mieter: Sie haben immer die Pflicht, die Wohnung ordnungsgemäß zu beheizen, auch wenn sich dazu im Mietvertrag oder in der Hausordnung keine Ausführungen finden. Wenn Sie diese Pflicht verletzen, riskieren Sie eine fristlose Kündigung. In der Wohnung können sich auch gesundheitsgefährdende Schimmelpilze bilden. In diesem Fall werden Sie dann schadensersatzpflichtig. Neben dem ordnungsgemäßen Beheizen der Mieträume verlangt die Rechtsprechung auch ein mehrmaliges Durchlüften am Tag. Das Ankippen von Fenstern reicht hierzu nicht aus.

Tipp Vermieter: Vor einer Kündigung wegen Verletzung der Pflicht zur Beheizung der Mieträume ist in jedem Fall eine (mehrmalige) Abmahnung des Mieters erforderlich. Es ist äußerst zweckmäßig, im Mietvertrag bzw. in der Hausordnung eine genaue Regelung zur Beheizung und Lüftung der Wohnung aufzunehmen.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Berlin
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

06.07.2010

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, zum Thema Mietkaution: Macht sich ein Vermieter strafbar, wenn er diese Mietkaution nicht getrennt von seinem Vermögen anlegt?

Im Wohnungsmietrecht hat der Bundesgerichtshof dies nur für den Fall bejaht, dass der Vermieter nicht jederzeit in der Lage ist, die Kaution zurückzuzahlen. Wenn wegen drohender Überschuldung ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, liegt eine schadensgleiche Vermögensgefährdung und damit eine Straftat vor (BGH, Beschluss vom 2.4.2008, AZ: 5 Str 354/07).

Tipp Vermieter: Trotz dieses Urteils sollte man hier sehr vorsichtig sein. Die Frage, wann eine drohende Überschuldung vorliegt und damit ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, kann im Einzelfall nicht so einfach beantwortet werden. Selbst wenn bei Einzahlung der Kaution die Vermögensverhältnisse in Ordnung waren, kommt bei nachträglicher Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse eine Untreue durch Unterlassen in Betracht. Also unbedingt die Kaution getrennt vom übrigen Vermögen anlegen.

Tipp Mieter: Verlangen Sie von Ihrem Vermieter den Nachweis, dass dieser die Kaution getrennt von seinem Vermögen angelegt hat. Weigert sich der Vermieter, sind Sie berechtigt, den Kautionsbetrag von der laufenden Miete wieder abzuziehen. Wenn Sie sich darum nicht kümmern, laufen Sie Gefahr, bei einer Insolvenz des Vermieters Ihre Kaution zu verlieren. Gegen den Insolvenzverwalter besteht kein Anspruch auf Aussonderung des Geldes aus der Insolvenzmasse, wenn die getrennte Anlage nicht erfolgte.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Berlin
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

01.07.2010

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zum Thema: Kettenrauchen in der Mietwohnung.

Exzessives Rauchen in der Mietwohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch.

 

Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 5.3.2008, Az. VIII ZR 37/07) gehört auch exzessives Rauchen in der Mietwohnung zum normalen Mietgebrauch. Wenn hierdurch die Wände und Türen in den Zimmern vergilben, kann der Vermieter keinen Schadensersatz fordern. Offen gelassen hat der Bundesgerichtshof, ob dies auch in solchen Fällen gilt, wo die Spuren des Rauchens schon nach relativ kurzer Zeit nicht mehr durch normale Schönheitsreparaturen (zweimaliges Weißen der Wände und Streichen der Türen) beseitigt werden können.

 

Tipp Vermieter: Soweit Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen wurden, kann man von ihm die Beseitigung der durch das Rauchen entstandenen Schäden verlangen. Grundsätzlich empfiehlt es sich, in den Vertrag ein Rauchverbot aufzunehmen. Obwohl der Bundesgerichtshof ein solches Rauchverbot wohl selbst im Formularvertrag für zulässig hält, bleiben Bedenken. Trotzdem ist ein solches Verbot sinnvoll, da eine gewisse Hoffnung besteht, dass sich der Mieter freiwillig daran hält.

 

Tipp Mieter: Prüfen Sie, ob die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen überhaupt wirksam ist. Ansonsten sind die Schönheitsreparaturen Vermietersache. Soweit der Vermieter Schadensersatz wegen der Folge exzessiven Rauchens verlangt, wird er es unter Berücksichtigung der oben zitierten Entscheidung sehr schwer haben, diese Forderung gerichtlich durchzusetzen.

 

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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

28.06.2010

Fachanwalt für Mietrecht Alexander Bredereck zum Thema Mängel der Mietsache: Darf der Mieter vorhandene Mängel in den Mieträumen einfach selbst beseitigen und kann er anschließend vom Vermieter hierfür Kostenerstattung verlangen?

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung jüngeren Datums (BGH, Urteil vom 16.1.2009, Az. VIII ZR 222/06) daran erinnert, dass einem solchen Anspruch auf Kostenersatz eine vorherige Abmahnung des Mieters an den Vermieter vorausgehen muss. Der Mieter muss dem Vermieter eine Frist zur Behebung des Mangels setzen. Etwas anders gilt nur dann, wenn es sich um eine Notmaßnahme handelt. Wenn zum Beispiel aus einem defekten Wasserrohr Wasser in die Wohnung dringt, kann der Mieter einen Handwerker mit der Schließung des Rohres beauftragen und später die Kosten durch den Vermieter ersetzt verlangen, ohne diesen zuvor unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung aufgefordert zu haben. Der Mieter darf in solchen Fällen nur die zur einer weiteren Vergrößerung des Schadens unbedingt notwendigen Maßnahmen durchführen lassen. Er darf zum Beispiel das Loch in der Wasserleitung schließen lassen. Er darf nicht die Rohrleitung in der gesamten Wohnung erneuern lassen.

