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Einvernahme des Vermieters von Amts wegen bei der Eigenbedarfskündigung

Die Einvernahme des Vermieters gemäß § 447 ZPO scheitert am erforderlichen fehlenden Einverständnis des Mieters, das insofern entgegensteht. Fehlt ein erforderlicher Anbeweis im Sinne einer überwiegenden Wahrscheinlichkeit für den vom Vermieter behaupteten Wunsch zur Eigennutzung, hat auch eine Vernehmung von Amts wegen nach § 448 ZPO zu unterbleiben. Schließlich kommt auch eine bloße informatorische Parteianhörung im Sinne des § 141 ZPO nicht in Betracht, wenn den Gegenvortrag des Prozessgegners stützende Beweismittel oder Indizien vorliegen.
Zum Urteil des LG Berlin, Urteil vom 18. Oktober 2013 – 63 S 87/13 –, juris ein Kommentar von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.


Ausgangsfall:

Im vorliegenden Fall beabsichtigte die Vermieterin, die betroffene Wohnung selbst zu nutzen und sprach daher eine Eigenbedarfskündigung aus. Diese enthielt die Begründung, dass sie in der Wohnung einen Buchhaltungsservice betreiben wollte und dafür von Darmstadt nach Berlin ziehen würde. Problematisch war allerdings, dass es sich dabei um eine 1-Zimmer-Wohnung von 34 qm handelte und die Vermieterin bereits sieben Jahre zuvor einen Umzug nach Berlin angekündigt aber nicht umgesetzt hatte.
In der Folge hatte die Mieterin den Eigenbedarf bestritten, woraufhin die Vermieterin eine Parteivernahme bezüglich ihres Eigenbedarfs anbot. Dem wiederum widersprach die Mieterin, woraus sich die Frage ergab, ob das Gericht die Vermieterin von Amts wegen gemäß § 447 ZPO zu vernehmen hatte.

Urteil:

Die Voraussetzungen für eine Einvernahme der Vermieterin von Amts wegen wurden vom Landgericht als nicht erfüllt angesehen. Folglich wurde die Räumungsklage abgewiesen, da die Vermieterin für den Eigenbedarf beweisfällig blieb.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Hier war die Begründung der Vermieterin schon sehr unvorteilhaft. Das Kündigungsschreiben muss unbedingt eine Darlegung des Eigennutzungswunsches in plausibler Weise enthalten. Zwar sollte hinsichtlich der Aufführung von Gründen auch nicht übermäßig übertrieben werden, denn hätte die Vermieterin hier ausschließlich eine Nutzung als Wohnung angegeben, wäre die Entscheidung möglicherweise anders ausgefallen. Andererseits sollte der Eigenbedarf auch keinesfalls vorgetäuscht werden, da sich dadurch eine Schadensersatzpflicht des Vermieters ergibt.

Fachanwaltstipp Mieter:

Mieter sollten bei Erhalt einer Eigenbedarfskündigung in jedem Fall zunächst genau untersuchen, ob diese auch wirksam ist. Aus der prozessualen Lage ergeben sich unter Umständen extreme Vorteile für den Mieter. Im vorliegenden Fall wurde der Eigenbedarf bestritten, weshalb die Vermieterin diesen beweisen musste, was ihr angesichts fehlender Zeugen für diese schwierig darstellte. Da sie Partei war, konnte sie auch nicht selbst als Zeuge vernommen werden. Wichtig ist also immer im Rahmen der Verteidigung gegen eine Räumungsklage nach einer Eigenbedarfskündigung umfassend sämtlichen Vortrag zum Eigenbedarf zu bestreiten. Das ist prozessual zulässig, da dem Mieter der Eigenbedarf ja nicht bekannt ist. Auch wenn die Richter manchmal wegen des Aufwandes einer Beweisaufnahme nicht gerade amüsiert sind: Sie nehmen lediglich Ihre prozessualen Rechte war. Im Übrigen gibt es in der Praxis häufig genug vortäuschen Eigenbedarf.

25.2.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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