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Mangel, wenn mietvertraglich versprochener Balkon fehlt?

Fachanwalt Mietrecht Berlin

Zum Urteil des Amtsgerichts Brandenburg vom 22. Mai 2015 – 31 C 256/14 – ein Kommentar von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Ausgangslage:


Bei Abschluss des Mietvertrages sind oftmals noch nicht alle Teile der Wohnung komplett fertig gestellt, speziell wenn diese das erste Mal vermietet wird. Nicht immer werden dann alle Versprechen, die er Vermieter oder Makler vorher gemacht hat, auch eingehalten. Welche Rechte kann der Mieter geltend machen, wenn die Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglichen Vereinbarung abweicht?

Fall:

Das Amtsgericht Brandenburg hatte folgenden Fall zu beurteilen: Der Mietvertrag enthielt unter „§ 1 Mietgegenstand“ die Vereinbarung, dass der Vermieter die Wohnung „... bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad, Balkon geplant, sowie den im Kellergeschoss befindlichen Kellerraum Nr ...“ an den Mieter vermietet. Bei Abschluss des Mietvertrages war der Balkon demnach noch nicht vorhanden und auch 26 Monate später nicht angebracht worden, woraufhin der Mieter die Miete minderte. Für die Frage, ob diese Mietminderung berechtigt war, musste beurteilt werden, ob es sich bei dem fehlenden Balkon um einen Mangel an der Mietsache handelt.

Urteil:

Maßgeblich war dabei die Frage, ob der Vermieter mit der Formulierung „Balkon geplant“ eine entsprechende Zusicherung gegeben hatte. Das Amtsgericht Brandenburg meinte dazu: Ein in einem Mietsvertrag ausdrücklich als mit vermieteter „Balkon geplant“ gilt als Zusicherung im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB, so dass spätestens ein Jahr nach Übergabe der Räume dieser Balkon auch durch den Vermieter zu errichten ist.

Die Frist von einem Jahr führte das Gericht darauf zurück, dass der Mieter innerhalb dieser Zeit mit der Errichtung des Balkons rechnen durfte. Das ist eine Frage des Ermessens, in die auch weitere äußere Faktoren einfließen können, die von den Prozessparteien vorgetragen werden müssten.

Quelle:

AG Brandenburg, Urteil vom 22. Mai 2015 – 31 C 256/14 –, juris)

Fachanwaltstipp Mieter:

Denken Sie immer an den Grundsatz: „gemietet wie besichtigt“. Wenn Sie eine Veränderung der Mietsache nach Abschluss des Mietvertrages wünschen, sollten Sie dies im Mietvertrag detailliert vereinbaren. Hier kann man gar nicht genau genug sein. Je unklarer die Vereinbarungen sind, umso eher besteht später Streit. Sie müssen allerdings die Vereinbarung regelmäßig beweisen, so dass ein solcher Streit auch schnell mal anders ausgehen kann.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Sichern Sie in einem Mietvertrag nur bauliche Änderungen zu, die später auch wirklich geschaffen werden sollen. Vereinbaren Sie hierfür auch feste Termine. Das gilt insbesondere dann, wenn die Verwirklichung erst in ferner Zukunft erfolgen soll. Andernfalls laufen Sie Gefahr einer dauerhaften Mietminderung.

2.6.2015

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