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Baulärm: kann die Miete gemindert werden?

Fachanwalt Mietrecht Berlin

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg, Urteil vom 25. November 2014 – 334 S 20/14).

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zur Ausgangslage:

Wird in näherer Umgebung zur Wohnung gebaut, liegt darin ohne Zweifel eine Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache. Schmutz, Lärm und schwere Erschütterungen setzen den Mietern zu. Wer sonst bisher in ruhiger Umgehung gewohnt hat, nimmt die entsprechenden Einbußen in der Wohnqualität natürlich besonders deutlich wahr. Oftmals nehmen Mieter dann an, dass eine Mietminderung ganz selbstverständlich ist. Doch Vorsicht, hier sind die Gerichte teilweise anderer Meinung. Das Problem kennt man in Berlin unter dem Begriff der „Baulückenrechtsprechung“. Wer eine Wohnung in der Innenstadt mietet, muss demnach im Prinzip davon ausgehen, dass bestehende Baulücken später bebaut werden. Dann mietet man die Wohnung mit dem entsprechenden Mangel immanent gleich mit. Ich habe schon vermehrt Kritik an dieser Rechtsprechung geäußert. Ohne mich wiederholen zu wollen muss aber jedenfalls immer geprüft werden, ob im Einzelfall überhaupt eine Baulücke vorliegt, die dann später bebaut wird. Das Landgericht Hamburg hatte nun einen Grenzfall zu entscheiden.

Fall:

Folgender – eher untypischer – Fall lag der Entscheidung zugrunde: Die betreffende Wohnung lag in einem Gebäude, das rundum bebaut war. Ein kleiner Hinterhof war jedoch frei und wurde als solcher genutzt, es standen bereits einige Gebäude darauf. Nun wurde dieser im Rahmen von Baumaßnahmen abgerissen und stattdessen drei dreistöckige Stadthäuser errichtet. Aufgrund des Baulärms minderten die Kläger daraufhin die Miete.

Urteil:
 
Die Mieter waren nach Ansicht des Landgerichts Hamburg zur Mietminderung berechtigt. Grund dafür ist der Umstand, dass zur Zeit des Mietvertragsschlusses vorhersehbar war, dass der Hinterhof bebaut werden würde. An diese Vorhersehbarkeit werden allerdings strenge Anforderungen gestellt. Das Landgericht Hamburg stellt hier vor allem auf die Art und den Umfang der Bebauung ab. Insbesondere wird hier auch keine Baulücke geschlossen. Der Hinterhof wird schließlich nur anders bebaut.

Quelle:

LG Hamburg, Urteil vom 25. November 2014 – 334 S 20/14

Tipp für Vermieter bzw. Mieter:

Die Lage zur Baulückenrechtsprechung ist recht unübersichtlich. In Berlin werden beispielsweise andere Anforderungen an die Vorhersehbarkeit gestellt, als oben beschrieben. So hat das Landgericht Berlin im Gegensatz zu Hamburg die Vorhersehbarkeit bejaht, wenn eine vorherige, eingeschossige Bebauung abgerissen und dort neu gebaut wird.

Hier sollten sich Vermieter und Mieter, gerade wegen der unübersichtlichen Rechtsprechung, an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden. Mieter die einseitig Mietminderung vornehmen, riskieren einen Rückstand und eine spätere Kündigung des Mietverhältnisses.

7.5.2015

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