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Mietminderung – Wie wird die Minderungsquote berechnet?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin

Die Auseinandersetzung um eine angemessene Mietminderungsquote führt häufig zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn der Vermieter aufgrund fehlender Teilmietzahlungen eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ausspricht und eine Räumungsklage erhebt.

Gemäß der Rechtsprechung ist der Anhaltspunkt für die Berechnung der Mietminderung die Stärke der Beeinträchtigung des Gebrauchswertes der Mietsache. Diese ist beispielsweise bei einer Lärmbelästigung in Räumen wie dem Schlaf-, Wohn- oder Arbeitszimmer deutlich  höher als bei Räumen wie der der Küche oder dem Bad (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.9.2009, Az. VIII ZR 300/09). Außerdem kann die Mietminderung bei einer von Schimmel befallenen Wand in der Küche deutlich höher ausfallen als wenn eine Wand eines anderen Zimmer einer großen Wohnung betroffen wäre. Da im Gegensatz zu einem beliebigen Zimmer  die Küche nicht unbenutzt bleiben kann, mindert eine von Schimmel befallene Küche die Wohnqualität weit mehr (Landgericht Berlin, Urteil vom 15.10.2010, Az. 65 S 136/10). Zu dieser Entscheidung kam das Landgericht Berlin. Es hob das Urteil des Amtsgerichts Neukölln auf, in dem die Minderungsquote nach dem prozentualen Anteil der Küche an der gesamten Wohnungsgröße berechnet wurde. 

Unbeachtlich ist dabei laut eines Urteils des Berliner Kammergerichts vom 10.3.2011, Az. 8 U 187/10, auch wie oft der Mieter seine Küche nutzt, denn bei der Berechnung der Minderungsquote kommt es nicht auf die subjektive Beeinträchtigung des jeweiligen Mieters an.

Fachanwaltstipp Mieter: Treten Fälle von Lärm, unangenehmen Gerüchen oder anderen Beeinträchtigungen auf, die von wechselnder Dauer sind, sollte man stets ein Protokoll führen. Darin sollten für jeden Raum die Uhrzeit, die Dauer sowie die konkrete Art der Beeinträchtigung genannt werden. 

Fachanwaltstipp Vermieter: Werden Beeinträchtigungen zur Mietminderung geltend gemacht, sollte genau geprüft werden, auf welche Räume der Wohnung und in welcher Intensität sich diese erstrecken. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist beispielsweise bei einer Mietminderung wegen einer zu geringen Heizleistung äußerst fraglich, ob das Mietminderungsrecht dabei auch auf den Flur bzw. die Abstellkammer anzuwenden ist. Ähnliches gilt bei einer Sichtbeeinträchtigung vor Bad oder Flur. Daher sollte man auf übermäßig differenzierte Berechnungen der Mietminderung verzichten, denn ob dies von den Instanzgerichten getragen wird, ist äußerst fraglich.

25.6.2013