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Hinweise für Mieter zu Schimmelpilz in der Wohnung – mögliche Ansprüche

Fachanwalt Mietrecht Berlin

Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Im Winter ist naturgemäß Heizsaison und damit auch die Problematik des Schimmelpilzes wieder akut. Für Mieter, die Ansprüche wegen des Schimmelpilzes in der Wohnung geltend machen wollen, gilt es verschiedene Hinweise zu beachten. Zunächst einmal setzen alle in der Folge erläuterten Ansprüche voraus, dass der Mieter die Wohnung vertragsgerecht nutzt und hinreichend lüftet und heizt. Der Vermieter muss zunächst immer über den Schimmel informiert und zur Beseitigung der Ursachen desselben aufgefordert werden. Mieter sollten den Vermieter schriftlich in Kenntnis setzen, der Zugang des entsprechenden Schreibens muss zudem nachgewiesen werden können.

Wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur Instandsetzung nicht innerhalb der vom Mieter gesetzten Frist nachkommt, ergeben sich für letzteren grundsätzlich folgende Optionen:

Mietminderung nach § 536 BGB:

Die Mieter kann in dem Umgang gemindert werden, in dem es eine Einschränkung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gibt. Mieter sollten sehr vorsichtig sein und die Minderung nicht zu hoch anzusetzen, da andernfalls eine Kündigung des Vermieters droht. Der BGH ist hier alles andere als großzügig zu Mietern, sowohl was das Bestehen eines Minderungsrechts angeht als auch dessen Höhe. Wenn der Mieter, oder auch dessen Berate, sich hier irrt, geht das voll zu seinen Lasten.

Zurückbehaltungsrecht am Mietzins nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB:

Auch im Hinblick auf das Zurückbehaltungsrecht ist für Mieter Vorsicht geboten. Die Mietzahlung darf gemäß § 320 Abs. 2 BGB insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/14 –, juris).

Instandsetzung nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB:

Natürlich kann vom Vermieter die Beseitigung des Mangels verlangt und notfalls eingeklagt werden.

Schadensersatz:

Gerät der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug, können Mieter auch weitergehenden Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 BGB geltend machen.

Selbstbeseitigungsrecht:

Wenn der Mieter erfolglos eine Frist gesetzt hat, kann er danach auch selbst die Beseitigung des Mangels vornehmen und vom Vermieter den Ersatz der dafür benötigten Aufwendungen verlangen nach § 536a Abs. 2 BGB. Von dieser Variante rate ich regelmäßig ab, da der Mieter hier zum Bauherrn wird. Der Vermieter wird später argumentieren, dass die Kosten zu hoch und die Ausführung zu schlecht ist. Was ist im Übrigen, wenn der Mangel wieder auftritt?

Vorschuss:

Im Fall eines bestehenden Selbstbeseitigungsrechts hat der Mieter Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432). Mit diesem Anspruch kann er auch die Aufrechnung mit der Miete erklären. Aus den oben genannten Gründen ist auch dies sehr riskant.

Kündigung:

Schließlich kommt auch eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht, wenn der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug ist. Der dem Mieter durch die vorzeitige Vertragsbeendigung entstehende Schaden (Kündigungsfolgeschaden) muss vom Vermieter ebenfalls ersetzt werden. Da die Rechtsprechung auch hier sehr zurückhaltend ist in der Annahme von Schadensersatzansprüchen, empfehle ich diesen Weg regelmäßig nur dann, wenn der Mieter die Wohnung unbedingt verlassen will.

23.9.2015

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Auf dieser Seite finden Mieter juristischen Informationen rund um das Thema Schimmelpilz. Sie finden Tipps zum richtigen Vorgehen, zur Beweissicherung und Muster für Aufforderungsschreiben an den Vermieter, die Geltendmachung von Mietminderung, den Ausspruch einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung und Erhebung einer Klage wegen Instandsetzung und Mietminderung. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

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