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Eigenbedarfskündigung: Beginn der Sperrfrist bei mehrmaliger Umwandlung in Wohnungseigentum

Erst mit der Umwandlung, die nur für die verkaufte und zu kündigende Wohnung zur Bildung von Wohnungseigentum führt, beginnt die Sperrfrist zugunsten des Mieters zu laufen. Zum Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg, Urteil vom 09. Oktober 2013 – 213 C 211/13 –, juris) ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Ausgangsfall:

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter das Eigentum erst in größere Einheiten und diese dann jeweils nochmal in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die betroffene Wohnung ging dabei aus der zweiten der beiden Umwandlungen hervor.

Der Vermieter hatte dann die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen unter der Annahme, dass die Sperrfrist (damals noch drei, mittlerweile zehn Jahre in ganz Berlin) schon im Zuge der ersten Umwandlung begonnen hatte zu laufen und folglich nun verstrichen sei.

Urteil:

Der Mieter bekam vom Amtsgericht Charlottenburg Recht, da die Sperrfrist erst mit der Aufteilung läuft, die quasi zur Wohnung des Mieters führt.
Das Amtsgericht: An der Wohnung selbst wurde insoweit kein Wohnungseigentum begründet. Damit konnte die seitens der Beklagten genutzte Wohnung nicht separat veräußert werden, sondern - wie bei einem ungeteilten Gebäude - nur im Gesamtpaket. Maßgeblicher Anknüpfungspunkt des § 577a Abs. 1 BGB ist aber, dass ausschließlich an der Wohnung der Beklagten Wohnungseigentum begründet wird. Dies erschließt sich bereits aus dem Wortlaut des § 577a Abs. 1 BGB, wonach entscheidend ist, dass an den genutzten Räumen selbst Wohnungseigentum begründet wird ("ist an vermieteten Wohnräumen...Wohnungseigentum begründet worden"), also die vermietete Wohnung eine abgeschlossene und veräußerbare Wohnungseigentumseinheit darstellen muss. (AG Charlottenburg, Urteil vom 09. Oktober 2013 – 213 C 211/13 –, juris)

Bewertung:

Angesichts des Schutzzwecks der Sperrfrist für den Mieter konnte das Urteil nicht anders ausfallen, da ansonsten der gesetzgeberische Mieterschutz unterlaufen werden würde. Die Sperrfrist schützt nämlich den guten Glauben des Mieters darauf, keine Eigenbedarfskündigung erwarten zu müssen, wenn dieser in eine größere Einheit an Wohnung einzieht, die anschließend in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Eine solche Aufteilung birgt ein erhöhtes Risiko einer Eigenbedarfskündigung, da bei einem neuen Vermieter einer einzelnen Wohnung eher Eigenbedarf auftreten wird als bei dem Vermieter mehrerer Häuser.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Bei dem Versuch einer Umgehung des Mieterschutzes vor einer Eigenbedarfskündigung durch geschickte Konstruktionen oder das Ausnutzen günstiger Situationen droht Vermietern im Zuge der Räumungsklage eine Niederlage vor Gericht.
Außerdem Vorsicht in Berlin: Seit Oktober 2013 gilt dort einheitlich in allen Bezirken eine Sperrfrist von zehn Jahren.

Fachanwaltstipp Mieter:

Vor der Räumung der Wohnung im Anschluss an eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters sollte stets überprüft werden, ob die Kündigung auch wirklich wirksam ist. Auch wenn dies der Fall ist, kann dadurch ein längerer Verbleib in der Wohnung erreicht werden, dass der Mieter zunächst nicht räumt. Dann muss der Vermieter nämlich Räumungsklage erheben, was an sich logisch ist, allerdings in der Praxis nicht immer passiert, da Vermieter eher versuchen, den Mieter durch Drohungen aus der Wohnung zu kriegen. Dagegen sind Mieter aber gut geschützt.

25.04.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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