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Möglichkeiten für Vermieter zur Kündigung des Mieters

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Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Neue Möglichkeit zur Kündigung für Vermieter:
Vermieter haben vom Bundesgerichtshof unlängst eine zusätzliche Option zur Kündigung von Mietern eröffnet bekommen. Wenn der Mieter dem Vermieter unberechtigterweise den Zutritt zur Wohnung verwehrt, können Vermieter eine fristlose bzw. ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 – für den Fall eines verweigerten Zutritts zur Beseitigung eines Schwammbefalls der Wohnung).

Vorher keine Duldungsklage notwendig: Es ist nach Ansicht des Bundesgerichtshof ausdrücklich nicht notwendig, dass der Vermieter zunächst auf Duldung des Zutritts zur Wohnung verklagt. Dazu der Bundesgerichtshof: Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel erstritten hat (BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 –, juris).

Kündigungsrecht durch Gesamtabwägung zu ermitteln: Ob man im Rahmen einer Gesamtabwägung zum Ergebnis kommt, dass ein Kündigungsrecht des Vermieters besteht, soll nach Meinung des Bundesgerichtshofs von den Tatrichtern ermittelt werden. Dazu der Bundesgerichtshof: Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter aufgrund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden hat, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB beziehungsweise in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Abwägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen (BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 –, juris). Dabei kommt es maßgeblich darauf an, ob der Vermieter tatsächlich ein Recht zum Zutritt hatte und sicherlich auch inwieweit der Vermieter seine Rechte möglicherweise missbräuchlich ausgeübt hat. Unklar ist noch, ob das Urteil des BGH nur für Fälle der dringenden Instandsetzungsarbeiten oder auch für Fälle einer verlangten Modernisierung gelten soll.

Wie sollten Vermieter vorgehen? Für eine wirksame Kündigung muss der Mieter den Zugang auch wirklich verweigert haben. Auch dann müssen Vermieter gewisse Formalien beachten. Vermieter, die wegen Verweigerung des Zutritts kündigen wollen, sollten folgendes Vorgehen an den Tag legen:

Mieter auffordern: Vermieter sollten den Mieter zunächst unter Angabe eines berechtigten Grundes (zum Beispiel dringend notwendige Instandsetzungsmaßnahmen, Aufmaß erstellen oder Ähnliches) unter Benennung mehrerer Termine für die Besichtigung zur Duldung der Besichtigung auffordern.

Fristsetzung: Hierfür sollte eine Frist zur Rückäußerung gesetzt werden. Die Frist sollte angemessen, also mindestens zwei Wochen sein.

Mieter erneut auffordern: Kommt der Mieter der Bitte um Zutritt nicht rechtzeitig nach, sollte in einem weiteren Scheiben neue Termine genannt werden.

Abmahnung: Kommt der Mieter dem wieder nicht nach, empfehle ich zunächst eine Abmahnung auszusprechen. Hier sollte die Kündigung angedroht werden für den Fall einer erneuten Verweigerung. Es sollten mehrere neue Termine ausdrücklich benannt und eine erneute Frist zur Stellungnahme von mindestens 14 Tagen gesetzt werden.

Kündigung nach erfolgloser Abmahnung: Wenn auch auf die Abmahnung hin keine Zutrittsgewährung oder vielleicht sogar gar keine Äußerung erfolgt, kommt die Kündigung in Betracht.

Formalien der Kündigung beachten. Wichtig ist es, dass die formalen Anforderungen an eine Kündigung beachtet werden. Die Kündigung muss insbesondere sorgfältig begründet werden.

Zugang der Schreiben an den Mieter beweisen. Sämtliche vorgenannten Schreiben an den Mieter müssen in den Mieter auch nachweislich zugegangen sein. Hier empfehle ich eine Zustellung per Boten in den Briefkasten des Mieters und ein entsprechendes Protokoll.

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25.5.2016

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