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Achtung Mieter – hier droht der Verlust der Wohnung

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Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Mieter in Deutschland grundsätzlich gut geschützt:
Der Schutz des Mieters vor einer Kündigung des Vermieters ist in Deutschland eigentlich gut ausgeprägt. Das Mietsystem erfreut sich deshalb in Deutschland auch großer Beliebtheit – bisher. Immer mehr Vermieter suchen nach Möglichkeiten, den Mieter aus der Wohnung zu kriegen. Das gilt besonders für Ballungszenten, in denen eine große Nachfrage nach dem Wohnraum besteht. Der Vorteil für Vermieter, wenn sie kündigen können: die Wohnung kann zu einer höheren Miete an einen neuen Mieter vermietet werden.

Aufweichung des Mieterschutzes: Grund dafür, dass für Vermieter vermehrt die Möglichkeit besteht, dem Mieter zu kündigen, ist eine zunehmende Aufweichung des Mieterschutzes durch die Rechtsprechung. Die Verfassungsgerichte und auch der Bundesgerichtshof schaffen zunehmend Möglichkeiten für Vermieter, den Mieter loszuwerden, und der Gesetzgeber schaut zu. Im Folgenden gehe ich auch die wichtigsten Fälle ein, in denen Vermieter gute Erfolgsaussichten mit einer Kündigung haben. 

Eigenbedarfskündigung: An die Wirksamkeit von Kündigungen wegen Eigenbedarfs werden von den Verfassungsgerichten zunehmend niedrigere Anforderungen gestellt. Durch die Untätigkeit des Gesetzgebers in diesem Zusammenhang besteht mittlerweile ein erhebliches Missbrauchspotential bei Eigenbedarfskündigungen. Mir ist noch keine Statistik darüber bekannt, wie viele Eigenbedarfskündigungen in Deutschland nur vorgeschoben sind, aber ich persönlich gehe davon aus, dass die Quote bei 40-60 Prozent liegt. Im Falle eines lediglich vorgetäuschten Eigenbedarfs des Vermieters haben Mieter zwar grundsätzlich Anspruch auf Schadensersatz. In den wenigsten Fällen lassen sich diese Ansprüche aber in der Praxis durchsetzen, weil es kaum zu beweisen ist, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat.

Kündigung wegen überhöhter Mietminderung: Vorsicht bei der Mietminderung. Wer als Mieter in einer unberechtigten höhe mindert, gerät mit seiner Miete in Zahlungsrückstand und eröffnet somit wiederum dem Vermieter die Möglichkeit zur fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. In welcher Höhe die Miete tatsächlich gemindert werden kann, entscheidet letztendlich ein Gericht im Wege einer Schätzung. Diese Schätzungen sind kaum vorhersehbar. Rechtssicherheit sieht anders aus. Möglichkeit für Mieter: Zahlung der vollen Miete unter Vorbehalt und Rückforderung der wegen der Minderung überzahlten Miete.

Kündigung wegen verweigerten Zutritts zur Mietwohnung: Die neueste Möglichkeit zur Kündigung für Vermieter kommt vom Bundesgerichtshof. Der hat in einer aktuellen Entscheidung auch noch die Kündigung wegen verweigerter Zutrittsmöglichkeit für den Vermieter sowohl als fristlose, als auch als ordentliche Kündigung für grundsätzlich zulässig erkannt. Dazu der Bundesgerichtshof: Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel erstritten hat (BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 –, juris). Der Fall betraf zwar ausdrücklich nur die dringend notwendige Instandsetzung wegen Schwammbefalls der Wohnung und damit eine besondere Fallkonstellation. Meiner Ansicht nach ist der allerdings auch auf weniger dringende Fälle unter Umständen sogar auf Modernisierungsmaßnahmen übertragbar. Es besteht zumindest die Möglichkeit, dass einzelne Gerichte dies entsprechend tun werden.

Fazit für Vermieter: Goldene Zeiten für Vermieter, die ihre Mieter loswerden wollen. Man sollte vorab die möglichen Gründe prüfen und dann ein entsprechendes Vorgehen festlegen. Strafbarkeitsgrenzen müssen allerdings beachtet werden. Vorgetäuschten Eigenbedarfs verpflichtet zu Schadensersatz. Dieser ist in der Praxis schwer durchzusetzen. Wer seine Räumungsklage allerdings auf vorgetäuschten Eigenbedarf stützt, riskiert außerdem noch einen Prozessbetrug. Dies ist eine Straftat.

Fazit für Mieter: Rechtsschutzversicherung besorgen und rechtzeitig beraten lassen. Vorsicht bei der Ausübung von Mieterrechten. Was bislang als selbst verständlich galt, dass man zum Beispiel zunächst den Vermieter auf Duldung der Modernisierung klagen lässt, könnte künftig zum Verlust der Wohnung führen.

Fazit für den Gesetzgeber: Schutzlücken schließen oder langfristiges verabschieden vom Modell Mieter. Hier wird im traditionellen Lagerdenken Mieter/Vermieter gern übersehen, dass dieses Modell ja auch für die Vermieter/Investoren ein bislang beliebtes Modell war.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft. Haben Sie eine Kündigung oder eine Räumungsklage erhalten oder wollen Sie als Vermieter einem Mieter kündigen? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck unter 030/40004999 an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Erhält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

25.5.2016

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