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Erwerb von Wohnungseigentum - Inhalt der Teilungserklärung (Serie 7. Teil)

„Erwerb von Wohnungseigentum“ – Inhalt der Teilungserklärung (Serie – 7. Teil)

Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Alexander Bredereck, und Rechtsanwältin Anja Mlosch, Berlin und Essen.

Sie lesen Teil 7 der Artikelserie „Erwerb von Wohnungseigentum“, die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen.

7. Inhalt der Teilungserklärung

Speziell beim Erwerb von Wohnungseigentum ist der genaue Inhalt der Teilungserklärung zu beachten (bzw. des Miteigentümervertrages).

Aus der Teilungserklärung ergibt sich:

- der genaue Inhalt und Umfang des Sondereigentums
- der genaue Inhalt und Umfang des Gemeinschaftseigentums

Diese Inhalte bestimmen die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Sie sind ansonsten im WEG oder werden ggf. durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt.

Solche Vereinbarungen der Wohnungseigentümer müssen unter Umständen in das Grundbuch eingetragen werden. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn diese bei einer Weiterveräußerung des Wohnungseigentums auch dem Rechtsnachfolger gegenüber wirksam sein sollen.

Dazu:

§ 10 WEG
Allgemeine Grundsätze
(1) Inhaber der Rechte und Pflichten nach den Vorschriften dieses Gesetzes, insbesondere des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums, sind die Wohnungseigentümer, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, sowie die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.

Zuschnitt der Teilungserklärung auf die konkrete Wohnlage:

Die Teilungserklärung sollte ebenso wie die meistens gleichzeitig mitbeurkundete Gemeinschaftsordnung auf die konkrete Wohnanlage zugeschnittene Bestimmungen enthalten.
Dies dient u.a. der Bestimmung der Miteigentumsanteile, der Kostentragung sowie der Stimmrechte der einzelnen Wohnungseigentümer (z.B. nach Wohnungsgröße).

Durch die Schaffung klarer, an objektive Kriterien anknüpfender Bestimmungen können für die Zukunft Streitigkeiten vermieden und somit ein gutes Verhältnis innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft gewahrt werden.

Zuweisung von Sondernutzungsrechten:

Die Zuweisung von Sondernutzungsrechten kann zudem in der Teilungserklärung enthalten sein. Wirken diese jedoch zugunsten einiger weniger Wohnungseigentümer, ohne einen angemessenen Ausgleich für die andren vorzusehen, sich Streitigkeiten zu befürchten.

Prüfen eigener Nutzungsmöglichkeiten:

Zu prüfen ist vor einem Erwerb in jedem Fall immer, ob das Wohneigentum überhaupt entsprechend der eigenen Bedürfnisse und Erfordernisse nutzbar ist. So kann es beispielsweise  möglich sein, dass aufgrund entsprechender Festlegungen in der Teilungserklärung die Nutzung der einzelnen Räume in der erworbenen Wohnung nicht frei wählbar ist. So kann etwa festgelegt sein, dass sich Küche und Bad nur in den aus dem Aufteilungsplan ersichtlichen Räumen befinden dürfen und nicht stattdessen im Wohnzimmer.
Eine solche Regelung kann im Hinblick auf Sanitärleitungen etc. nachvollziehbare und sinnvolle Gründe haben, in jedem Fall sollte man sich vor dem Erwerb einer Wohnung oder eines Grundstücks eingehend kundig machen und informieren.

Wohngeld, Instandhaltungsrücklage etc.:

Es ist es wichtig zu klären, ob die laufenden Kosten bezahlt sind. Der Käufer kann etwa für rückständiges Wohngeld haften, wenn die Gemeinschaftsordnung dies vorsieht und die Fälligkeit erst nach Eigentumsumschreibung auf den Käufer eintritt.

Mit ähnlichen Risiken sieht sich ein Käufer konfrontiert, wenn so genannte Sonderumlagen beschlossen sind oder ein solcher Beschluss bevorsteht. Sonderumlagen drohen, wenn die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht und größere Reparaturen anstehen. Der Käufer haftet gegebenenfalls für diese Umlagen, wenn die Gemeinschaftsordnung es vorsieht und die Fälligkeit erst nach Eigentumsumschreibung auf den Käufer eintritt.

