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Eigenbedarfskündigung zur beruflichen Nutzung der Wohnung

Eigenbedarfskündigung zur ausschließlichen beruflichen Nutzung der Wohnung kann unter Umständen zulässig sein (BGH, Versäumnisurteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 330/11 –, juris). Ein Artikel von Fachanwalt für Mietrecht, Alexander Bredereck, Berlin und Essen.


Ausgangslage:

Die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs wird gesetzlich durch § 573 BGB geregelt. Dabei wird nach dem Wortlaut von der Absicht einer Nutzung als Wohnung ausgegangen.

§ 573 BGB

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Der Bundesgerichtshof sieht die Benennung der Nutzungsabsicht als Wohnung als nicht abschließend an. Vielmehr sei dies lediglich ein Bespiel, was durch die Formulierung „insbesondere“ zum Ausdruck gebracht wird. In vorherigen Urteilen entscheid der Bundesgerichtshof bereits, dass eine beabsichtigte teilweise gewerbliche Nutzung für die Begründung des Eigenbedarfs unschädlich ist. Diese Linie wurde nun weiter verfolgt.

Der Fall:

Die Wohnung, für die der Vermieter Eigenbedarf geltend machte, lag in einem Mehrfamilienhaus, in dem er selbst mit seiner Ehefrau wohnte. Er begründete die Kündigung damit, dass er die Wohnung für seine Frau benötigte, die darin ihrer Tätigkeit als Rechtsanwältin nachgehen möchte. Die Nutzung der Wohnung war daher ausschließlich gewerblicher Natur.

Die Entscheidung:

Das Gericht sah den Eigenbedarf als gegeben an und gab dem Vermieter recht. Die Entscheidung des Vermieters, ob die berufliche Tätigkeit innerhalb seiner Wohnung oder in einer von seiner Wohnung getrennten, in demselben Haus gelegenen anderen Wohnung ausgeübt werden soll, ist zu respektieren, sofern der Nutzungswunsch nachvollziehbar und vernünftig begründet ist (BGH, Versäumnisurteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 330/11 –, juris.

Die anderen Ansichten:

In Rechtsprechung und Schrifttum existieren dazu durchaus andere Ansichten (AG Hamburg, WuM 2007, 710). Dabei wird der Umkehrschluss aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB herangezogen. Danach dürfe der Vermieter die Räume nur als Wohnung benötigen. Daher dürfe der Gesetzgeber einen geschäftlichen bzw. beruflichen Bedarf gerade nicht anerkennen. Die Argumentation mit dem Auffangtatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 verbiete sich daher.

Die Bewertung:

Sicherlich ist der Nutzungswunsch als Wohnung im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtabwägung deutlich stärker zu Gunsten des Vermieters zu werten, als der Wunsch nach einer gewerblichen Nutzung. Auch der Wortlaut der Vorschrift spricht gegen eine allzu weite Auslegung. Der Gesetzgeber hätte sich nämlich sonst die Formulierung „als Wohnung“ sparen können. Da der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit bereits andere Urteile in dieser Richtung gesprochen hat, ist allerdings nicht davon auszugehen, dass sich in nächster Zeit an dieser Linie etwas ändern wird.

Quelle: BGH, Versäumnisurteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 330/11 –, juris

Berlin, den 16.10.2013

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Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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