Fachanwalt Mietrecht Berlin ++ Mietrecht Berlin Kündigung Abfindung ++ Rechtsanwalt Mietrecht ++ Beratung Mietrecht ++ Eigenbedarfskündigung
Home

Mieter gibt Prozessunterlagen an Nachbarn weiter – Kündigung unwirksam

Fachanwalt Mietrecht Berlin

Zum Urteil des Amtsgerichts München vom 21.5.14, Aktenzeichen 452 C 2908/14, ein Kommentar von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Fachanwalt Bredereck zur Ausgangslage:


Da Vermieter nach einer Kündigung die Wohnung an neue Mieter zu einer höheren Miete vermieten können, ist die Kündigung ein beliebtes Mittel. Mieter treffen abgesehen von der Mietzahlung aus dem Mietverhältnis auch gewisse Nebenpflichten. Zudem ist ein gewisses Vertrauensverhältnis beim Mietverhältnis als Dauerschuldverhältnis erforderlich. Auf eine Verletzung von Nebenpflicht ebenso wie auch eine Beschädigung dieses Vertrauensverhältnisses kann grundsätzlich eine Kündigung gestützt werden. Doch auch das Recht des Mieters ist als grundrechtlich geschütztes Recht zu berücksichtigen, weshalb eine Kündigung hier nur bei besonders schweren Verstößen in Betracht kommt.

Rechtsanwalt Bredereck zum Fall:

Folgendes hatte sich im vorliegenden Fall ereignet: Den Mietern war aufgefallen, dass ihre Wohnung um 10% kleiner war, als im Mietvertrag angegeben. Aus einer solchen Abweichung ergibt sich ein dauerhaftes Recht zur Mietminderung. Die Mieter waren demnach in der Folge mit einer Klage auf Zahlung des durchaus beträchtlichen Differenzbetrages erfolgreich. Im Rahmen dieses Prozesses wurde auch ein Sachverständigengutachten eingeholt. Die maßgeblichen Prozessunterlagen gab die Mieterin dann an ihre Nachbarn weiter, woraufhin diese den Vermieter ebenfalls mit Erfolg auf insgesamt 15.000€ überbezahlter Mieter wegen Wohnflächenabweichungen verklagten.
Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos und hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin mit der Begründung, das Vertrauensverhältnis sei zerstört. Die beklagten Mieter hätten an die vormaligen Mieter vertrauliche Prozessunterlagen aus einem Verfahren zwischen den Parteien wegen der Wohnflächenabweichung an die Vormieter weitergegeben. Diese hätten erst durch die Weitergabe der Unterlagen von der Flächenabweichung erfahren und nur deshalb ihre Ansprüche erfolgreich geltend machen können. Der Vermieter argumentierte, dass das Verhalten der Mieter allein darauf gerichtet sei, ihm Schaden zuzufügen. Die Mieter räumten nicht, der Vermieter erhob Räumungsklage.

Fachanwalt Bredereck zum Urteil:

Das Amtsgericht München wies die Räumungsklage wegen mangelnder Pflichtverletzung der Mieter ab. Sowohl die außerordentliche als auch die ordentliche Kündigung seien unwirksam. Es liege weder ein wichtiger Grund vor, noch ein berechtigtes Interesse des Vermieters, noch eine erhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten durch die Mieter. Die Weitergabe der Prozessunterlagen einschließlich des Gutachtens und der sonstigen Beweismittel an die Vormieter, damit diese ihre - offenbar berechtigten - Ansprüche gegen die Vermieterin durchsetzen können, stelle keine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar. Die Vormieter hätten ein Recht zur Akteneinsicht nach § 299 ZPO gehabt, da sie ein rechtliches Interesse daran besäßen, nämlich die Unterlagen in ihrem eigenen Prozess zu verwenden.

Bewertung vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht:

Dass hier schon gar keine Pflichtverletzung durch die Mieter gegeben war, kann man unter Umständen auch anders sehen. Eine so schwerwiegende Pflichtverletzung, dass dadurch eine Kündigung gerechtfertigt werden könnte, stellte die Weitergabe der Prozessunterlagen aber mit Sicherheit nicht dar. Trotzdem sollten Mieter immer sehr vorsichtig sein, wenn ihre Handlungen dem Vermieter möglicherweise Schaden zufügen. Das gilt grundsätzlich auch für Berechtigte anzeigen bei Strafverfolgungs- oder sonstigen Behörden. Auch das Aufhetzen anderer Mieter gegen den Vermieter kann im Extremfall gefährlich für den Bestand des Mietverhältnisses werden. Man darf auch nie vergessen, dass selbst bei einem letztlich obsiegenden Urteil der Mieter ein Räumungsprozess und die Ungewissheit über den Verbleib in der Wohnung immer eine hohe Belastung darstellen.

Quelle:

Urteil des Amtsgerichts München vom 21.5.14, Aktenzeichen 452 C 2908/14

Fachanwaltstipp Mieter:

Hier wäre auch die Mitteilung des Aktenzeichens an die ehemaligen Nachbarn ausreichend gewesen. Diese hätten dann über einen Rechtsanwalt das Urteil nebst der Entscheidungsgründe vom Amtsgericht anfordern können. Dies hätte unproblematisch zur Geltendmachung der Ansprüche ausgereicht. Ich empfehle Mietern immer eher einen defensiven Umgang. Dies umso mehr in Zeiten, wo zunehmender Missbrauch mit dem Instrument der Eigenbedarfskündigung betrieben wird.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter neigen in der Hitze des Gefechts häufig zu Kurzschlussreaktionen. Eine Kündigung ist schnell ausgesprochen. Die meisten Mieter lassen sich heute aber rechtlich beraten. Man muss daher immer auch einen möglichen Räumungsprozess im Auge haben. Wer mit fraglichen Kündigungen in einen solchen Streit geht, muss am Ende zumindest mit relativ hohen Kosten rechnen.

7.7.2015

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com