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Beweissicherung bei Schimmelbefall

Sicherung der Beweislage bei Schimmelpilz im Gebäude. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.

Ist ein Gebäude von Schimmelpilz befallen, so empfiehlt sich unbedingt die Sicherung der Beweislage. Damit soll insbesondere einer Veränderung durch Zeitablauf (beispielsweise wegen veränderter Witterungsbedingungen) oder durch  Eingriffe in die Substanz (Instandsetzungsmaßnahmen nach Entstehung des Mangels) vorgebeugt werden. Der Nachweis von eventuellen Baummängeln gestaltet sich andernfalls oft sehr schwierig bzw. kann ohne Sicherung der Beweislage sogar unmöglich geworden sein.

Beispiel 1: In einer Mietwohnung wird im September 2012 Schimmel festgestellt. Daraufhin reicht der Mieter umgehend nach Aufforderung des Vermieters unter Setzung einer Frist im November desselben Jahres Klage auf Instandsetzung/Feststellung der Mietminderung und des Zurückbehaltungsrechts ein. Nachdem der Vermieter das Vorhandensein des Schimmels bestreitet, wird während der Verhandlung im Januar 2013 ein Sachverständigengutachten angeordnet. Nachdem der vom Gericht beauftragte Sachverständige im Juli 2013 in der Wohnung erscheint, kann er dort keinen Schimmelpilz mehr feststellen. 

Dieser Fall zeigt die häufige Konstellation, bei der der Schimmelpilz zur Heizsaison ausbricht und den Sommer nicht überlebt. Zum kommenden Herbst kehrt er jedoch regelmäßig zurück Aus diesem Grund kann der Sachverständige im Juli keinen Pilzbefall mehr feststellen. Der Mieter hat nun kaum Aussicht auf Erfolg seiner Klage.

Beispiel 2: Der Mieter stellt Schimmelpilz in der Wohnung fest und informiert den Vermieter darüber. Dieser führt daraufhin Dacharbeiten an dem Haus durch. Im Rahmen des Gutachtens des Sachverständigen kann nun im Juli wiederum kein Schimmelpilzbefall festgestellt werden.

Durch die Anzeige des Schimmels beim Vermieter bewirkte der Mieter ein Tätigwerden des Vermieters. Dabei hat der Vermieter möglicherweise die Ursachen des Schimmelpilzes beseitigen können und ein Beweis, dass der Schimmel ursprünglich vorhanden war, ist nun nicht mehr möglich.

Beispiel 3: Trotz der Anzeige des Schimmelbefalls durch den Mieter, unternimmt der Vermieter zunächst nichts. Wegen der drohenden Gesundheitsgefährdung kündigt der Mieter fristlos und verlässt die Wohnung. Im Anschluss daran beseitigt der Vermieter den Schimmel sowie dessen Ursachen und verklagt den Mieter auf die restlichen Mieten. Während der Gerichtsverhandlung wird dann vom Vermieter eingeräumt, dass in der Wohnung Schimmelpilzbefall vorhanden war und aus diesem Grund möglicherweise eine Mietminderung um 10% oder 20%  angebracht gewesen sei. Die Gesundheitsgefährdung durch den Schimmelpilz wird jedoch von V bestritten. Der Sachverständige begutachtet die Wohnung nach einigen Monaten und kann ebenfalls keinen Schimmelpilzbefall feststellen.

Der Mieter hat hier vor Gericht wohl kaum Chancen, was häufig mit hohen finanziellen Kosten verbunden ist. Ob der Vermieter die Ursachen des Schimmelpilzes aufgrund der Beseitigung durch den Vermieter nicht gefunden hat, bleibt im Zweifel offen.

Beispiel 4: Der Mieter informiert den Vermieter über den Schimmelbefall in der Wohnung. Als der Vermieter daraufhin jedoch untätig bleibt, beseitigt der Mieter schon mal den „schlimmsten“ Schimmelbefall um die Gesundheit der Kinder zu schützen.


Gerade im Bereich der Schimmelpilzsanierung tritt häufig die Notwendigkeit auf, wegen drohender Gesundheitsgefährdung, eine sofortige Sanierung in die Wege zu leiten. Unterbleibt in diesen Fällen eine ausreichende Beweissicherung, drohen im späteren Prozess Nachteile, weil das Vorhandensein des Schimmelpilzes, bzw. dessen Verursachung nicht mehr nachgewiesen werden können. In sämtlichen allen vorgenannten Beispielsfällen, wäre der Mieter gut beraten gewesen, zuvor eine Beweissicherung durchzuführen. Allein weil er dies unterließ, wird er vermutlich erhebliche Schwierigkeiten haben, seine Rechte geltend zu machen.

Die Beispielsfälle ließen sich mühelos auch mit Käufern von Wohnungen oder Häusern und Bauherren bilden. Hier sind die finanziellen Auswirkungen in der Regel noch wesentlich gravierender.

Fazit: Ohne vorherige Beweissicherung drohen gerade im Bereich schimmelpilzbedingter Mängel erhebliche Nachteile.

2.12.2013