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Mietpreisbremse - mögliche Auswirkungen für Mieter und Markt

Mietpreisbremse – Verhandlungsgegenstand von Union und SPD. Was ist von ihr zu halten? Von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, Alexander Bredereck.

Planung:

Die geplanten Änderungen erscheinen zunächst mieterfreundlich. Aus dem Begriff der „Mietpreisbremse“ ergibt sich, dass dem Anstieg der Mietpreise entgegengewirkt werden soll. Konkret geplant zu sein scheint zum einen eine Erhöhung des Berechnungszeitraums der maximalen Mieterhöhung von 20% (15% in Regionen mit knappem Wohnraum) von bisherigen drei Jahren auf nun vier Jahre. Zum anderen sollen die bisher unbegrenzt zulässigen Mieterhöhungen der Höhe nach auf 10% über dem ortüblichen Mietzins begrenzt werden.

Ausgangslage:

Hier ist notwendigerweise zu unterscheiden zwischen bestehenden Mietverhältnissen, bei denen die Mieterhöhung vernünftig begrenzt ist, und Neuvermietungen, bei denen es keine Grenzen gibt. Diese Unterschiede führten speziell in Ballungszentren wie Berlin zu einem starken Auseinanderklaffen zwischen Mietpreisen bei Neuvermietung und bei Bestandsmieten und folglich zu einem enormen Anstieg des Mietzinses, der auf die grenzenlose Regelung der Neuvermietungen zurückzuführen ist.

Neuvermietungen:

Hier konnte der Vermieter bisher die Miete nach Belieben bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit festlegen. Letztere wurde jedoch aufgrund der mangelnden Bereitschaft der Mieter, solch hohe Mieten zu akzeptieren, bislang selten überschritten.

Bestehende Mietverhältnisse:

In bestehenden Mietverhältnissen ist die Mieterhöhung bislang durch drei Grenzen eingeschränkt. Zum einen darf die Netto-Miete nur alle 15 Monate erhöht werden, zum anderen darf sich die Miete um maximal 20 % (in bestimmten Regionen, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit Mietraum gefährdet ist nach vorheriger Festlegung im Rahmen einer Verordnung um maximal 15 %) erhöhen.
Schließlich darf die Erhöhung maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) erfolgen.

Alle drei Grenzen müssen jeweils beachtet werden, sonst ist eine (teilweise) Mieterhöhung unwirksam.

§ 558 Bürgerliches Gesetzbuch

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
(2) ...
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

Mutmaßliche Verbesserungen für Mieter

Die geplanten Begrenzungen der Erhöhungsmöglichkeiten bei Bestandsmieten sowie bei Neuvermietungen werden sich zumindest in Teilmärkten, wo es bereits jetzt enorme Anstiege zu verzeichnen gibt, bremsend auf den Mietpreis auswirken. Die Auswirkungen werden sich langfristig auch im Mietspiegel niederschlagen, sodass die dort ausgewiesenen Vergleichsmieten geringer steigen werden und damit letztlich auch die mit Erhöhungsmöglichkeiten im Bestand eingeschränkt sind.

Mutmaßliche Verschlechterungen für den Markt

In der Vergangenheit hat sich gezeigt, dass günstige Mieten vor allem auf den ausreichenden Bestand an Wohnraum zurückzuführen sind (Beispiel Berlin). Probleme ergeben sich daraus, dass aufgrund der weltweiten Finanzkrise der deutsche Immobilienmarkt vermehrt von Anlegern entdeckt wird, die Wohnungen anmieten, um Geld unterzubringen, teilweise ohne dass eine Vermietung des Wohnraums beabsichtigt ist. Das führt zu einem erheblichen Anstieg der Nachfrage nach Wohnraum, woran die Mietpreisbremse wenig ändern kann. Im Hinblick auf Vermieter und Investoren wird die Mietpreisbremse vor allem bewirken, dass der Bau von neuen Wohnungen uninteressanter wird. Damit werden vermutlich weniger Wohnungen gebaut. Dies wird zu einer Verknappung und damit zu einer erhöhten Nachfrage führen.
Ich vermute vor diesem Hintergrund folgende künftigen Phänomene: Eine Verringerung der Neuinvestitionen in den Wohnungsmarkt, verstärkte Umgehungsversuche hinsichtlich der gesetzgeberischen Regelungen, Erhöhung der Leerstandsquote wegen fehlender Attraktivität einer Vermietung, verstärkte Umwidmung von Wohnraum in Gewerberaum (kann durch Verordnungsgeber unterbunden werden) sowie ein erhöhtes Konfliktpotenzial im Hinblick auf zusätzliche Restriktionen, deren Anwendung in der Praxis erhebliche Fragen aufwerfen wird.

Mutmaßliche Umsetzungsprobleme

Ungeklärt scheint, wie sichergestellt werden soll, dass Vermieter nicht verstärkt Wohnraum in Gewerberaum umwandeln. Fraglich ist auch der Umgang mit Vermietern, die im Vertrauen auf einen bestimmten Mietzins investiert haben und nun nicht ansatzweise die zu erwartenden und kalkulierten Mieten realisieren können. Das dürfte insbesondere auch die Vermieter vor große Probleme stellen, die ihr Geld für die Altersvorsorge entsprechend anlegen wollten.
Beispiel: Ein Vermieter vermietet seine Wohnung für 1000 € netto kalt und finanziert mit dieser Miete den Kaufpreis, obwohl der Mietspiegel nur 500 € hergibt.  Der Mieter zieht aus. Dem neuen Mieter darf der Vermieter nunmehr die Wohnung nur noch für 550 € vermieten. Hier tut sich vermutlich eine Finanzierungslücke auf.

Fazit

Der Ansatz der Preisgrenze ist vernünftig. Die konkrete Umsetzung in der Praxis wirft allerdings erhebliche Fragen auf. Es werden flankierend weitere Maßnahmen des Gesetzgebers notwendig sein, um Umgehungsmöglichkeiten einzuschränken. Möglichkeiten dazu gibt es, zum Beispiel die Zweckentfremdungsverordnung mit dem Verbot der Umwandlung von Wohnräumen in Gewerberäume. In der Übergangszeit sind erhebliche Verzerrungen am Markt zu erwarten. Die neuen Bedingungen und die zu erwartenden Unsicherheiten dürften Investoren eher abschrecken. Hier könnte unabsichtlich der Keim für mögliche Knappheit von Wohnungen in der Zukunft gelegt werden.

11.11.2013

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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