 

Tipp Mieter: Wenn Sie in der Wohnung einen Mangel feststellen, sollten Sie den Vermieter zunächst immer zur Beseitigung des Mangels auffordern und ihm hierfür eine Frist von mindesten 14 Tagen setzen. Um den Druck zu erhöhen, können Sie die Geltendmachung eines Minderungsrechts ankündigen und erklären, dass Sie ab sofort sämtliche Mietzahlungen nur unter Vorbehalt leisten. Wenn Sie Maßnahmen selbst durchführen, müssen Sie immer damit rechnen, dass Sie letztendlich auf den Kosten sitzen bleiben. Selbst wenn der Vermieter innerhalb der gesetzten Frist den Schaden nicht behebt, empfiehlt sich in der Regel, den Vermieter auf Durchführung der Reparaturarbeiten zu verklagen (Instandsetzungsklage). Bei eigenmächtiger Durchführung der Arbeiten kann der Vermieter später immer behaupten, die Arbeiten wären nicht erforderlich gewesen, bzw. die Rechnungen seien zu hoch.

 

Tipp Vermieter: Beseitigen Sie die Mängel zeitnah. Andernfalls müssen Sie befürchten, dass der Mieter die Arbeiten selbst erledigen lässt und Ihnen die hier anfallenden Kosten in Rechnung gestellt werden. Außerdem müssen Sie sich mit Mietminderungsansprüchen auseinandersetzen. Soweit der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum und in unzulässiger Höhe kürzt, sollten Sie eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug erwägen. Dies führt häufig dazu, dass der Mieter die Miete zumindest in Höhe eines Teilbetrages zunächst nachleistet, weil er Angst hat die Wohnung zu verlieren.

 

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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

25.06.2010

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zum Thema Modernisierung von Wohnraum: Der Vermieter will modernisieren und dabei den Grundriss der Wohnung wesentlich ändern. Was muss der Mieter dulden?

Grundsätzlich muss der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache dulden, die den Gebrauchs- und Substanzwert der Räume erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen. Bei der Frage, ob dies der Fall ist, stellt der Bundesgerichtshof regelmäßig darauf ab, ob potentielle Mieter die Wohnung nach Durchführung der Baumaßnahmen eher anmieten würden als vorher. Der BGH hat das zum Beispiel für den Fall bejaht, dass bei einer 4-Zimmer-Wohnung Bad und Toilette getrennt werden und dieser Trennung die zuvor vorhandene Speisekammer zum Opfer fällt (BGH, Urteil vom 13.2.2008, Az. VIII ZR 105/07). Der Bundesgerichtshof weist ausdrücklich darauf hin, dass es immer auf den Einzelfall ankommt.

 

Tipp Mieter: Der Vermieter muss Ihnen vor Durchführung von Modernisierungen eine entsprechende Modernisierungsankündigung zuschicken. An deren Form und Inhalt werden vom Gesetzgeber und der Rechtsprechung relativ hohe Anforderungen gestellt werden. Sind diese Anforderungen nicht erfüllt, können Sie zum Beispiel bei Arbeiten in den Mieträumen deren Durchführung verweigern. Unter Umständen ist auch eine spätere Mieterhöhung wegen der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen unwirksam.

 

Tipp Vermieter: Wenn Sie modernisieren wollen, sollten Sie dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen ein Schreiben zusenden, in dem Sie die geplanten Maßnahmen genau beschreiben, deren Beginn und Dauer, sowie die zu erwartende Mieterhöhung mitteilen. Anderenfalls kann es zu Problemen bei der Bauausführung kommen, weil die Mieter die Handwerker nicht in die Wohnung lassen. Außerdem laufen Sie Gefahr, später modernisierungsbedingten Mieterhöhungen nicht wirksam durchführen zu können.

 

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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

16.06.2010

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zur (fristlosen) Kündigung

Der Vermieter kündigt wegen Rückstand des Mieters mit den Mietzahlungen: Kann der Mieter die Wohnung durch Nachzahlung der Miete noch retten?

 

In dem vom BGH entschiedenen Fall (BGH, Urteil vom 28.11.2007, Az. VIII ZR145//07) hatte der Mieter über einen längeren Zeitraum die Miete nicht vollständig gezahlt. Es entstand ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos bzw. fristgerecht das Mietverhältnis und erhob eine Räumungsklage. Der Mieter zahlte die rückständigen Mieten nach. Er berief sich dann darauf, dass die Nachzahlung der rückständigen Mieten die Kündigung unwirksam gemacht habe und ihn zudem der Vermieter auch niemals abgemahnt habe.

 

Der Bundesgerichtshof hielt letztendlich beide Argumente für nicht durchgreifend. Mit einer vollständigen Nachzahlung der ausstehenden Mieten kann der Mieter die fristlose Kündigung unwirksam machen, wenn die Zahlungen innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (Zustellung der Räumungsklage) erfolgt, soweit im Zeitraum von zwei Jahren zuvor der Mieter nicht schon einmal von dieser Regelung Gebrauch gemacht hat. Dramatisch für den Mieter allerdings: Eine solche Zahlung beseitigt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung bleibt ihm gegenüber wirksam, d.h. der Mieter muss aus der Wohnung. Auch eine vorherige Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung sah der Bundesgerichtshof nicht als zwingend erforderlich an.

 

Das Urteil ist für Mieter sehr hart. Es entspricht zwar dem Wortlaut des Gesetzes allerdings kaum der Intention des Gesetzgebers, dem Mieter in den Fällen, in denen der Vermieter letztlich kein Schaden hat, weil die volle Miete nachgezahlt erhält, den Wohnraum zu erhalten. Soweit der Gesetzgeber hier keine Korrektur vornimmt, ist eine Änderung der Rechtsprechung nicht zu erwarten.

