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Schimmelbefall in der Wohnung II

Schimmelbefall in der Wohnung – Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit der Beweissicherung. Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Insbesondere in der kühlen und nassen Jahreszeit werden Bewohner vom Schimmelbefall in ihren Wohnungen geplagt. Man stellt sich dann oft zuallererst die Frage, worin die Ursache für den Schimmel liegt, ob er toxisch ist oder auch wer in einem Mietverhältnis die Kosten für die Beseitigung trägt – Mieter oder Vermieter. Bevor diese Fragen geklärt werden, ist es jedoch unbedingt empfehlenswert sorgfältige Maßnahmen zur Beweissicherung vorzunehmen. Findet dies nicht statt, kann ein späterer Prozess oft aufgrund der mangelnden Beweisbarkeit zu hohen finanziellen Kosten führen (Maßnahmen zur Beseitigung sowie Prozesskosten).

In der Praxis werden zur Beweissicherung oft teure Privatgutachten eingeholt, da man davon ausgeht, die Kosten im Prozess erstattet zu bekommen. Ein derartiges Gutachten ist zwar eine gute Variante der Sicherung von Beweisen. Jedoch muss je nach Art des Verfahrens sowie nach Stellung der Beteiligten berücksichtigt werden, ob nicht auch ein kostengünstigeres Beweismittel ausreichend wäre. Stattdessen kann man etwa ein Fototagebuch anfertigen, Zeugen benennen oder auch Ämter einschalten.

Ebenso sind Fallkonstellationen denkbar, in denen ein Sachverständigengutachten notwendig und ratsam ist. Beabsichtigt der Mieter beispielsweise die Wohnung fristlos zu kündigen, kann der Verlass auf eigene Beweismittel ein hohes Prozessrisiko bürgen.

Bevor über die Ausübung einzelner Rechte, wie den Ausspruch einer fristlosen Kündigung o.Ä. nachgedacht wird, sollte die Beweislage zunächst aufgeklärt werden. Das heißt, es ist u.a. zu klären ob überhaupt Schimmelpilz vorliegt bzw. ob dieser gesundheitsgefährdend ist. Die Antworten auf diese Frage entscheiden darüber, welche Rechte den Beteiligten zustehen.

Beispielsfall:

Die Mieterin M entdeckt in ihrer Wohnung Schimmelpilzbefall und leidet an verschiedenen gesundheitlichen Beschwerden, die durch den Schimmel ausgelöst wurden. Der Vermieter V weigert sich, den Schimmelpilz zu beseitigen. Die M möchte schnellstmöglich aus dem Mietvertrag.

Gesetz:
§ 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) ...

Zunächst zu klären ist hier die Frage, ob der vorhandene Schimmelpilzbefall objektiv gesundheitsgefährdend ist. Denn nur dann besteht auch ein Kündigungsrecht für die Mieterin. Ansonsten kommen Mietminderung wegen (optischer) Mängel, Schadensersatz, Aufwendungsersatz, Instandsetzungsansprüche usw. in Betracht.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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