Exakte Begrifflichkeiten:

Die Begriffsbestimmungen in einer Teilungserklärung sollten sehr sorgfältig auf ihren tatsächlichen Inhalt geprüft werden. Unklarheiten sind stets ein Anlass für spätere Konflikte.

Beispielsfall:
Im Jahr 2006 hatte das Kammergericht über die Frage zu entscheiden, was mit der in der Teilungserklärung enthaltenen Formulierung gemeint war, die besagte, das über der Wohnung Nr. X gelegenen Dachgeschoß sei dieser zur Sondernutzung zugewiesen. Da sich in diesem Dachbereich oberhalb der übrigen Dachgeschosshöhe eine Glaspyramide befand, entbrannte Streit über die Frage, ob nur das Dach in normaler Geschoßhöhe oder der gesamte Luftraum bis zum Dach - also auch die Pyramide - zur Sondernutzung durch einen bestimmten Wohnungseigentümer zugewiesen war. War der gesamte Dachraum gemeint oder nur das Dachgeschoss in üblicher Geschosshöhe?
vgl. KG Urteil vom 17.2.2006 -Az. 13 U 42/05-
Antwort: Die zulässigen Berufungen der Beklagten sind unbegründet. Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht festgestellt, dass der Dachboden in Pyramidenform im Dachgeschoss des Gebäudes zum Sondereigentum der Einheit Nr. 12, gehört.

Ein solcher Fall wird nicht sicher vermeidbar sein, aber der Hinweis darauf soll sensibilisieren für eine detaillierte und genaue Lektüre der Teilungserklärung vor dem Erwerb von Wohnungseigentum, insbesondere wenn es sich, wie im Beispielsfall der Dachboden, um den Erwerb spezieller Sondereigentumsanteile handelt, die grundsätzlich Teil des Gemeinschaftseigentums sind.

Exkurs Dachgeschoss:

Es gilt dafür ohne Einschränkung das oben bereits Gesagte:

Der Erwerb eines Dachgeschosses oder Dachbodens kommt nur unter einer der beiden im Folgenden genannten Voraussetzungen in Betracht:

- Entweder wurde Teileigentum durch Teilungserklärung des Grundstückseigentümers begründet. Das heißt, es existiert für den Dachboden bereits ein Teileigentumsgrundbuch, aus welchem sich der exakte Umfang des Sondereigentums und damit verbundenen Gemeinschaftseigentumsanteils ergibt.

- Oder es wird unter Zustimmung aller Miteigentümer (Wohnungseigentümer) ein Vertrag über die Herauslösung des Dachbodens aus dem Gemeinschaftseigentum und die Zuweisung des Dachbodens als Sondereigentum geschlossen und die Eintragung im Grundbuch erwirkt.

Sofern keine dieser Voraussetzungen vorliegt und gegebenenfalls schon absehbar ist, dass eine Einstimmigkeit unter den Wohnungseigentümern nicht zu erzielen sein wird, ist ein Erwerb des Dachbodens nicht möglich. Es handelt sich dann bei dem Dachboden um isoliert unveräußerliches Gemeinschaftseigentum.
Der Erwerber sollte in jedem Fall beim Kauf einer Eigentumswohnung oder Immobilienteils sehr sorgfältig prüfen, ob ein rechtswirksamer Erwerb überhaupt möglich ist.

Veräußerungsbeschränkungen:

Das WEG sieht in § 12 die Möglichkeit vor, in der Teilungserklärung als Inhalt des Sondereigentums Veräußerungsbeschränkungen zu vereinbaren. So könnte beispielsweise das Recht zur Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer abhängen.

§ 12 WEG
Veräußerungsbeschränkung
(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, daß ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grunde versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.

In jedem Fall ist angeraten, die Teilungserklärung genau auf solche Veräußerungsbeschränkungen hin zu untersuchen, da eine solche Beschränkung den Erwerb des Wohnungseigentums unter Umständen sehr unattraktiv und unwägbar werden lassen kann.

Die Serie wird fortgesetzt. Die gesamte Serie finden Sie hier: www.mietrechtler-in.de

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwältin Anja Mlosch, Berlin und Essen.

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