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Eigenbedarfskündigung: BGH mit aktuellem Urteil zu GbR und Anbietpflicht

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Zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15 – ein Kommentar von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Steigende Zahl an Eigenbedarfskündigungen:
Die Zahl an Eigenbedarfskündigungen steigt zunehmend. Das ist schon mehrfach angemahnt worden. Vermieter haben es hier relativ leicht, gerade dort, wo der Wohnraum knapp ist, mit dem Mittel der Eigenbedarfskündigung Mieter loszuwerden, um dann anschließend eine höhere Miete verlangen zu können. Mieter haben es dagegen nicht leicht, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zur Wehr zu setzen. Der Bundesgerichtshof hat es nun noch einmal schwieriger gemacht und in einem aktuellen Urteil die Möglichkeiten für Vermieter in diesem Bereich wesentlich erleichtert.

BGH zur Eigenbedarfskündigung durch eine GbR und der Anbietpflicht: Zwei wesentliche Aspekte lassen sich dem aktuellen Urteil, von dem bislang nur die Pressemitteilung vorliegt, entnehmen. Zum einen geht es um die Eigenbedarfskündigung durch eine GbR und zum anderen um die Frage der Auswirkungen eines Verstoßes gegen die Anbietpflicht durch den Vermieter.

Was war passiert: Geklagt hat eine Mieterin, die seit 1985 in einer Wohnung in München zur Miete gewohnt hatte. Gegner war eine GbR, die 1991 das gesamte Grundstück und damit auch die betroffene Wohnung samt Mietshaus erworben und in der Folge angefangen hatte, alle Wohnungen mit Ausnahme der von der Mieterin bewohnten Räume zu sanieren. Schließlich kam es im September 2013 zur Kündigung des Mietvertrages durch die GbR wegen Eigenbedarfs für die Tochter eines der Gesellschafter. Mit ihrer Räumungsklage war die GbR in den Vorinstanzen noch gescheitert.

Eigenbedarfs eines Gesellschafter wird GbR zugerechnet: Der BGH hat nun in seinem Urteil klargestellt, dass auch eine Gesellschaft der bürgerlichen Rechts die Möglichkeit zur Kündigung hat, wenn bei einem ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen Eigenbedarf besteht. Selbstverständlich war das nicht, nachdem der BGH die Gesellschaftsform der GbR 2001 für teilrechtsfähig erklärt hatte. Dass eine rechtsfähige Gesellschaft Eigenbedarf anmelden kann, hatte das Landgericht München in der Vorinstanz im Hinblick auf die GbR noch als ein „erhöhtes, schwerer überschaubares Risiko“ für Mieter bezeichnet.

Keine Unwirksamkeit der Kündigung, wenn Vermieter Anbietpflicht verletzt: Abgesehen von dieser Klarstellung ist der BGH in einem weiteren Punkt auch von seiner bisherigen Rechtsprechung ausdrücklich abgewichen und zwar im Hinblick auf die Anbietpflicht. Die Anbietpflicht besagt, dass der Vermieter dem Mieter im Falle der Eigenbedarfskündigung eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten hat, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet. Im vorliegenden Fall war tatsächlich eine Wohnung im Haus frei, die die GbR der Mieterin jedoch nicht angeboten hatte. Diese Pflichtverletzung, so der BGH, führe nun allerdings nicht mehr zu einer Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung. Der Mieter könne lediglich Schadensersatzansprüche geltend machen und dadurch etwaige Schäden, wie z.B. Umzugs- und Maklerkosten, ersetzt verlangen.

Fazit: Mit seinem Urteil hat der BGH Vermietern den Ausspruch von Eigenbedarfskündigungen erheblich erleichtert. Vor dem Hintergrund, dass eine nicht unerhebliche Zahl an Eigenbedarfskündigungen in der Praxis vorgeschoben sein dürfte, bietet sich dadurch nun zusätzliches Missbrauchspotential. Speziell in Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt (München, Berlin etc.) ist das für Mieter besonders ärgerlich.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft: Haben Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck unter 030/40004999 an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten, um sich gegen die Kündigung zu wehren.

15.12.2016

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