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Was ist beim Kauf einer Immobilie zu beachten? Frage 9

Häufige Fragen zum Immobilienerwerb:

9. Was muss ich beachten, wenn ich ein Objekt zur späteren Vermietung erwerbe? Welche Möglichkeiten einer Mieterhöhung gibt es?

Beim Erwerb einer Immobilie zum Zweck der späteren Vermietung muss sich der Käufer umfassend über die Mieter des Objekts und das Umfeld informieren. Der Käufer muss sich über Umstände im Klaren sein, die zu einer späteren Mietminderung führen könnten.

Der Käufer sollte nachforschen, ob es im Umfeld der Mietparteien zu gerichtlichen Auseinandersetzungen oder zu Anzeigen bei der Polizei oder beim Ordnungsamt gekommen ist. Sinnvoll ist es auch, zu recherchieren, ob es in dem Objekt in der Vergangenheit zu häufigen Mieterwechseln gekommen ist, oder ob die Mieterstruktur stabil ist.

Je nach Marktlage sollte der Käufer entweder auf einen möglichst hohen Leerstand oder hohe Mieterfluktuation achten oder ein Objekt mit stabiler Mietstruktur bevorzugen. Wenn der Markt eine Steigerung der Mieten in Zukunft erwarten lässt, sollte man darauf achten, dass in dem Objekt möglichst viele Wohnungen neu vermietet werden können.

Des Weiteren muss sich der Käufer auch darüber im Klaren sein, welche Qualität die Bausubstanz hat und welche Instandsetzung- und Instandhaltungsarbeiten in absehbarer Zeit erforderlich sind.

Praktisch bedeutsam: Der Käufer sollte sich über den Verbleib der Kautionen erkundigen, und dafür sorgen, dass die Mietkautionen auf ein von ihm eingerichtetes Kautionskonto überwiesen werden.

Der neue Eigentümer tritt nahtlos in die Rechten und Pflichten des Alteigentümers – gegebenenfalls nach den Versteigerungsbedingungen eines Zwangsversteigerungsverfahrens – ein. Eine Mieterhöhung kann der Neueigentümer nur nach den Voraussetzungen der §§ 557 ff. BGB, also nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften, durchsetzen. Der neue Eigentümer hat also kein gesondertes Recht auf Mieterhöhung. Es gelten die allgemeinen Vorschriften.

Der neue Eigentümer kann mit den Mietern eine höhere Miete vereinbaren oder die Miete nach den Bedingungen des § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.