 

Tipp Mieter: Zahlen Sie Ihre Miete pünktlich und möglichst mit Dauerauftrag. Sollten Sie nicht sicher sein, ob dem Vermieter Miete zusteht (z.B. weil Sie meinen, Sie hätten ein Recht zur Mietminderung), zahlen Sie die Miete zumindest unter Vorbehalt. Sollten Sie versehentlich die Miete nicht gezahlt haben und eine entsprechende Kündigung des Vermieters erhalten, sollten Sie sofort einen Rechtsanwalt aufsuchen.

 

Tipp Vermieter: Wenn Sie eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen aussprechen, sollten Sie immer hilfsweise zur fristlosen Kündigung eine fristgerechte Kündigung erklären. Soweit Sie eine Kündigung aussprechen beachten Sie, dass die Kündigung begründet werden muss. Sie müssen in der Kündigung den Zahlungsrückstand genau aufführen. Es reicht nicht, den Gesamtsaldo anzugeben. Sie müssen vielmehr genau aufführen, für welche Monate der Mieter mit  Zahlungen in welcher Höhe im Rückstand ist. Sie müssen ferner angeben, wie Sie die  eingegangenen Zahlungen des Mieters verrechnet haben. Schließlich ist dem Kündigungsschreiben eine ordnungsgemäße Vollmacht beizufügen, soweit die Kündigung nicht durch den Vermieter selbst, sondern durch einen Bevollmächtigten (Hausverwaltung, Anwalt, o.ä.) ausgesprochen wird.

 

Auch wenn der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall eine Abmahnung nicht für notwendig hielt, empfiehlt es sich regelmäßig, vor Ausspruch einer fristlosen, hilfsweise fristgerechten Kündigung (mindestens) eine Abmahnung auszusprechen.

 

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Berlin

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

19.05.2010

Dauerbrenner Heizkostenabrechnung: Wie muss der Vermieter abrechnen, wenn aufgrund fehlender Messgeräte eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich ist?

Der Bundesgerichtshof hat dem Mieter einen Schadensersatzanspruch zugebilligt. Der Mieter kann grundsätzlich den Schaden geltend machen, der ihm durch die nicht verbrauchsabhängige Abrechnung entsteht (BGH, Urteil v. 31.10.07, Az. VIII ZR 261/06). Im entschiedenen Fall war vertraglich eine Abrechnung der Kosten von 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnfläche vereinbart. Da die Kosten nicht erfasst wurden, konnte der Vermieter nicht vertragsgemäß abrechnen. Der BGH hat entschieden, dass der Mieter grundsätzlich so zu stellen ist, wie er stünde, wenn vertragsgemäß abgerechnet werden würde. Allerdings konnte der Mieter in dem vom BGH entschiedenen Fall (wie in der Praxis regelmäßig) den konkreten Schaden nicht beziffern. Dann steht dem Mieter nach Auffassung des BGH gemäß § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung ein pauschales Kürzungsrecht von 15 % des auf ihn entfallenden Kostenanteils zu. Gemäß § 6 Abs. 1 Heizkostenverordnung ist der Vermieter verpflichtet, die Versorgung mit Wärme und Warmwasser verbrauchsabhängig zu verteilen. Nach überwiegender Ansicht folgt daraus sogar ein Anspruch des Mieters auf Ausstattung der Mieträume mit entsprechenden Erfassungsgeräten.

Tipp Mieter: Hat der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, können Sie die Heiz- und Warmwasserkosten pauschal um 15 % kürzen. Enthält Ihre Abrechnung eine Nachforderung ziehen Sie den Betrag einfach von der Nachforderung ab. Enthält Ihre Heizkostenabrechnung ein Guthaben, sollten Sie das weitere Guthaben vom Vermieter einfordern. Wenn der Vermieter sich weigert, können Sie dieses von der laufenden Miete einbehalten. Hierauf sollten Sie den Vermieter schriftlich hinweisen.

Tipp Vermieter: Rüsten Sie die Wohnungen mit entsprechenden Erfassungsgeräten für die Heiz- und Warmwasserkosten aus. Andernfalls müssen Sie erhebliche Schäden aufgrund der Kürzung der Abrechnungsposition durch die Mieter befürchten. Gerade nach den harten Wintern der Vergangenheit werden sich die Mieter die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung sehr genau ansehen (müssen).

17.05.2010

Mehrere Mieter (Ehegatten, Wohngemeinschaft, Partnerschaft) haften als Gesamtschuldner

Mehrere Mieter eines Mietobjekts haften gegenüber dem Vermieter als Gesamtschuldner.
Der Vermieter kann sich aussuchen, wen er auf Mietforderungen in Anspruch nimmt.

In einem aktuell vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (BGH, Urteil vom 16.12.2009, XII ZR 146/07) wurde noch einmal klargestellt, dass ein Gläubiger grundsätzlich frei wählen kann, welchen der Gesamtschuldner er in Anspruch nehmen will. Eine Ausnahme hiervon besteht nur in engen Grenzen, wenn das Vorgehen als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist.

Beispielsfall: Mieter A und B eines Mietobjekts zahlten jeweils die Hälfte der Miete an den Vermieter. A zahlte regelmäßig, B zahlte ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht mehr. Der Vermieter nahm beide Mieter als Gesamtschuldner auf die volle rückständige Summe in Anspruch, obwohl Mieter A regelmäßig gezahlt hatte und nichts davon wusste, dass B seine Zahlungen seit langem nicht mehr leistete. A meinte der Vermieter hätte ihn zumindest auf das Ausbleiben der Zahlungen hinweisen müssen. Der BGH sah das anders. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet den einen Mieter darauf hinzuweisen, dass die Zahlung des anderen Mieters ausbleibt. Der Mieter muss sich selbst darum kümmern, ob sein Partner regelmäßig zahlt.

