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Umsatzsteuer

  • Die gewerbliche Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. 
  • Bei der Neuerrichtung von Gebäuden oder der Instandsetzung ist diese Befreiung für den Vermieter oft nachteilig, da er in diesem Fall die auf die Baukosten zu zahlende Umsatzsteuer nicht abziehen kann. 
  • Erfolgt die Vermietung/Verpachtung des Grundstücks oder des Gebäudes gewerblich, kann der Vermieter zur Umsatzsteuer optieren. Er unterwirft sich damit freiwillig der Umsatzsteuerpflicht für die Mieteinnahmen. Im Gegenzug kann er die Umsatzsteuer aus den an ihn gestellten Rechungen als Vorsteuer geltend machen. 
  • Der Vermieter kann dann nicht optieren, wenn der Mieter entweder kein der Umsatzsteuer unterliegendes Gewerbe ausübt oder aber wegen der „Kleinunternehmerregelung“ des § 19 UStG tatsächlich nicht zur Umsatzsteuer veranlagt wird. 
  • Nicht jede Tätigkeit, die gewerblich erscheint, führt zu einer Umsatzsteuerpflicht des Mieters (Banken, Versicherung, Ärzte unterliegen nicht der Umsatzsteuerpflicht). Bei solchen Mietern kann der Vermieter nicht zur Umsatzsteuerveranlagung optieren. 
  • Der Vermieter, der zur Umsatzsteuer optieren möchte, sollte sich im Mietvertrag schriftlich zusichern lassen, dass der Mieter der Umsatzsteuerpflicht unterliegt und vom Mietobjekt aus ausschließlich Umsätze tätigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. 
  • Der Vermieter muss darauf achten, dass der zur Umsatzsteuer veranlagte Mieter keine zusätzlichen Einnahmen erzielt, die nicht der Umsatzsteuer unterliegen (Verkauf von Lebensversicherungen, Bausparverträgen, Haftpflichtversicherungen etc.). Überschreiten diese Einnahmen fünf Prozent des Gesamtumsatzes, verliert der Vermieter (rückwirkend) seine Vorsteueroption und muss die Vorsteuer rückwirkend nachzahlen.