Fachanwalt Mietrecht Berlin ++ Mietrecht Berlin Kündigung Abfindung ++ Rechtsanwalt Mietrecht ++ Beratung Mietrecht ++ Eigenbedarfskündigung
Home

Zahlungsverzug des Mieters – BGH zur Kündigung der Wohnung bei unverschuldeter Notlage

Fachanwalt + Mietrecht + Berlin

Zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15 – ein Interview von Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter, mit Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin.

Maximilian Renger: Die Kündigung der Wohnung durch den Vermieter wegen Zahlungsrückständen des Mieters hat den BGH schon wiederholt beschäftigt. Nun kam vor kurzem ein neues Urteil zu dem Thema. Um welches Problem hat es sich gedreht?

Fachanwalt Bredereck: Um das Problem zu verstehen, vielleicht ein kurzer Hinweis zunächst zur Rechtsprechung des BGH zu diesem Thema. Der Verzug mit der Mietzahlung auf Seiten des Mieters berechtigt den Vermieter ab einer gewissen Grenze zur fristlosen Kündigung. In diesem Fall hat aber der Mieter nach der Rechtsprechung des BGH innerhalb einer Schonfrist die Chance, diese Mietrückstände auszugleichen und damit die Kündigung unwirksam zu machen. Hat aber der Vermieter neben der fristlosen Kündigung auch eine ordentliche ausgesprochen, bleibt diese wiederum auch nach Begleichung der Zahlungsrückstände wirksam, so der BGH.

Maximilian Renger: Kurz gesagt: eine fristlose Kündigung lässt sich für Mieter durch Nachzahlungen noch abwenden, eine ordentliche Kündigung bleibt dagegen auch dann bestehen?

Rechtsanwalt Bredereck: Richtig, sofern der Vermieter hilfsweise eben auch ordentlich gekündigt hat. In der Praxis wird jeder Vermieter das deshalb auch tun. Für die Frage, ob die ordentliche Kündigung wirksam ist, ist dann wiederum entscheidend von Bedeutung, ob der Zahlungsrückstand vom Mieter verschuldet ist oder nicht.

Maximilian Renger: Macht der Umstand, dass der Mieter den Rückstand nicht zu vertreten hat, die ordentliche Kündigung denn dann unwirksam?

Fachanwalt Bredereck: Hier kommt nun das aktuelle Urteil des BGH ins Spiel, der darin gesagt hat, dass gerade das nicht automatisch die Folge ist. In dem entschiedenen Fall hatte der Mieter zu seiner Entlastung überhöhte Steuerschätzungen und die rigorosen Vollstreckungsmaßnahmen des Finanzamtes angeführt. Dennoch hat der BGH die Kündigung für wirksam gehalten. Es gilt der Grundsatz, Geld hat man zu haben, und ein unverschuldeter Zahlungsrückstand sei so ein krasser Ausnahmefall, dass der Mieter hier sehr ausführliche Angaben machen muss, die diesen Einwand stützen. Das umfasst u.a. sämtliche Vermögensverhältnisse und auch Gründe, weshalb es etwa nicht zu einer Stundungsvereinbarung mit dem Finanzamt gekommen ist.

Maximilian Renger: Klingt nach extrem hohen Anforderungen an Mieter.

Fachanwalt Bredereck: Die Anforderungen sind sehr hoch, ja. Alle erforderlichen Angaben so zu machen, dass der Einwand des unverschuldeten Mietrückstandes gelingt, dürfte in der Praxis nur äußerst schwer gelingen. Wichtig also für Mieter: angesichts dieser Rechtslage unbedingt pünktlich die Miete zahlen und sich auch nicht etwa durch voreilige Mietminderung in die Gefahr eines Zahlungsrückstandes begeben.

Maximilian Renger: Alles klar, vielen Dank für das Interview.

2.1.2017

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com