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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin - Als Kaution verpfändetes Sparkonto zur Aufrechnung verjährter Mietzinsforderungen?

Es kommt in der Praxis nicht selten vor, dass der Vermieter bei Ende des Mietverhältnisses verjährte Mietforderungen entdeckt. Dann stellt sich die Frage, ob er mit der Kaution aufrechnen kann. Grundsätzlich ja! Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs erlauben grundsätzlich die Aufrechnung mit einer bereits verjährten Forderung.

Bislang war strittig, ob eine verjährte Mietzinsforderung auch gegen ein verpfändetes Sparbuch aufgerechnet werden kann. Eine Entscheidung des Berliner Kammergerichts vom 8.2.2010 (Az. 20 U 167/08) hatte dies noch bejaht. Der Vermieter konnte das Sparbuch in Höhe seiner verjährten Mietzinsforderung abschöpfen.

Kammergericht aktuell: Das höchste Berliner Zivilgericht änderte diese Rechtsprechung mit Entscheidung vom 9.5.2011. Die ältere Entscheidung sei eine Ausnahme. Eine verjährte Mietzinsforderung könne nicht gegen ein verpfändetes Sparbuch aufgerechnet werden. Die Ansprüche (Mietzins als wiederkehrende Leistung einerseits und das Pfandrecht am Sparbuch andererseits) seien nicht gleichartig. Eine Aufrechnung setzt die Gleichartigkeit der Forderungen voraus (vgl. § 387 BGB).

Dennoch bleibt dieses Thema wohl auch in Zukunft strittig. Die Entscheidungen stammen von verschiedenen Zivilsenaten des Kammergerichts. Ausdrücklich hatte sich der Zivilsenat der aktuellen Entscheidung von der Auffassung des anderen Zivilsenats, der die ältere Entscheidung gefällt hat, distanziert. Unklar ist, wie die erstinstanzlichen Gerichte die Sache in Zukunft sehen werden.

Fachanwaltstipp Mieter: Sollte der Vermieter eine verjährte Mietzinsforderung gegen ein als Sicherheit verpfändetes Sparkonto aufrechnen, können Sie jetzt mit größerer Erfolgsaussicht auf Freigabe der Mietkaution klagen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Die Attraktivität von Barkautionen steigt nach der Wende in der Rechtsprechung des Kammergerichts. Diese Form der Kaution ist im Hinblick auf die Aufrechnung mit verjährten Mietzinsforderungen dem verpfändeten Sparbuch vorzuziehen.


Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
•Berliner Räumung
•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
•Begründung- und Verlängerungsoptionen
•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum


Der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht:

Für Rechtsanwälte, die sich für bestimmte Rechtsgebiete besonders qualifiziert haben, wurden Fachanwaltschaften eingeführt, damit der Rechtssuchende auf Anhieb die Qualifizierung und die Absolvierung einer laufende Fortbildung des Rechtsanwaltes erkennen kann. Geregelt wurde dies in der Fachanwaltsordnung FAO.

Eine von mehreren Fachanwaltschaften ist die des Miet- und Wohnungseigentumsrecht, da gerade dieses Rechtsgebiet besonders kompliziert und umfassend ist und daher besondere Kenntnisse voraussetzt, um es richtig anzuwenden. Das Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist insbesondere durch die einschlägigen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§§ 535 ff BGB) geregelt. Im Wohnraummietrecht sind langjährig bewährte Vertragsmuster im Zuge der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes z.B. zu Schönheitsreparaturen nicht mehr verwendbar. Dies macht im Miet- und Wohnungseigentumsrecht den Gang zum Fachanwalt notwenig, wenn man einen gewissen Mindeststandart an Qualität sicherstellen will.

Ein Rechtsanwalt der Fachanwalt werden will, muss verschiedene Voraussetzungen erfüllen.
Er muss als Rechtsanwalt mindestens seit 3 Jahren ununterbrochen zugelassen sein. 120 Stunden Fortbildung ableisten. Und mehrere mehrstündigen (regelmäßig 5 volle Stunden) Klausuren unter Examensbedingungen erfolgreich absolvieren.
Je nach Rechtsgebiet muss der Anwalt eine bestimmte Anzahl von Fällen (mindestens 100 Fälle im Miet- und Wohnungseigentumsrecht) nachweisen, die die gesamte Bandbreite des Rechtsgebietes umfassen.
Spezielle Ausschüsse der Rechtsanwaltskammer prüfen diese Fälle und empfehlen dem Vorstand der Rechtsanwaltskammer entweder die Gestattung oder die Versagung des Rechts, eine Fachanwaltsbezeichnung zu führen.
Zuletzt hat der Rechtsanwalt häufig in einem „Fachgespräch“ mit den Ausschussmitgliedern seine Kenntnisse im Miet- und Wohnungseigentumsrecht noch einmal nachzuweisen.
Nachdem alles erfolgreich durchlaufen wurde gestattet der Vorstand der Rechtsanwaltskammer die Führung der Bezeichnung „Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht“

Tätigkeitsschwerpunkte/Interessenschwerpunkte:

Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte können neben den Fachanwaltschaften ihre Qualifikation in bestimmten Rechtsgebieten, z.B. im Mietrecht selbst benennen. Dies sind die so genannten Tätigkeitsschwerpunkte oder Interessenschwerpunkte. Die Benennung solcher Schwerpunkte setzt keine Prüfung voraus, sondern beruht auf der eigenen Einschätzung der Rechtsanwältin oder des Rechtsanwalts. Als Tätigkeitsschwerpunkte können maximal drei Gebiete, als Interessenschwerpunkte maximal fünf Gebiete angegeben werden.

Unsere Mandanten im Miet- und Wohnungseigentumsrecht:

Mieter

Vermieter

Makler

Hausverwaltungen

Wohngemeinschaften