Tipp Mieter: Überlegen Sie gut, mit wem Sie gemeinsam ein Mietverhältnis eingehen. Kann Ihr Mitmieter den Mietzins nicht erbringen, haften Sie gegenüber dem Vermieter in voller Höhe. Sie können sich Ihren Anteil zwar vom Mitmieter wiederholen, wenn der Mitmieter insolvent ist, bleiben Sie aber auf Ihren Forderungen sitzen.

Ein weiteres Problem: Bei späterer Trennung haften beide Partner voll für die Forderungen aus dem Mietvertrag. Zieht ein Partner aus der Wohnung aus, kann der andere den Mietvertrag nicht einfach kündigen. Nur beide Mieter gemeinsam können wirksam kündigen. Also muss der verbleibende Mieter den ausziehenden Mitbewohner, von dem er häufig nicht einmal die Anschrift weiß, zunächst auf Zustimmung zur Kündigung verklagen. Hier geht viel Zeit verloren und Geld.

Bei Streitigkeiten im Mietverhältnis hat man zudem den nicht im Vertrag aufgeführten Mitbewohner als Zeugen, z.B. für Mängel, fehlende Treppenhausreinigung, o. ä., zur Verfügung. Steht der Partner im Mietvertrag, scheidet es als Zeuge aus.

Tipp für Mieter: Nur eine Person als Mieter eintragen. Diese hat zwar dann im Streitfall die besseren Karten, in der Wohnung weiter wohnen zu dürfen, der andere wiederum hat dafür den Vorteil der fehlenden Verantwortung. Solange beide tatsächlich in der Wohnung wohnen, kann der eine vom anderen immer den Ausgleich der hälftigen Kosten verlangen.

Tipp für Vermieter: Versuchen Sie zu erreichen, dass beide Partner Mieter werden. Das Risiko, im Streitfall auf Kosten sitzen zu bleiben, weil diese bei einem Partner nicht einzutreiben sind, ist deutlich geringer.

14.05.2010

Ein Wohnungseigentümer darf ohne Einschränkungen an (ständig wechselnde) Feriengäste vermieten.

Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil (BGH, Urteil vom 15.1.2010, V ZR 72/09) etwas überraschend festgestellt, dass ein Wohnungseigentümer eine Wohnung an häufig wechselnde Personen (Feriengäste) vermieten darf, also quasi eine Nutzung als Pension, bzw. Ferienwohnung eine zulässige Wohnnutzung sei. Dies gilt jedenfalls dann, wenn in der Teilungserklärung nichts anderes bestimmt ist und die Wohnungseigentümer auch nichts anderes vereinbart haben. In solchem Fall können die Wohnungseigentümer den Eigentümer, der die Pension betreibt, nicht einfach durch Mehrheitsbeschluss die Nutzung untersagen.

Mit der dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof eine Praxis, wie sie zunehmend in den „Szenebezirken“ von Berlin (Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Mitte) üblich ist, einen Freifahrtsschein erteilt. Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung damit, dass auch ein „normaler“ Wohnungsmieter jederzeit wechselnde Gäste empfangen und Partys feiern könne. Den übrigen Wohnungseigentümern sei es im Einzelfall zuzumuten, sich gegen übermäßige Geräuschbelastungen an die jeweiligen Störer zu wenden, z.B. mittels einer einstweiligen Verfügung auf Unterlassung übermäßiger Lärmbelästigung.

Tipp Wohnungskäufer: Achten Sie beim Kauf Ihrer Immobilie auf die Regelungen in der Teilungserklärung. Wenn dort nur die allgemeine Nutzung als Wohnraum vereinbart ist und auch kein einstimmiger Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung zur Untersagung einer Nutzung als Pension vorliegt, müssen Sie gerade in touristischen Gebieten damit rechnen, dass die Miteigentümer ihre Wohnungen an Feriengäste vermieten. Auch wenn der Bundesgerichtshof es anders sieht: Gegen die dann durch die Gäste auftretenden Geräuschbelästigungen können Sie sich kaum vernünftig wehren. Wenn Sie zum Beispiel eine einstweilige Verfügung erwirken wollen, werden die betreffenden Gäste längst abgereist sein. Gegen die Lärmstörungen neuer Gäste müssen Sie dann ggf. mit einer gesonderten einstweiligen Verfügung vorgehen.

12.05.2010

Wann kann der Mieter verlangen, vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden? Muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?

In einer aktuellen Entscheidung hat das Landgericht Mannheim (Urteil vom 3.6.2009, Az. 4 S 5/09) entschieden, dass ein Mieter die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis nur verlangen kann, wenn er hieran ein berechtigtes Interesse hat, dass das Interesse des Vermieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Ende überwiegt. Außerdem muss der Mieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellen. Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten kann regelmäßig gar nicht verkürzt werden. Also wenn die Mietzeit ohnehin nur noch drei Monate oder weniger beträgt, braucht man über einen Nachmieter gar nicht nachzudenken.

Diese Rechtsprechung steht im Einklang mit der übrigen Rechtsprechung. Nur wenn die Frist zur Beendigung des Mietverhältnisses länger  als drei Monate ist (z.B. weil die Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen ist), kann es sein, dass das Interesse des Mieters an einer vorzeitigen Beendigung (z.B. weil der Mieter beruflich bedingt in eine andere Stadt ziehen muss) das Interesse des Vermieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Vertragsende überwiegt. In diesen Fällen muss der Mieter dann noch einen zumutbaren Nachmieter benennen.

Tipp Mieter: Prüfen Sie zunächst, ob für Ihr Mietverhältnis nicht ohnehin die dreimonatige Kündigungsfrist gilt. Nur wenn Ihre Frist wirklich länger ist, kommt die Verkürzung der Kündigungsfrist über die Stellung eines Nachmieters in Betracht. In allen anderen Fällen hilft nur: Verhandeln Sie mit dem Vermieter, manchmal freuen sich die Vermieter über eine lückenlose Weitervermietung.

