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Erwerb von Wohnungseigentum - Bauträgervertrag und Grundstückskaufvertrag

„Erwerb von Wohnungseigentum“ –Bauträgervertrag und Grundstückskaufvertrag (Serie 8. Teil)

Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Alexander Bredereck, und Rechtsanwältin Anja Mlosch, Berlin und Essen.

Sie lesen Teil 8 der Artikelserie „Erwerb von Wohnungseigentum“, die vorherigen Teile sind bereits veröffentlicht.

8. Bauträgervertrag und Grundstückskaufvertrag

1. Bauträgervertrag:

Der Bauträger wird typischerweise auf eigenes Risiko mit eigenen oder finanzierten Geldmitteln tätig. Er errichtet zum einen Immobilien auf seinem eigenem Grund, zum anderen verschafft er dem Erwerber das Eigentum am Grundstück und am darauf erstellten Gebäude bzw. am Wohnungseigentum.

Davon zu unterscheiden ist der Bauunternehmer, der zur Ausführung von Bautätigkeiten auf fremdem Grund beauftragt ist,

Inhalt des Vertrages:

Im Bauträgervertrag verpflichtet sich der Bauträger zur Errichtung der Immobilie gemäß der vereinbarten Baubeschreibung und zur Übertragung des Eigentums an den Erwerber. Die Eigentumserschaffung erfolgt entweder am gesamten Grundstück mit Gebäude oder an einem Anteil des Grundstücks verbunden mit z.B. dem Sondereigentum an einer Wohnung.

Der Bauträgervertrag ist somit als eine Kombination aus Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag zu qualifizieren.

Form des Vertrages:

Hier sind die Formvorschriften wie beim reinen Grundstückskaufvertrag zu beachten. Folglich ist eine notarielle Beurkundung erforderlich.
Baubeschreibung und Baupläne sollten vom Käufer vor dem Beurkundungstermin gründlich geprüft werden, da auf diese bei der Beurkundung des Vertrages Bezug genommen wird, sie somit verbindlich für die Vertragsparteien sind.

Gesetzliche Vorgaben:

Im Rahmen der Bauträgertätigkeit gelten die strengen Vorschriften der GewO und der MaBVO (Makler- und Bauträger-VO).
Die Fälligkeit des Kaufpreises richtet sich hiernach, der Käufer muss grundsätzlich in Raten entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt zahlen. Alternativ ist häufig eine Zahlung gegen Vorlage einer vom Bauträger zu stellenden Bankbürgschaft vorgesehen.

Mängel:

Die Ansprüche des Käufers richten sich im Falle eines mangels nach den werkvertraglichen Vorschriften. Der Käufer kann daher zuerst Nachbesserung und bei deren Fehlschlagen Minderung (Kaufpreisreduzierung) verlangen.

Um sich nicht der Unsicherheit eines Rückzahlungsanspruches gegen den Bauträger auszusetzen, sollte der Rücktritt vom Vertrag bei gravierenden unbehebbaren Mängeln die letzte Option sein, zumal dadurch die Vormerkung, die bereits im Grundbuch eingetragen ist, gegenstandslos wird.

Besondere Vorsicht vor Abschluss des Bauträgervertrages:

Ein Bauträger sollte zur eigenen Sicherheit vor Abschluss des Bauträgervertrages sorgfältig ausgewählt und überprüft werden:

- die Historie des Unternehmens
- Recherche, inwieweit Problemprojekte des Bauträgers bekannt sind
- Einholung von Referenzen z.B. durch Kontakt mit früheren Käufern
- Besichtigung von Referenzobjekten
- Prüfen des allgemeinen Rufs des Unternehmens
- und nach Vertragsschluss: baubegleitende Qualitätssicherungsmaßnahmen

2. Grundstückskaufvertrag:

Der reine Grundstückskaufvertrag bzw. Wohnungseigentumskaufvertrag umfasst im Gegensatz zum Bauträgervertrag lediglich den Eigentumsübergang. Der Vertrag ist im Beisein beider Vertragspartner notariell zu beurkunden.

Dabei sollten folgende Voraussetzungen vorliegen:

- Eintrag der Immobilie im Grundbuch (sog. Grundbuchblattstelle). Dieser findet sich entweder in den Erwerbsurkunden oder in einem Grundbuchauszug.
- Persönliche Daten der Vertragsteile: Name, Vorname, Geburtsdatum, Anschrift, Güterstand (ledig, verheiratet, geschieden).
- Kaufpreis der Immobilie.
- Räumungstermin für die Übergabe der Immobilie an den Erwerber.
- Sofern Altschulden des Veräußerers im Grundbuch eingetragen sind, Angaben zur Bank.
- Liste bezüglich mitverkaufter Gegenstände (z.B. Küche, Einbauschränke etc.)

Beurkundung:

Im Notartermin verliest der Notar die gesamte Urkunde, klärt die letzten noch offenen Fragen ab und fügt noch letzte Änderungen in den Vertragstext ein.
Es erfolgt dann die Unterschrift durch die Vertragsteile und den Notar, die notarielle Urkunde ist errichtet, der Vertrag wirksam abgeschlossen.

Die gesamte Serie finden Sie hier: www.mietrechtler-in.de

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwältin Anja Mlosch, Berlin und Essen.

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