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Eigenbedarfskündigung eines befristeten Mietverhältnisses

BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 – VIII ZR 388/12 –, juris. Von  Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht,  Alexander Bredereck, Berlin

Ausgangslage:

Ist die Frage zu klären, ob der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung gegenüber dem Mieter aussprechen kann, ist zunächst auf den Mietvertrag zurückzugreifen. Nicht möglich ist die Eigenbedarfskündigung dann, wenn der Mietvertrag einen wirksamen Ausschluss derselben enthält. Im vorliegenden Fall war die Sachlage noch etwas komplizierter, da der Mietvertrag eine mehrfache Befristung enthielt, die jedoch unwirksam war. Problematisch war daher, ob eine Eigenbedarfskündigung während der unwirksamen Befristung ausgeschlossen war. Der Vermieter sah darin kein Problem, da seiner Ansicht nach, das befristete Mietverhältnis wie ein unbefristetes zu betrachten sei und einer Eigenbedarfskündigung daher nichts im Wege stünde. Das Landgericht folgte seiner Argumentation, der Bundesgerichtshof bewertete die Sachlage allerdings anders.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Laut dem Bundesgerichtshof ist eine planwidrige Regelungslücke unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre (Senatsurteile vom 12. Juli 1989 - VIII ZR 297/88, NJW 1990, 115 unter III 1 c, sowie vom 14. März 2012 - VIII ZR 113/11, BGHZ 192, 372 Rn. 24). Danach ist die Lücke hier dahin zu schließen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit (beziehungsweise bei Ausübung der Option zum Ablauf des entsprechenden zusätzlichen Zeitraums) möglich ist. Auf diese Weise wird das von beiden Parteien erstrebte Ziel der langfristigen Bindung erreicht.
(BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 – VIII ZR 388/12 –, juris)

Bewertung:

Die unterschiedlichen Entscheidungen des Landgerichts und des Bundesgerichtshofs zeigen, dass diese Frage auch anders beantwortet werden kann. Allerdings erscheint es zweifelhaft, dass die Parteien bei Kenntnis der Unwirksamkeit der Befristung einen beiderseitigen Mietverzicht unterzeichnet hätten. Der Sinn der Befristung liegt oft darin, dass der Vermieter der Ansicht ist, er kann nach Ablauf der Frist das Objekt für sich nutzen. Jedoch ist die wirksame Befristung von Wohnraummietverhältnissen nicht einfach und ist oft unwirksam, wenn sie von Laien praktiziert wurde. Wenn dann angenommen wird, der Vermieter wollte einen Kündigungsausschluss, statt einer erleichterten Beendigung des Mietverhältnisses, ist zwar mieterfreundlich, jedoch häufig auch etwas konstruiert.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Es ist daher äußerst wichtig, bei der Befristung von Mietverhältnissen über Wohnraum sorgfältig vorzugehen, da sonst oft das Gegenteil erreicht wird.  Sorgfältig sollte auch bei der Prüfung einer Eigenbedarfskündigung vorgegangen werden. Dies gilt insbesondere bei Fällen, in denen Eigentum zu späteren Selbstnutzung erworben wird. Dann sollte man sich über die Möglichkeiten und die Erfolgsaussichten einer Eigenbedarfskündigung genau erkundigen und den vollständigen Mietvertrag und eventuelle Nebenabreden kennen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Eine unwirksame Regelung kann ebenfalls in manchen Situationen von Nutzen sein, wie der vorliegende Fall zeigt. Hier wurde dem Mieter ein Auszug erspart. Verlassen sollte man sich auf diese Entscheidung dennoch nicht ohne weiteres, da unter bestimmten Umständen auch eine Befristung des Wohnraummietvertrages wirksam sein kann.

21.8.2013

Weitere Informationen zur Eigenbedarfskündigung finden Sie hier: http://www.mietrechtler-in.de

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Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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