Tipp Vermieter: Die Vereinbarung längerer Kündigungsfristen als drei Monate ist regelmäßig nicht zulässig. Möglich und zulässig ist aber der befristete Ausschluss einer Kündigung, was im Ergebnis auf dasselbe hinausläuft. Gerade bei Erstvermietung von neuem oder modernisierten Wohnraum sollte ein befristeter Kündigungsausschluss in Betracht gezogen werden.

07.05.2010

Aktuelle Rechtslage im Zusammenhang mit der Verpflichtung des Mieters oder Vermieters Schönheitsreparaturen in den Mieträumen durchzuführen

Ein alter Grundsatz gilt nicht mehr: Beim Auszug muss der Mieter die Wohnung renovieren.
Diese Zeiten sind vorbei. Nach Schätzung des Deutschen Mieterbundes sind ca. 70 Prozent aller Klauseln über Schönheitsreparaturen in Mietverträgen unwirksam. Die Folge: Der Vermieter muss renovieren und das sogar schon im bestehenden Mietverhältnis.

Nachfolgend werden die wichtigsten Fragen im Zusammenhang mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen beantwortet.

1. Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind nur die Instandsetzungsarbeiten, die ihre Ursache in der Abnutzung der Wohnung durch normalen Mietwohngebrauch haben. Soweit der Mieter den Wohngegenstand beschädigt hat, z.B. durch Brandlöcher im Teppich, Malereien von Kindern auf der Tapete, müssen diese Schäden möglicherweise vom Mieter im Rahmen des Schadensersatzanspruchs des Vermieters beseitigt werden. Ob der Mieter hierzu verpflichtet ist, wird hier nicht erläutert.

Zu den Schönheitsreparaturen gehören folgende Arbeiten:
•    Anstreichen der Wände, Decken, Innentüren, Fenster (mit Ausnahme der Außenfront), Innenseite der Außentüren, Heizkörpern und Heizungsrohren

Nicht dazu gehören:
•    Arbeiten am Fußboden (Parkett schleifen und/oder versiegeln, Teppichböden erneuern)
•    Fliesenfugen aufhellen,
•    Bohrlöcher in Fliesen oder Kacheln verschließen oder
•    Dübellöcher verschließen.

2. Wer ist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet?

Nach der Gesetzeslage ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich Sache des Vermieters. Der Vermieter kann diese Verpflichtung durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen. Solche Übertragungsklauseln finden sich in nahezu sämtlichen Mietverträgen. Das Problem in neuerer Zeit: Der Bundesgerichtshof hat die Mehrzahl dieser Klauseln für unwirksam erklärt. Die Folge ist, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen - wie vom Gesetz vorgesehen - tragen muss.

Von vielen noch unbeachtet: Der Vermieter muss die Schönheitsreparaturen auch im bestehenden Mietverhältnis durchführen, d.h. der Mieter kann nach Ablauf der regelmäßigen Durchführungsfristen (Bad und Küche drei Jahre, Wohnräume fünf Jahre, Nebenräume wie Kammer o.ä. sieben Jahre) die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter verlangen.

3. Wann muss der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen?

Nur wenn im Mietvertrag eine wirksame Klausel dazu verpflichtet.

Soweit die Klauseln starre Fristen vorsehen, sind sie unwirksam. Starre Fristen sind solche Fristen, die eine Renovierung nach Ablauf einer bestimmten Frist vorschreiben. Solche Fristen erkennt man an den Wörtern „mindestens“, „spätestens“, „in jedem Fall“ o.ä. Zulässig sind in der Regel Fristenpläne, in denen Formulierungen zum Zeitablauf wie z.B. „im allgemeinen“ oder „üblicherweise“ vereinbart sind.

Tipp Mieter: Vor der Durchführung von Schönheitsreparaturen sollten Sie prüfen, ob die Verpflichtung überhaupt besteht. Haben Sie die Schönheitsreparaturen erst durchgeführt, müssen Sie diese fachgerecht durchführen. Wenn Sie Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht erledigen und der Vermieter Sie dann auf Verbesserungen in Anspruch nimmt, können Sie sich nicht mehr darauf berufen, dass Sie ursprünglich gar nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren.

Tipp Mieter2: Ärger mit dem Vermieter im laufenden Mietverhältnis? Prüfen Sie doch mal, ob der Vermieter nicht renovieren muss. Ein Hinweis auf eine derartige Verpflichtung könnte die Einigungsbereitschaft des Vermieters fördern.

Tipp Vermieter: Die einfache Klausel: „ Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen.“ ohne irgendwelche Zusätze zur Häufigkeit, Art und Weise, Fälligkeit o.ä. überträgt die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter. Alle Zusätze sind in Anbetracht der derzeit noch nicht vollständig klaren Rechtslage riskant.

3. Darf der Vermieter im Mietvertrag vorschreiben wie die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind?

Klauseln, die die Art und Weise der Vornahme der Schönheitsreparaturen festlegen, sind regelmäßig unwirksam.

Schreibt die Klausel beispielsweise vor, dass Sie die Wohnung mit Raufasertapete tapezieren oder in einer bestimmten Farbe streichen müssen, ist die Klausel ebenfalls unwirksam, mit der Folge, dass Sie in der Regel dann überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen, vielmehr der Vermieter die Schönheitsreparaturen bereits im laufenden Mietverhältnis für Sie erledigen muss.

4. Was ist eine Quotenabgeltungsklausel? Ist eine solche Klausel wirksam?

Quotenabgeltungsklausel sind Vereinbarungen, die auf einen bestimmten Grad der Abnutzung der Wohnung abstellen und die Renovierungspflichten bzw. die Zahlung eines prozentualen Geldbetrags davon abhängig machen, sind unwirksam. Solche Klauseln führen dann zur Unwirksamkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter insgesamt, wenn sie von den übrigen Klauseln nicht klar zu trennen sind.

