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Schimmelbefall - Erforderlickeit und sinnvolle Art der Beweissicherung

Beweissicherung bei Schimmelpilz im Gebäude - Sicherung der Beweislage (Serie – 3. Teil)

Zur Beweissicherung vor der Schimmelpilzsanierung ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.

3. Sicherung der Beweislage

Die betroffenen Parteien streiten in einer großen Anzahl der Fälle darüber, ob ein Mangel überhaupt vorhanden ist. Folglich ist es sinnvoll, durcheine schnelle Klärung der Beweislage beiden Parteien Gewissheit über ihre Rechte und Pflichten sowie die Erfolgsaussichten einer Rechtsverteidigung zu verschaffen. Dadurch kann in der Folge viel Streit vermieden und nicht unerhebliche Kosten gespart werden.

Wenn sich der Streit um behauptete Baumängel dreht, bietet sich somit eine zeitnahe Begutachtung an.

Im Mietrecht allerdings kann dieses Vorgehen meist das Ausbleiben weiterer Streitigkeiten nicht garantieren. Denn häufig ist die Entstehung des Schimmelpilzes auch auf das Nutzverhalten des Mieters zurückzuführen und außerdem die Höhe einer Mietminderung oder möglicher Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche ungewiss. Speziell im Falle der Mietminderung kommt es weniger auf eine Feststellung durch den Sachverständigen an, da die Höhe derselben durch das Gericht im Wege der Schätzung vorgenommen wird und diese durch die Rechtskraft des Urteils schließlich bindend wirkt.

Erforderlichkeit einer Beweissicherung

Vor diesem Hintergrund sollte somit zuerst genau geprüft werden, ob eine Beweissicherung überhaupt erforderlich ist. Auch wenn befallene Stellen im Sommer abtrocknen und der Schimmelpilz vorübergehend verschwindet, bleiben die zugrunde liegenden Baumängel bestehen und der Schimmelpilz tritt im Herbst wieder auf.

Sinnvolle Art der Beweissicherung unter Kostenaspekten

Hier sollte gründlich überlegt werden, welche Art der Beweissicherung für den Mieter lohnenswert ist. Besonders vor dem Hintergrund, dass bei einem möglichen Prozess der Gutachter vom Gericht bestimmt wird, ist zweifelhaft, ob ein im Vorhinein auf eigene Kosten eingeholtes Gutachten von diesem im gewünschten Maße berücksichtigt würde. Auch wenn dieser Gutachter zu keinem gänzlich abweichenden Ergebnis kommen wird, kann der Mieter die Kosten für das Privatgutachten in der Regel nicht ersetzt verlangen.

Somit bieten sich unter Umständen kostengünstigere Maßnahmen (z.B. Fototagebuch, Zeugen, Einschaltung der Behörden) eher an.

Wenn der Mieter nun also weiter in der Wohnung bleiben möchte, besteht die Gefahr einer Veränderung der Beweislage durch den Vermieter nicht, sodass hier die Bestellung eines Sachverständigen durch das Gericht in der Regel getrost abgewartet werden kann.
In anderen Fällen, insbesondere wenn der Mieter beabsichtigt eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung auszusprechen, ist die vorherige Einholung eines Sachverständigengutachtens meistens unumgänglich. Hier muss der Mieter das Kostenrisiko in Kauf nehmen. Wesentlich größer ist das Risiko, später vom Vermieter auf die restlichen Mieten, Schadensersatz usw. verklagt zu werden und dann noch die zusätzlichen Prozesskosten zu tragen.

2.9.2013

Die Serie wird fortgesetzt. Die gesamte Serie finden Sie hier: www.mietrechtler-in.de

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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