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Kündigung zur Verwertung des Eigentums: Zulässigkeitsvoraussetzungen

Fachanwalt Mietrecht Berlin

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zum Urteil des Landgerichts Potsdam, (LG Potsdam, Urteil vom 10. September 2014 – 4 S 163/11).

Die Ausgangslage:


Das Kündigungsrecht nach § 573 Abs. 1 BGB steht einem Vermieter, der Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses ist, bei einem berechtigten Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zu.  Ein solches Interesse kann gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dann vorliegen, wenn er an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Der Fall:

Folgender Fall lag dem Landgericht Potsdam vor: Die Klägerin, eine Erbengemeinschaft, sprach einer älteren langjährigen Mieterin die Kündigung aus. Grund dafür sei der Umstand, dass sie das Mietobjekt verkaufen wollten, da es nicht rentabel sei und durch die Vermietung der Wert des Objekts gemindert werde.

Das Urteil:

Das Landgericht Potsdam kam zu der Entscheidung, dass „der Vermieter keine Nachteile erleiden darf, die diejenigen weit übersteigen, die dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters im Falle des Verlustes der Wohnung entstehen. Die danach erforderliche Abwägung ist unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation von Mieter und Vermieter zu treffen. Ein erheblicher Nachteil des Vermieters liegt vor, wenn er die Immobilie in vermietetem Zustand überhaupt nicht oder zu einem so niedrigen Verkaufserlös verwerten kann, dass ein Verkauf wirtschaftlich sinnlos wird.“

Weiter: „Grundlegend ist dabei zu beachten, dass aus dem Eigentum des Vermieters wegen dessen Sozialbindung kein Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf eine Verwertung zum größtmöglich wirtschaftlichen Vorteil abzuleiten ist. Ein Kündigungsgrund ist erst dann gegeben, wenn die Einbuße dem Vermieter nicht mehr zumutbar ist, weil sie die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen.“

Hier nahm das Landgericht also eine Einzelfallabwägung vor, bei der es den Umstand des Alters der Mieterin sowie deren Interesse, an ihrem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, auf der einen Seite dem Eigentumsrecht des Vermieters auf der anderen Seite gegenüber stellte. Im Ergebnis seien die Interessen wohl gleichwertig, die Kläger konnten aber eben nicht, wie erforderlich, überwiegen, weswegen auch kein Räumungsanspruch gegeben sei.

Vermieter haben mit solchen Kündigungen in der Praxis oftmals schon deshalb keinen Erfolg, weil es ihnen nicht gelingt, die Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung im Sinne der Norm substantiiert darzulegen. Allein der Umstand, dass ohne den Mieter ein höherer Gewinn beim Verkauf winkt, reicht dafür grundsätzlich nicht aus. Diese Überlegung muss der Vermieter vor der Vermietung anstellen.

Quelle:

LG Potsdam, Urteil vom 10. September 2014 – 4 S 163/11 –, Rn. 13, juris

Tipp für Vermieter

Lassen Sie den Wert des Eigentums mit und ohne Vermietung vor der Kündigung von einem Sachverständigen schätzen, so ersparen sie sich im möglichen Prozess eine langwierige und teure Beweiserhebung. So wissen sie bereits vorher, ob sie eine Kündigung auf den § 573 II Nr. 3 BGB stützen können. Eine solche Kündigung wird allerdings nur im Ausnahmefall greifen. Die Wertdifferenzen müssen wirklich evident sein, die Vermietung zu einem extremen Wertverlust führen. Ich nehme immer das Beispiel, des letzten Mieters in einem Hochhaus, welches abrissreif ist. Wenn der Mieter weniger Miete zahlt, als das gesamte Haus an Betriebskosten kostet und das Haus auch bei entsprechender möglicher Vollvermietung nicht anders wäre, kann man an eine solche Kündigung denken. In der Praxis ist der Vortrag regelmäßig schwierig.

Tipp für Mieter

Wenn Sie eine Kündigung wegen der Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung bekommen, haben Sie gute Aussichten, diese erfolgreich abzuwehren. Wichtig ist, das rechtzeitig Widerspruch eingelegt wird und die Gründe umfassend dargelegt werden. Anders als (meistens) bei der Eigenbedarfskündigung, kann eine solche Darlegung bei der Verwertungskündigung die Wohnung retten.

6.5.2015

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