Tipp Mieter: Zahlen Sie nie auf eine Quotenabgeltungsklausel. Eine solche Klausel ist wirksam durch den Vermieter kaum zu formulieren.

Tipp Vermieter: Nehmen Sie keine Quotenabgeltungsklausel in den Mietvertrag auf.

5. Gibt es weitere Fälle, in denen Schönheitsreparaturen nicht geschuldet werden?

Selbst bei einer wirksam vereinbarten Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter werden in folgenden Fällen durch den Mieter keine Schönheitsreparaturen geschuldet:

•    Der Nachmieter ist bereits eingezogen und hat die Wohnung auf eigene Kosten renoviert.
•    Das Mietverhältnis ist durch eine berechtigte fristlose Kündigung des Mieters beendet worden.
•    Es liegen erhebliche Mängel in der Wohnung vor (Wasserschäden an der Decke durch den Mieter der darüber liegenden Wohnung, feuchte Wände o.ä.). Hier muss der Vermieter zunächst seinen Instandsetzungspflichten nachkommen.
•    Der Vermieter plant einen Umbau bzw. eine Modernisierung der Wohnung.
•    Es wurde eine Mietaufhebungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter auf Betreiben des Vermieters getroffen.

6. Wie sind Schönheitsreparaturen durchzuführen

Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht durchgeführt werden. Das bedeutet, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zwar selbst durchführen darf (auch wenn er keine fachmännischen Kenntnisse hat), er muss sie aber in der Qualität eines Fachmanns ausführen.

Nicht fachmännisch sind folgende Arbeiten:
•    Abstände zwischen den einzelnen Tapetenbahnen bzw. überlappend geklebte Tapetenbahnen
•    Fleckige, nicht deckende Anstriche
•    Blasen oder Pinselhaare im Lackanstrich.

Ist der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, sollte er diese in allgemein üblichen Farben (helle Farbtöne, unauffällige Tapeten) durchführen. Streicht der Mieter in grellen Tönen (rot, schwarz oder türkis) macht er sich regelmäßig schadensersatzpflichtig.

7. Darf der Vermieter die Miete erhöhen, weil die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist?

Der Bundesgerichtshof sagt hierzu: Nein!

Tipp Mieter: Wenn der Vermieter Sie unter Druck setzt, eine geänderte (wirksame) Schönheitsreparaturklausel zu unterzeichnen und Ihnen für den Fall der Nichtunterzeichnung eine Mieterhöhung wegen der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel androht, lehnen Sie ab!

8. Welche Folgen drohen dem Mieter, wenn er die Schönheitsreparaturen nicht durchführt?

Der Vermieter wird in der Regel den Mieter auffordern, die Schönheitsreparaturen innerhalb angemessener Zeit (mindestens 14 Tage) zu erbringen. Der Vermieter muss genau beschreiben, welche Schönheitsreparaturen er vom Mieter erwartet.

Tipp Mieter: Verweigern Sie niemals ausdrücklich die Durchführung weiterer Arbeiten. Dann ist eine Aufforderung unter Umständen entbehrlich.

Tipp Vermieter: Beschreiben Sie sehr genau, welche Arbeiten Sie vom Mieter verlangen (am besten zwei Kostenvoranschläge einholen). Ungenauigkeiten führen dazu, dass Sie hinsichtlich der pauschal beschriebenen Arbeiten (z.B. „50 qm Wände streichen“) keinen Schadensersatz fordern können.

Der Vermieter kann Ersatz der Kosten verlangen, die für die fälligen Schönheitsreparaturen üblicherweise anfallen würden.

Für den Ersatzanspruch des Vermieters ist es nicht Bedingung, dass die Arbeiten tatsächlich durchgeführt werden. Der Vermieter kann auch selbst renovieren.

9. Zusammenfassender Tipp Mieter:

Ein Mieter, der seine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht sorgfältig prüft, läuft Gefahr, Geld zu verschenken. In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Mieter renovieren, obwohl sie dazu nicht verpflichtet sind, und erst dann zum Anwalt gehen, wenn der Vermieter die Art der Durchführung der Renovierung bemängelt. Gerade wenn die Renovierungsarbeiten selbst durchgeführt werden, erfolgt dies selten fachgerecht. Sind die Arbeiten aber erst durchgeführt, kann sich der Mieter nicht mehr darauf berufen, dass er ursprünglich zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet war. Er muss dann nachbessern und einen fachgerechten Zustand herstellen.

10. Zusammenfassender Tipp Vermieter:

Es wird noch Jahre dauern, bis man beim Thema Schönheitsreparaturen wieder von einer gefestigten Rechtssprechung reden kann. Bis dahin: Vorsicht! Prüfen Sie Ihre Mietverträge. Die Klausel: „ Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen.“ ohne irgendwelche Zusätze zur Häufigkeit, Art und Weise, Fälligkeit o.ä. überträgt die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter. Wer mehr schreibt, riskiert am Ende zum Maler seines eigenen Mieters zu werden.

05.05.2010

Vier häufige Irrtümer beim Abschluss eines Wohnungsmietvertrags

1. Irrtum: Der Wohnungsmietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden.

Auch ein mündlicher Mietvertrag ist wirksam. Zieht der Mieter in die Wohnung ein und überweist dem Vermieter die monatlichen Mietzahlungen mehrmals, ohne dass der Vermieter hier ausdrücklich widerspricht, ist in der Regel ein mündlicher Mietvertrag zustande gekommen. Ein solcher Mietvertrag ist für den Mieter häufig günstiger, da in solchen Fällen die gesetzlichen Regelungen gelten. Diese sind mieterfreundlich.

