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Zur Vermeidung von Schimmelpilz: Mieter müssen nicht mehr als zweimal täglich lüften

Fachanwalt Mietrecht Berlin

Zum Urteil des Landgerichts Aachen vom 02. Juli 2015 – 2 S 327/14 – ein Kommentar von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Fachanwalt Bredereck zur Ausgangslage:


Schimmelpilz in der Wohnung gibt immer wieder Anlass zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Mieter wollen dann Minderungsrechte, Zurückbehaltungsrechte und ggf. auch noch Ansprüche auf Schadensersatz geltend machen, müssen dafür aber die Wohnung ordnungsgemäß belüftet haben. Was das erforderliche Lüftungsverhalten des Mieters angeht, stellen die Gerichte sehr unterschiedliche Anforderungen. Diese gehen mitunter weit an der Realität vorbei, teilweise wurde von Gerichten etwa ein drei- bis fünfmaliges Lüften pro Tag von Mietern verlangt.

Das Urteil des Landgerichts Aachen:

Im vorliegenden Urteil hat das Landgericht Aachen eine mieterfreundliche und damit realitätsnahe Auffassung vertreten. Wenn täglich drei- bis viermal gelüftet werden müsste, bedeute dies einen Fehler der Mietsache, so das Gericht. In diesem Fall müsste der Vermieter zumindest auf die entsprechende Notwendigkeit hinweisen bzw. im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung mit dem Mieter über ein verstärktes Lüftungsverhalten treffen (LG Aachen, Urteil vom 02. Juli 2015 – 2 S 327/14 –, Rn. 10, juris).

Bewertung vom Fachanwalt:

Im Gegensatz zu vielen anderen Gerichtsentscheidungen zu diesem Thema entfernt sich das Landgericht nicht von der Realität und liefert damit ein zutreffendes Urteil. Mehr als zweimal am Tag wird keine Wohnung in der Praxis gelüftet. Ordnungsgemäßes Belüften heißt, dass sämtliche Fenster für mindestens fünf Minuten geöffnet werden müssen. Wer daher mehr als zweimaliges Lüften pro Tag von Mietern fordert, argumentiert an der Realität vorbei. Die Gerichte übernehmen bei diesem Thema leider zu oft die Meinungen, die Sachverständige in ihren Gutachten vertreten. Abgesehen davon, dass die Sachverständigen häufig eine Tendenz haben, zu Gunsten ihrer häufigsten Auftraggeber, nämlich der Vermieter, zu bewerten: Es geht nicht darum, dass der Mieter um jeden Preis Baumängel oder auch nur bestimmte Sensibilitäten der Wohnung ausgleicht. Darauf hat der Vermieter ohne entsprechende Vereinbarung jedenfalls keinen Anspruch. Unabhängig davon stellt sich natürlich auch die Frage, ob entsprechende Vereinbarungen einer Klauselkontrolle nach AGB-Recht überhaupt standhalten würden. Meines Erachtens in der Regel nicht. Von den Gerichten wird das allerdings bislang noch nicht problematisiert. Dies mag daran liegen, dass solche Klauseln noch zu wenig verwendet werden.

Fachanwaltstipp Mieter:

Wer als Mieter sicher gehen will, nicht wegen der Verursachung von Schimmelpilz haften zu müssen, müsste seine Wohnung eigentlich fünfmal täglich für fünf Minuten lüften, indem er sämtliche Fenster öffnet. Das macht nahezu niemand, alle anderen Mieter müssen daher auf einen vernünftigen Richter hoffen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter sollten heutzutage grundsätzlich im Rahmen des Mietvertrages und deutlich hervorgehoben den Mieter auf ein angemessenes Lüftungs- und Heizverhalten hinweisen. Es ist nicht davon auszugehen, dass die teilweise absurden Anforderungen an einen Mieter hinsichtlich des Lüftungsverhaltens dauerhaft von den Gerichten so gestellt werden. Die Anforderungen an das Lüftungsverhalten sollte man auch im Rahmen einer solchen Vereinbarung nicht übertreiben. Andernfalls ist die Vereinbarung unwirksam und hilft in der Praxis dann gar nicht.

Wir beraten Mieter, Vermieter und Bauherrn bundesweit im Zusammenhang mit Ansprüchen wegen der Bildung von Schimmelpilz. Unter 030/40004999 erhalten Sie Auskünfte zum geeigneten Vorgehen von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck.

28.12.2015

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