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Doppelte Schriftformklausel: BGH zum Schriftformverstoß in Gewerberaummietverträgen

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Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Schriftform bei Gewerberaummietvertrag besonders wichtig:
Wird bei Abschluss eines Gewerberaummietvertrags nicht die Schriftform nach § 550 BGB (anwendbar über § 578 II BGB) eingehalten, ist der Vertrag vorzeitig kündbar. Das kann gravierende Folgen sowohl für Mieter als für Vermieter haben, wenn diese jeweils im Vertrauen auf eine lange Laufzeit des Vertrages erhebliche Investitionen getätigt haben.

Verletzung der Schriftform: Mündliche Gewerberaummietverträge wird man in der Praxis kaum finden. Die Schriftform kann aber auch dadurch verletzt werden, dass wesentliche Angaben im Vertragsdokument fehlen (z.B. vollständige Bezeichnung der Parteien, hinreichend genaue Beschreibung der Mietsache) oder aber spätere Änderungen des Vertrages nicht ordnungsgemäß schriftlich niedergelegt werden.

Doppelte Schriftformklausel: In der Praxis haben sich dementsprechend vielfach sog. Schriftformklauseln in den Verträgen eingebürgert, nach denen alle Änderungen bzw. Ergänzungen des Vertrages der Schriftform bedürfen. Dazu hat der BGH jedoch festgestellt, dass diese Klauseln mündlich wieder abbedungen werden können. So kam dann die Idee von doppelten Schriftformklauseln auf. Demnach sollten Vertragsänderungen, durch die wiederum von der einfachen Schriftformklausel Abstand genommen werden sollte, nur wirksam sein, wenn sie schriftlich vereinbart wurden.

Vorrang der Individualabrede nach BGH auch bei doppelter Schriftformklausel: Nun hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Beschluss klargestellt, dass die Individualabrede zwischen den Parteien auch bei doppelten Schriftformklauseln Vorrang hat, diese also ebenfalls mündlich abbedungen werden können (BGH, Beschluss v. 25.1.2017, XII ZR 69/16).

Tipp zur Änderung von Gewerberaummietverträgen: Der Beschluss zeigt wieder einmal, wie wichtig es ist, bei Änderungen des Gewerberaummietvertrages ganz genau auf die Einhaltung der Schriftform zu achten, wenn es einem auf möglichst lange Laufzeit des Vertrages ankommt. Dafür sollte der gesamte Vertrag mit den entsprechenden Änderungen neu in schriftlicher Form aufgesetzt und von beiden Parteien erneut unterzeichnet werden. Andernfalls geht man ein erhebliches Risiko ein, dass am Ende doch für den anderen Vertragsteil die Möglichkeit zur vorzeitigen Kündigung besteht.

15.6.2017

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