Tipp für Mieter: Wenn Sie einige Zeit in der Wohnung wohnen und die Miete überwiesen haben, ohne dass der Vermieter dem widersprochen hat: Unterzeichnen Sie keinen schriftlichen Mietvertrag, ohne vorherige rechtliche Beratung. Sie könnte Ihre gute Rechtsposition verschlechtern.

Tipp für Vermieter: Grundsätzlich keine Schlüssel an den Mieter übergeben, bevor nicht ein schriftlicher Mietvertrag unterzeichnet wurde.

2. Irrtum: Es ist für die Mieter vorteilhaft, wenn beide Ehegatten bzw. beide Partner einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft im Mietvertrag stehen.

Das ist nur für den Vermieters vorteilhaft. Für den Mieter ist diese Verfahrensweise eher ungünstig. Bei späterer Trennung haften beide Partner voll für die Forderungen aus dem Mietvertrag. Zieht ein Partner aus der Wohnung aus, kann der andere den Mietvertrag nicht einfach kündigen. Nur beide Mieter gemeinsam können wirksam kündigen. Also muss der verbleibende Mieter den ausziehenden Mitbewohner, von dem er häufig nicht einmal die Anschrift weiß, zunächst auf Zustimmung zur Kündigung verklagen. Hier geht viel Zeit verloren und Geld.

Bei Streitigkeiten im Mietverhältnis hat man zudem den nicht im Vertrag aufgeführten Mitbewohner als Zeugen, z.B. für Mängel, fehlende Treppenhausreinigung, o. ä., zur Verfügung. Steht der Partner im Mietvertrag, scheidet es als Zeuge aus.

Tipp für Mieter: Nur eine Person als Mieter eintragen. Diese hat zwar dann im Streitfall die besseren Karten, in der Wohnung weiter wohnen zu dürfen, der andere wiederum hat dafür den Vorteil der fehlenden Verantwortung. Solange beide tatsächlich in der Wohnung wohnen, kann der eine vom anderen immer den Ausgleich der hälftigen Kosten verlangen.

Tipp für Vermieter: Versuchen Sie zu erreichen, dass beide Partner Mieter werden. Das Risiko, im Streitfall auf Kosten sitzen zu bleiben, weil diese bei einem Partner nicht einzutreiben sind, ist deutlich geringer.

3. Irrtum: Ein Übergabeprotokoll ist nur bei Auszug aus der Wohnung sinnvoll.

Ein Übergabeprotokoll ist auch beim Einzug wichtig. Häufig sind bereits beim Einzug in der Wohnung Mängel vorhanden. Später kommt es dann zum Streit, ob diese Mängel beim Einzug tatsächlich schon vorhanden waren, oder erst später entstanden sind.

Tipp für Mieter und Vermieter: Fertigen Sie ein Übergabeprotokoll, in dem sämtliche, in der Wohnung vorhandene Schäden und Mängel genau beschrieben werden und lassen Sie dieses jeweils von der Gegenseite unterschreiben. Nehmen Sie darin auch die entsprechenden Zählerstände (Wasser, Strom, Gas) auf.

4. Irrtum: Man kann einen Wohnungsmietvertrag unproblematisch auch für eine bestimmte Zeit wirksam abschließen.

Das stimmt so grundsätzlich nicht. Ein Mietvertrag kann nur für eine bestimmte Zeit abgeschlossen werden, wenn

•    der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung für sich oder bestimmte Angehörige nutzen will,
•    er beabsichtigt, die Räume nach Ablauf der Frist zu beseitigen oder wesentlich zu verändern und dies durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Befristungszeitraum hinaus wesentlich erschwert wird,
•    er die Mieträume an einen zu Dienstleistungen Verpflichteten vermieten will.

Die Gründe müssen zum einen wirklich vorliegen und zum anderen auch im Mietvertrag angegeben sein.

Tipp Mieter: Befristete Mietverhältnisse sind für den Mieter in der Regel ungünstig, da unbefristete Mietverträge - von Ausnahmen abgesehen - mit einer 3-Monats-Frist beendet werden können. Wenn allerdings der Grund für die Befristung nur vorgeschoben scheint,  kann man ruhig unterzeichnen: Die Befristung ist dann unwirksam, der Mietvertrag unbefristet.

Tipp Vermieter: Bei der Formulierung des Befristungsgrundes im Mietvertrag ist große Sorgfalt geboten. Anderenfalls  müssen Sie damit rechnen, dass die Befristung unwirksam ist und Sie für eine Beendigung auf die ansonsten zulässigen Gründe (Eigenbedarf etc.) angewiesen sind.

03.05.2010

Das Wichtigste zum Thema Mietsicherheit (Kaution) in Wohnraummietverhältnissen

Immer wieder gibt es Unklarheiten im Zusammenhang mit der Pflicht des Mieters eine Kaution zu leisten. Nachfolgend deshalb die wichtigsten Informationen in diesem Zusammenhang im Überblick.

1. Was ist eine Mietsicherheit?

Mietsicherheiten werden vom Vermieter verlangt, um abzusichern, dass der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen (z.B. Mietzahlungen, Schönheitsreparaturen, Schadensersatz) erfüllt.

2. Auf welche Weise kann man eine Mietsicherheit leisten?

Entscheidend ist hierzu die Vereinbarung im Mietvertrag. Soweit dort zugelassen, kann eine Mietsicherheit z.B. als
•    Geldbetrag (Kaution),
•    als Sparbuch das verpfändet wird oder als
•    Bürgschaft (z.B. von einer Privatperson oder einer Bank)
gestellt werden.

3. Zulässige Höhe der Mietsicherheit

Die Mietsicherheit ist auf das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete (ohne Pauschale bzw. Vorauszahlungen der Betriebskosten) begrenzt.

