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Bundesverfassungsgericht zu den Voraussetzungen des Eigenbedarfs bei einer Eigenbedarfskündigung

Zum Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 23. April 2014, Aktenzeichen 1 BvR 2851/13, ein Kommentar von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Der Vermieter hatte seiner Mieterin gegenüber eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Den Eigenbedarf begründete er damit, dass er die Wohnung für gelegentliche Besuche bei seiner unehelichen Tochter in Berlin-Friedrichshain benötige. Es kam jedoch in Anbetracht der günstigen Miete der Wohnung (262 € kalt für 57 m²) der Verdacht auf, dass die Kündigung nur dazu diene, die Wohnung nach dem Auszug der Mieterin teurer vermieten zu können. Letztere bezweifelte jedoch den Eigenbedarf und zog nicht aus, woraufhin der Vermieter Räumungsklage erhob, mit der er zunächst vor dem Amtsgericht unterlag. Das Landgericht Berlin wiederum gab der Klage dann statt, ließ die Revision aber nicht zu. In Folge verweigerte auch der BGH die Annahme der daraufhin eingelegten Nichtzulassungsbeschwerde der Mieterin zur Entscheidung. Gegen die für sie nachteilige Entscheidung des Bundesgerichtshofs hat dann die Mieterin das Bundesverfassungsgericht angerufen - erfolglos. Das Bundesverfassungsgericht hat die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen.

Bisherige Rechtslage:

Insbesondere auch das Bundesverfassungsgericht hat in seiner ständigen Rechtsprechung klargestellt, dass keine überzogenen Anforderungen an die Begründung des Eigenbedarfes eines Vermieters gestellt werden dürfen.

Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts:

Nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichtes muss weder der eigene Bedarf an der Wohnung wegen Umzugs oder Kündigung noch das Bestreben der Vermieters, die Wohnung zu dessen neuem Lebensmittelpunkt machen zu wollen, von diesem nachgewiesen werden. Das Aufzeigen vernünftiger und nachvollziehbarer Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums reiche für eine Eigenbedarfskündigung in der Regel aus. Speziell ein Wohnraummangel ist nicht notwendigerweise vorzutragen.

Bewertung:

Das Bundesverfassungsgericht fördert mit dieser Entscheidung mittelbar weiter sog. „Luxuskündigungen“. Vermietern dürfte es nicht weiter schwer fallen, einen Grund zum Aufenthalt in irgendeiner Stadt, wie den im vorliegenden Fall, zu finden. Denkt man solche Beispiele weiter, kommt wohl auch eine Eigenbedarfskündigung in Bayreuth in Betracht, sofern man einmal im Jahr (aber jedes Jahr) die Bayreuther Festspiele besuchen will. Ein Kunstfreund könnte mit der Begründung, dass er auf dem Lande lebt und regelmäßig in Berlin die Theater besuchen möchte, ebenfalls kündigen. Solche Fälle gehen eindeutig zu weit. Auch wenn diese Konstellation hier sicherlich grenzwertig war, geht von der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts eine verheerende Wirkung aus, da die Gerichte nun bei der Überprüfung des Eigenbedarfes noch unkritischer vorgehen werden als bisher. Dabei wird aus meiner Sicht vergessen, dass es letztlich immer auch eine Frage der Plausibilität der vorgetragen Eigenbedarfsgründe ist, ob der Eigenbedarf ausreichend dargelegt ist. Gerade wenn es um subjektive Erwägungen geht, wie zum Beispiel im vorliegenden Fall der Wunsch, künftig seine Tochter zu besuchen und hierbei in der streitgegenständlichen Wohnung zu übernachten, ist besondere Skepsis der Gerichte geboten, um einem Missbrauch entgegenzuwirken.

Quelle: 

Pressemitteilung Nr. 44/2014 vom 9. Mai 2014 zum Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 23. April 2014, Aktenzeichen 1 BvR 2851/13

Fachanwaltstipp Vermieter:

Die Dankbarkeit der Vermieter für dieses Urteil ist dem Bundesverfassungsgericht sicher. Die Instanzgerichte werden zukünftig auf diese Entscheidung verweisen, obwohl sie in der Sache ja eigentlich nur ein Nichtannahmebeschluss der Verfassungsbeschwerde aus prozessualen Gründen ist, und dann im Zweifel eher für den Vermieter entscheiden. Trotzdem müssen Vermieter natürlich die formalen Anforderungen einhalten und den Eigenbedarf bereits in der Eigenbedarfskündigung selbst ausreichend begründen. Die Umstände, auf die man sich berufen will, müssen umfassend dargelegt werden.

Fachanwaltstipp Mieter: 

Ein weiterer schwarzer Tag für Mieter in Sachen Eigenbedarfskündigung. Mieter werden ihr Heil auch künftig verstärkt in der formalen Argumentation und in der zeitlichen Komponente (verzögern des Auszugs solange wie möglich) suchen müssen. Trotzdem rate ich jedem Mieter, eine Eigenbedarfskündigung genau überprüfen zu lassen. Falls der Vermieter später die Wohnung tatsächlich teurer weitervermietet, kann Schadensersatz verlangt werden. Das kann für den Vermieter sehr teuer werden.

17.2.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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