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Ausschluss der Eigenbedarfskündigung

Ausschluss der Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung ist ausgeschlossen, wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass der Vermieter das Mietverhältnis "nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen". Ein Beitrag von Alexander Bredereck Fachanwalt für Miet- und  Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13 –, juris).

Die Ausgangslage:

Bei der Prüfung, ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters zulässig ist, sollte zunächst immer in den Mietvertrag gesehen werden. Gelegentlich finden sich hier Regelungen, die eine Eigenbedarfskündigung, bzw. sonstige ordentliche Kündigungen ausschließen oder zumindest erschweren. So war dies auch in dem vom BGH entschiedenen Fall. Dort fand sich eine vertragliche Vereinbarung, zufolge derer der Vermieter das Mietverhältnis "nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen".

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hatte die Klausel auszulegen und kam dabei zu dem Ergebnis, dass die vertragliche Regelung hier jedenfalls zu deutlich erhöhten Anforderungen an die Begründung einer ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs führt:

Der BGH: Eine solche Bestimmung schließt nach dem Wortlaut sowie ihrem Sinn und Zweck die erleichterte Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, die kein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne des § 573 BGB voraussetzt, aus
...
die Kündigung des Vermieters (ist) im Mietvertrag auf besondere Ausnahmefälle beschränkt worden, in denen wichtige berechtigte Interessen des Vermieters die Beendigung des Mietvertrages erforderlich machen. (BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13 –, juris)

Anders als noch die Vorinstanz hat der BGH die Kündigung als unwirksam angesehen. Die darauf gestützte Räumungsklage des Vermieters wurde abgewiesen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die Wohnung erworben. Der Mietvertrag war vom vorhergehenden Vermieter geschlossen worden. Allerdings gilt hier wie grundsätzlich immer: Der Vermieter tritt in den Mietvertrag so ein, wie er mit dem vorherigen Vermieter (Eigentümer) bestanden hat. Vor diesem Hintergrund sollten Vermieter im Falle des Kaufes von vermietetem Eigentum immer genau den Mietvertrag prüfen. Sie sind an die dort getroffenen Vereinbarungen dauerhaft gebunden.

Fachanwaltstipp Mieter:

Wer eine Eigenbedarfskündigung erhält, sollte immer zuerst im Mietvertrag nachsehen, ob dort etwa Klauseln vorhanden sind, die ihm einen besonderen Schutz gewähren. In vorformulierten Verträgen ist dies meistens nicht der Fall. Oft werden aber bei Einzug entsprechende Vereinbarungen getroffen, die vom Mieter hinterher wieder vergessen werden.

Wichtig:

Die außerordentliche (fristlose) Kündigung kann im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen werden. Dies gilt sogar dann, wenn eine entsprechende Regelung in den Mietvertrag ausdrücklich aufgenommen wird. Allerdings sind auch solche außerordentlichen Kündigungen nur in besonders schwerwiegenden Fällen, zum Beispiel bei gravierenden Vertragsverletzungen einer Partei, wirksam. Eine außerordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs dürfte meistens ausgeschlossen sein.

11.11.2013

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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