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Instandsetzungsarbeiten an der Wohnung verweigert – Kündigung des Mieters

Fachanwalt Mietrecht Berlin

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Rechtsanwalt zur Ausgangslage:


Wurde Wohnung komplett übergeben, darf der Mieter darüber entscheiden, wem er Zutritt zur Wohnung gewährt. Unter gewissen Umständen hat aber auch der Vermieter ein Zutrittsrecht zur Wohnung des Mieters. Beauftragte des Vermieters, die Instandsetzungsmaßnahmen durchführen sollen, muss der Mieter zum Beispiel in die Wohnung lassen.

Der Fall:

Im vorliegenden Fall war der Dachstuhl in der Wohnung der Beklagten mit Schwamm befallen, die Vermieterin wollte daher Zutritt zur Wohnung haben, um diesen zu beseitigen. Diesen wollten die Beklagten der Klägerin aber nicht gewähren. Sie kündigte daraufhin fristlos. Das zuständige Arbeitsgericht kam in der Folge zu der Entscheidung, dass die Vermieterin die Wohnung betreten durfte. Trotzdem verweigerten die Beklagten später der Vermieter wiederum den Zutritt zum Kellerraum, der zu ihrer Wohnung gehörte, woraufhin die Klägerin erneut fristlos kündigte. Die Räumungsklage hatte jedoch vor dem Amtsgericht und Landgericht keinen Erfolg. Nach Ansicht der Gerichte dürften die Beklagten zunächst eine Klärung vor Gericht verlangen, ob sie der Vermieterin Zutritt gewähren müssen. Die Klägerin hätte also hier zunächst auf Duldung des Zutritts klagen müssen. Es sei denn es handelt sich um querulatorisches Verhalten.
(AG Tempelhof-Kreuzberg 12 C 192/11+ 20 C 440/11, LG Berlin 65 S 327/12).

Das Urteil:

Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass sich ein Vermieter bei querulatorischem Verhalten der Mieter nicht auf eine Duldungsklage beschränken muss, sondern auch eine fristlose Kündigung aussprechen kann. Es sei darauf abzustellen, ob es dem Vermieter zumutbar ist, dass Mietverhältnis unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls weiter bis zur ordentlichen Kündigungsfrist fortzuführen.

Quelle:

(BGH, Urteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 –, juris)

Vermietertipp vom Fachanwalt:

Der sofortige Ausspruch einer fristlosen Kündigung, nachdem der Mieter Ihnen den Zutritt zur Wohnung verweigert hat, ist nicht ohne Risiko. In der Betrachtung des Einzelfalls können Gerichte durchaus zu dem Ergebnis kommen, dass die Kündigung unwirksam ist, sofern sich der Mieter ansonsten nicht querulatorisch verhalten hat.

Mietertipp vom Fachanwalt:

Wenn es für Sie kein großes Problem darstellt, den Vermieter die Wohnung betreten zu lassen, dann sollten Sie dem zustimmen. Sollte es jedoch zu einer Art „Observation“ ausarten oder der Vermieter immer zur Unzeit Zutritt zur Wohnung haben wollen, so müssen Sie das nicht dulden.

9.5.2015

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