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Rauchen in der Mietwohnung – Urteil des BGH zu Raucher Friedhelm A.

Fachanwalt Mietrecht Berlin

Zu den Urteilen in den verschiedenen Instanzen und deren Beurteilung ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Rechtfertigt das Rauchen in der Wohnung eine Kündigung des Mietverhältnisses?

Rauchen in der Wohnung – Ausgangslage:


Die Streitfälle, bei denen sich Mieter von Zigarettenrauch belästigt fühlen, nehmen immer mehr zu. Die Gerichte haben belästigten Nachbarn in verschiedenen Fällen auch schon Unterlassungsansprüche zugesprochen. Darüber hinaus hat sich die Frage gestellt, ob einem exzessiv rauchenden Mieter im Extremfall die Wohnung sogar fristlos oder ordentlich gekündigt werden kann, weil die entsprechende Beeinträchtigung den Hausfrieden empfindlich stört.

Rauchen in der Wohnung - Sachverhalt zum Fall Friedhelm A.:

Seit mehr als 40 Jahren bewohnt der 74-jährige Mieter Friedhelm A., selbst Raucher seit etwa 50 Jahren, die streitgegenständliche Wohnung. Dort raucht er täglich in der Regel mindestens 15 Zigaretten. Zum Aufhören ist er nicht bereit und, soweit vom Amtsgericht Düsseldorf in erster Instanz festgestellt, er hätte dafür wohl auch gesundheitliche Beeinträchtigungen zu erwarten. Aufgrund von unverändert fortbestehender Geruchsbelästigung im Gebäude – auch im Treppenhaus – sprach der Vermieter eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus. Im Haus des Mieters existieren derzeit nur noch dessen Wohnung und ein kleines Appartement. Alle anderen Räume wurden zu gewerblichen Zwecken in Büros umgewandelt und weitervermietet. Der Vermieter erhob Räumungsklage, nachdem der Mieter nicht auszog.

Urteil des Amtsgerichts zum Raucher-Fall:

Das Amtsgericht Düsseldorf hatte der Räumungsklage stattgegeben, weil es die zu Grunde liegende fristlose Kündigung für gerechtfertigt hielt. Der Beklagte (der Mieter) hat seine mietvertraglichen Pflichten nachhaltig verletzt, indem er derart in seiner Wohnung raucht, dass seit jedenfalls anderthalb Jahren eine intensive, nicht mehr hinnehmbare, unzumutbare und unerträgliche Geruchsbelästigung von dort ausgeht und erhebliche Mengen an Zigarettenqualm aus dieser Wohnung in das Treppenhaus ziehen mit der Folge, dass es im gesamten Gebäude stark nach Zigarettenrauch riecht. Dies verursacht eine Gesundheitsgefährdung für die übrigen Mieter des Hauses. Diese haben sich in der näheren Vergangenheit mehrfach bei der Klägerin über die unerträgliche Geruchsbelästigung durch den Zigarettenqualm des Beklagten beschwert und deshalb ihr gegenüber die Kündigung ihrer eigenen Mietverhältnisse angedroht (AG Düsseldorf, Urteil vom 31. Juli 2013 – 24 C 1355/13 –, juris)

Urteil des Landgerichts/Revision zum Raucher-Fall:

Das Landgericht hatte das Urteil jedenfalls im Ergebnis bestätigt. Der Mieter hatte Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt und Prozesskostenhilfe bekommen. Das ließ zumindest hoffen.

Urteil des Bundesgerichtshofs zum Raucher-Fall:

Am 18.2.2015 hat der Bundesgerichtshof nun entschieden. Der Mieter hat zunächst Glück, da der Rechtsstreit zur weiteren Beweisaufnahme an das Landgericht verwiesen wurde.
Trotzdem scheint das Urteil, von dem bislang lediglich die Pressemeldung vorliegt, für Mieter, die rauchen, nicht unproblematisch.

Der Bundesgerichtshof hat nämlich grundsätzlich entschieden, dass eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, die ein Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) verhindern könnte, im Einzelfall eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters (Gebot der Rücksichtnahme) darstellen kann, insbesondere, wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht. Damit wäre auch eine auf diese Verletzung gestützte fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 BGB, bzw. eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB grundsätzlich möglich.
Der Bundesgerichthofs hat lediglich im vorliegenden Fall entschieden, dass eine Beurteilung nicht möglich ist, weil die vom Landgericht vorgenommene Würdigung auf einer lückenhaften und unter Verletzung prozessualer Vorschriften erfolgten Tatsachenfeststellung beruhte.

Der Bundesgerichtshof hat die Sache deshalb an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen, damit die erforderlichen Feststellungen nachgeholt werden.

Neue Möglichkeiten zur Kündigung für Vermieter:

Ich denke, der Mieter hat Glück gehabt und wird wohl in seiner Wohnung bleiben können. Die erforderlichen Feststellungen werden im Nachhinein schwer zu treffen sein. Anderes ist zu erwarten nur dann, wenn der Mieter vielleicht weiter bewusst provoziert.
Darüber hinaus hat das Urteil allerdings eine wegweisende Bedeutung für die Rechte von Mietern. Es werden mehr Vermieter auf die Idee kommen, Kündigungen wegen derartiger vergleichsweise geringfügiger Verstöße auszusprechen. Das muss nicht nur Raucher betreffen. Auch exzessives Kochen, extremer Körpergeruch oder ähnliche Beeinträchtigung der Nachbarn in einem Mietshaus können Vermieter auf entsprechende Ideen bringen.

Möglichkeiten zur Verteidigung für Mieter:

Mieter werden sich darauf berufen können, dass der Bundesgerichtshof ausdrücklich auf solche Pflichtverletzungen rekrutiert, deren Intensität der Beeinträchtigung ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht. Wenn man die Pressemeldung wörtlich nimmt, muss also immer eine Gesundheitsgefährdung vorliegen. Möglicherweise meint das Gericht aber auch ein alternatives Vorliegen. Hier muss die Urteilsbegründung abgewartet werden. Zumindest bei Rauchern dürfte eine konkrete Gesundheitsgefährdung der Umwelt schwer nachweisbar sein. Wenn der Bundesgerichtshof dann wie umgekehrt bei der Kündigung von Mietern wegen Gesundheitsgefährdung eine konkrete Gesundheitsgefährdung verlangt, werden die Kündigungen daran wohl letztlich scheitern.

Fazit vom Fachanwalt für Mietrecht:

Das Thema Kündigung wegen Verletzung mietrechtlicher Nebenpflichten bzw. Hausfriedensstörungen wird in der nächsten Zeit wohl hochkochen. Wir werden wohl eine ähnliche Situation wie in der Zeit vor dem Emily-Urteil im Arbeitsrecht erleben, zumindest bis die grundlegenden Fragen geklärt sind. Das wird eine Weile dauern.

19.2.2015

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