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Beleidigung als „Dreckige Schweine-Drecksau“ – Kündigung des Vermieters wirksam

Fachanwalt Mietrecht Berlin

Zum Beschluss des Landgerichts München I vom 13.1.2015, AZ. 24161/14, ein Kommentar von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Fachanwalt Bredereck zur Ausgangslage:


Gerichte haben immer wieder mit Fällen zu tun, bei denen infolge einer Beleidigung des Vermieters eine fristlose oder ordentliche Kündigung ausgesprochen wird. Die Wirksamkeit einer entsprechenden Kündigung beurteilt sich insbesondere nach der Schwere der Beleidigung. Bei einer vergleichsweise harmlosen Beleidigung wird eine Kündigung in der Regel nicht gerechtfertigt sein. Wenn es sich allerdings um Beschimpfungen wie „Schwein“ oder „Promovierter Arsch“, sieht es anders aus. Solche Beleidigungen wurden von Gerichten schon als ausreichend eingestuft.
Berücksichtigt werden muss außerdem der Kontext bzw. die Vorgeschichte der jeweiligen Äußerung. Ein Vermieter, der seinerseits den Mieter beleidigt oder andere Pflichtverletzungen begangen hat, muss auch mehr hinnehmen als sonst und kann nicht direkt eine Kündigung aussprechen. Andererseits wird eine Beleidigung des Mieters durch zusätzliche körperliche Drohungen noch gravierender.
Keine Rolle spielt dagegen, ob der Mieter den Vermieter persönlich oder aber andere Beauftragte des Vermieters, wie etwa den Hausverwalter, einen Angestellten der Hausverwaltung oder den Hausmeister beleidigt. Liegen die entsprechenden Voraussetzungen vor, ist eine Kündigung auch hier wirksam.

Rechtsanwalt Bredereck zum Fall:

Der Fall, der dem Landgericht München nun zur Entscheidung vorlag, drehte sich um einen Mieter, der eine Objektbetreuerin des Vermieters als „Fette Kaugummi-Drecksau“ und „Dreckige Schweine-Drecksau“ bezeichnet hatte und zudem mit erhobenen Händen drohend auf diese zugegangen war.
Damit lag nach Ansicht des Landgerichts eine gravierende Pflichtverletzung des Mieters vor, die eine Kündigung nach § 573 BGB rechtfertigt. Auch einer Abmahnung durch den Vermieter habe es in diesem Fall nicht bedurft.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Achten Sie als Vermieter darauf, neben einer fristlosen auch stets hilfsweise eine ordentliche Kündigung auszusprechen. Das zeigt der vorliegende Fall besonders deutlich, da die fristlose Kündigung wegen Zeitablaufs unwirksam war, den Vermieter aber die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung gerettet hat.

Fachanwaltstipp Mieter:

Beleidigung des Vermieters oder von ihm beauftragter Personen sollten immer tabu sein. Damit handeln Sie sich sonst zumeist eine Strafanzeige und eine Kündigung ihres Mietverhältnisses ein. Auch wenn der Vermieter seinerseits Vertragsverstöße begeht, sollten Sie sich darauf beschränken diese Vertragsverstöße notfalls gerichtlich anzugreifen. Auch in diesem Fall können eigene Vertragsverstöße gefährlich sein. Wenn zum Beispiel Mängel an der Mietsache bestehen, bringt es nichts, den Vermieter zu beleidigen. Hier sollte man sich darauf konzentrieren, die Ansprüche wegen Instandsetzung und Mietminderung durchzusetzen.

11.8.2015

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

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