Sind mehrere Mietsicherheiten zu stellen, z.B. eine Barkaution und eine Bürgschaft, wird die Höhe dieser Mietsicherheiten zusammengerechnet. Wenn die Gesamthöhe drei Nettokaltmieten übersteigt, ist die Vereinbarung jedenfalls hinsichtlich des übersteigenden Teils unwirksam. Je nach Formulierung kann auch sogar die gesamten Vereinbarung über die Mietsicherheit unwirksam sein, mit der Folge, dass der Mieter überhaupt keine Mietsicherheit zu leisten hat.
    
Tipp Mieter: Verlangt der Vermieter eine höhere Sicherheitsleistung als zulässig, können Sie die Vereinbarung unproblematisch unterschreiben, da Sie allenfalls eine Mietsicherheit in Höhe von drei Nettomonatskaltmieten schulden, möglicherweise sogar die gesamte Vereinbarung unwirksam ist. Ist die Vereinbarung unwirksam, können Sie eine geleistet Mietsicherheit jederzeit vom Vermieter zurückfordern.

Tipp Vermieter: Wenn Sie neben der Barkaution noch eine Bürgschaft (z.B. bei Studenten von den Eltern) verlangen wollen, müssen Sie damit rechnen, dass zumindest die Vereinbarung zur Bürgschaft unwirksam ist. Soweit Sie eine Bürgschaft der Höhe nach nicht auf drei Nettomonatskaltmieten begrenzen, ist diese als unbegrenzte Bürgschaft zumindest kraft Gesetz auf drei Monatskaltmieten beschränkt, unter Umständen mangels hinreichender Bestimmtheit sogar insgesamt unwirksam. In solchen Fällen sollte man zumindest die Vereinbarung in zwei getrennten Klauseln regeln, da dann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichthofs nicht zwingend die gesamte Vereinbarung zur Mietsicherheit unwirksam ist.



4. Wann muss die Kaution gezahlt werden?

Grundsätzlich ist die Kaution zum Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Der Gesetzgeber gestattet dem Mieter, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist dann beim Beginn des Monats des Mietverhältnisses fällig. Verlangt der Vermieter im Mietvertrag die Zahlung in einer Rate sofort beim Beginn des Mietverhältnisses, ist diese Klausel unwirksam. Dann gilt die gesetzliche Teilzahlungsmöglichkeit. Der Vermieter darf die Übergabe der Wohnung in einem solchen Fall nicht davon abhängig machen, dass der Mieter zunächst die volle Kaution zahlt.

Tipp Mieter: Steht im Mietvertrag, dass Sie die gesamte Kaution auf einmal zahlen müssen, können Sie den Vertrag getrost abschließen und Herausgabe der Wohnung verlangen. Sie können dann trotzdem in drei gleichen Monatsraten die Zahlung erbringen.

5. Wie muss der Vermieter die Kaution aufbewahren?

Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem Vermögen auf einem gesonderten Konto anlegen.

Tipp Mieter: Verlangen Sie vom Vermieter den Nachweis darüber, dass die Barkaution getrennt vom Vermögen angelegt wurde. Verweigert der Vermieter dies, können Sie die monatlichen Mietzahlungen bis zur Höhe der gezahlten Kaution zurückbehalten oder die Kaution zurückfordern.

6. Wem stehen die Zinsen zu?

Sämtliche Erträge aus der Kaution (insbesondere auch die Zinsen) stehen in voller Höhe dem Mieter zu. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution so anzulegen, dass der für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist übliche Zinssatz erzielt wird. Das ist zur Zeit herzlich wenig.

7. Wann ist die Kaution zurückzuzahlen?

Die Kaution ist regelmäßig drei bis sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen und der sich ergebende Betrag (Kaution zzgl. Zinsen) an den Mieter auszukehren. Wenn im Mietvertrag ein früherer Termin vereinbart ist, gilt dieser. Die Vereinbarung eines späteren Zeitpunktes ist unwirksam.

Tipp Mieter: Warten Sie immer mindestens ein halbes Jahr nach Ende des Mietverhältnisses bzw. Auszug aus der Wohnung, wenn dieser später erfolgt, bevor Sie die Kaution beim Vermieter geltend machen. Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache sind dann verjährt.

Tipp Mieter 2: Fordern Sie den Vermieter unter Fristsetzung von zwei Wochen zur Abrechnung und Rückzahlung des Kautionsbetrags auf, bevor Sie zum Anwalt gehen. Läuft diese Frist fruchtlos ab, muss der Vermieter die Anwaltskosten tragen, da er sich mit Abrechnung und Rückzahlung der Mietsicherheit in Verzug befindet.

8. Darf der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses die restlichen Mietzahlungen mit der Kaution aufrechnen?

Nein. Abrechnung und Rückzahlung der Kaution sind zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig. Der Mieter muss damit rechnen, dass der Vermieter Zahlungsklage erhebt und er dann die Kosten tragen muss.

Tipp Mieter: Ein Einbehalt der letzten Mietforderungen unter Verweis auf die Kaution ist unter Kostengesichtspunkten sehr riskant. Ein derartiges Verhalten sollte nur dann erwogen werden, wenn Sie Angst haben, die Kaution tatsächlich nicht zu bekommen, weil der Vermieter zahlungsunfähig ist. In allen anderen Fällen sollte mit der Geltendmachung der Kaution die oben beschriebene Frist von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache abgewartet werden.

Tipp Vermieter: Sollte der Mieter am Ende des Mietverhältnisses bereits die Aufrechnung der Miete für die letzten Monate mit der Kautionsforderung erklären, müssen Sie dies nicht akzeptieren. In solchem Fall können Sie die Mietzahlungen sofort einklagen, da der Anspruch auf Abrechnung und Auszahlung der Kaution noch nicht fällig ist. Die Kosten des Klageverfahrens muss dann der Mieter tragen.