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Gefährliches Urteil für Wohnungsmieter - Kündigung wegen Zutrittsverweigerung

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Ein Artikel von Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 –.

Ausgangslage.
Der an sich in Deutschland gute gesetzliche Kündigungsschutz für Mieter im Wohnraummietrecht wird in letzter Zeit immer mehr aufgeweicht. Das betrifft zum einen die Eigenbedarfskündigungen, zunehmend eröffnet der Bundesgerichtshof aber auch weitere Türen für Vermieter, den Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Eine solche neue Tür ist die Kündigung wegen Zutrittsverweigerung.

Urteil des Bundesgerichtshofs. Der Bundesgerichtshof vertritt in einem aktuellen Urteil die Auffassung, dass die Kündigung eines Mieters, der den Vermieter den Zutritt zur Wohnung verweigert, sowohl als fristlose, als auch als ordentliche Kündigung wirksam sein kann. Insbesondere muss der Vermieter nicht zunächst Klage auf Duldung des Zutritts zur Wohnung erheben. Im streitgegenständlichen Fall ging es um die Gewährung des Zutritts zu Durchführung von Baumaßnahmen (Instandsetzung von Schwammbefall). Die Entscheidung dürfte allerdings auch auf andere Zutrittsverlangen übertragbar sein.

Der Bundesgerichtshof im Leitsatz zur Kündigungsmöglichkeit. Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist (BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 –, juris).

Prüfung der Schwere der Vertragsverletzung ist einzelfallbezogen. Der Bundesgerichtshof belässt es ausdrücklich den Tatrichtern, ob sie in einer Gesamtabwägung den Vertragsverstoß für ausreichend für eine Kündigung halten. Der BGH: Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter aufgrund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden hat, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB beziehungsweise in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Abwägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen (BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 –, juris).

Kritik der Rechtsprechung. Die Rechtsprechung liegt auf einer Linie mit anderen Urteilen des Bundesgerichtshofs zum Beispiel bei einer fahrlässig zu hohen Mietminderung und darauf gestützte Kündigung.

Der BGH: Der Schuldner darf das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage nicht dem Gläubiger zuschieben. Entscheidet er sich bei zweifelhafter Rechtslage dafür, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er - von besonderen Sachlagen abgesehen - das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er - wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird - zur Leistung verpflichtet war (BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 –, Rn. 27, juris).

Das Problem für Mieter: Sie werden in der Praxis häufig auf ihre Rechte verzichten müssen, weil sie für den Fall, dass sie sich in der Rechtsausübung irren, damit rechnen müssen, auf der Straße zu landen. Während man im Falle der Mietminderung noch mit einer Vorbehaltszahlung und anschließender Rückforderung der Miete reagieren kann, sieht dies im Falle einer unberechtigten Zutrittsverweigerung anders aus. Hier kann man grundsätzlich den Zutritt ja nur gestatten oder verweigern. Verweigert man als Mieter aber zu Unrecht, muss man die fristlose, jedenfalls aber die ordentliche Kündigung künftig befürchten. Ergo: man wird auch fragwürdigen Zutrittsverlangen des Vermieters künftig nachkommen oder das Risiko einer Kündigung in Kauf nehmen müssen.

Es ist eben gerade anders als beim Kaufvertrag, wo der Schuldner der zum Beispiel wegen Mängeln der Kaufsache nicht zahlt, allenfalls eine Zahlungsklage und entstehende Kosten befürchten muss. Hier wird dem Mieter im Falle eines Irrtums bei der Rechtsausübung die Wohnung entzogen. Gerade in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte wird diese Möglichkeit von Vermietern zunehmend missbräuchlich genutzt. Der für den Mieter entstehende Schaden (teurere Wohnung andernorts) ist enorm.

Tipps für Mieter. Wenn der Vermieter Zutritt zur Wohnung verlangt, sollten Sie künftig genau überlegen, wenn Sie beabsichtigen, dem nicht Folge zu leisten. Ihnen droht eine Kündigung. Wenn Sie die verlangten Termine nicht wahrnehmen können, empfehle ich unbedingt einige Ersatztermine nachweisbar dem Vermieter zu benennen. Bei den Besichtigungen sollten Sie immer einen Zeugen (darf nicht im Mietvertrag stehen) dabei haben. Für den Fall, dass der Vermieter es mit den Besichtigungswünschen übertreibt, sollte man unter Vorbehalt die Besichtigung gestatten, dann aber gegebenenfalls vor Gericht klären lassen, dass und inwieweit die Besichtigungsverlangen unberechtigt waren.

Tipps für Vermieter. Eine Steilvorlage vom BGH für Vermieter, die ihre Mieter loswerden wollen. Kündigen Sie den Mieter nachweisbar Besichtigungen an, benennen Sie einen Grund und mehrere Termine. Leistet der Mieter dem nicht Folge, empfehle ich zunächst einer Abmahnung auszusprechen. Nach erfolgter Abmahnung können Sie dann unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs mit einiger Erfolgsaussicht kündigen. Das gilt jedenfalls dann, wenn Sie einen wirklichen wichtigen Grund für den Zutritt haben. Vergessen sollten Sie außerdem nicht, dass es immer auf den Einzelfall und die tatrichterliche Würdigung ankommt. Wer seinen Mieter also permanent mit Besichtigungswünschen traktiert, wird auch künftig in der Praxis mit seiner Kündigung vor Gericht Schwierigkeiten bekommen.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft. Haben Sie eine Kündigung oder eine Räumungsklage erhalten oder wollen Sie als Vermieter einem Mieter kündigen? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck unter 030/40004999 an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Erhält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

25.5.2016

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