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Eigenbedarfskündigung: vorgetäuschter Eigenbedarf des Vermieters

Fachanwalt Mietrecht Berlin

Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Limburg vom 05. Dezember 1990 – 7 S 153/90.

Fachanwalt Bredereck zur Ausgangslage:


Ohne vertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung oder einer Sperrfrist wegen Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum haben Vermieter bei bestehendem Eigenbedarf wenig Probleme, ihre Eigenbedarfskündigung durchzusetzen. Problematisch werden kann es aber dann, wenn der Vermieter einen allzu offensichtlichen Versuch unternimmt, den Mieter aus der Wohnung zu kriegen. Das gilt speziell dann, wenn der Vermieter zuvor mit einer Mieterhöhung oder einem Modernisierungsverlangen keinen Erfolg hatte. Für Vermieter liegt dann die Option der Kündigung bzw. Räumungsklage nahe, denn ist man den Mieter auf diesem Wege losgeworden, ist man dann im Hinblick auf Mieterhöhungen – vorbehaltlich der neuen Regelungen zur Mietpreisbremse – bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit hin frei. Auch Modernisierungen kann der Vermieter in der freiwerdenden Wohnung zwanglos durchführen.

Rechtsanwalt Bredereck zum Fall:

Im vorliegenden Fall kam es nach einer Mieterhöhung zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung und später noch einer weiteren Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter. Der enge zeitliche Abstand dazwischen zeige nach Meinung des Mieters klar, dass es sich um vorgetäuschten Eigenbedarf handele.

Urteil:

Der Mieter hat vor dem Landgericht Limburg Recht bekommen.

Begründet der Vermieter die Kündigung im Anschluss an einen misslungenen Versuch der Durchsetzung höherer Miete mit bestehendem Eigenbedarf, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf vorgeschoben ist. Der Verdacht rechtfertig sich, wenn binnen Jahresfrist nach dem Mieterhöhungsbegehren die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird, ohne dass die Entstehung des Eigenbedarfs auf einen Zeitpunkt nach dem Mieterhöhungsbegehren festgelegt wird (LG Limburg, Urteil vom 05. Dezember 1990 – 7 S 153/90 –, juris).

Fachanwaltsstipp Vermieter:

Führt man sich die vermieterfreundliche Rechtsprechung von Verfassungsgerichten und Bundesgerichtshof vor Augen, ist durchaus zweifelhaft, ob dieses Urteil heute noch so Bestand hätte. Vorsorglich sollten Vermieter in solchen Fällen jedoch immer ausführlicher begründen, warum trotz der zunächst geplanten Mieterhöhung nun der Eigenbedarf vorliegen soll. Die Mieterhöhung deutet nämlich drauf hin, dass man das Mietverhältnis fortsetzen möchte, was im Widerspruch zu dem angeblichen Eigenbedarf steht. Dieser Widerspruch sollte im Kündigungsschreiben aufgeklärt werden.

Fachanwaltsstipp Mieter:

Lassen Sie eine Eigenbedarfskündigung immer zeitnah überprüfen. Insbesondere wenn die Widerspruchsbelehrung ordnungsgemäß ist, laufen wichtige Fristen. Allein durch den Zeitverzug für den Vermieter durch einen Prozess, hat man regelmäßig am Anfang des Verfahrens noch ganz gute Karten für die Verhandlungen über eine Umzugsbeihilfe/Abfindung.

26.6.2015

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