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Abweichung bei der Wohnfläche: Tipps zur Mietminderung für Mieter

Fachanwalt Mietrecht Berlin

Ein Kommentar von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Mieter sind mitunter etwas zu sorglos, wenn es um die Minderung der Miete geht. Wer etwa zu sehr mindert, läuft Gefahr, sich eine fristlose Kündigung der Wohnung einzuhandeln. Auch besteht nicht bei jedem tropfenden Wasserhahn automatisch ein Recht zur Mietminderung. Mietern sollte klar sein, dass Gerichte speziell im Hinblick auf die Höhe der Mietminderung in der Regel deutlich zurückhaltender sind als der Mieter selbst.
Demgegenüber ist die Minderung wegen einer Wohnflächenabweichung ein eindeutiger Fall: Es besteht ein Grund zur Mietminderung und auch die Höhe derselben lässt sich gerichtsfest berechnen.

Mietminderung wegen Abweichung bei der Wohnfläche:

Ein Recht zur Minderung besteht für den Mieter dann, wenn die Fläche der Wohnung tatsächlich um 10 % kleiner als in der Angabe im Mietvertrag ist. Die Miete kann dann genau in der Höhe der prozentualen Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche gemindert werden.

Der Bundesgerichtshof dazu: Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht. (BGH, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03 –, juris).

Rückforderung der Miete für bis zu drei Jahre möglich:

Der Mieter kann ab Kenntniserlangung von der Flächenabweichung die Miete für die Zukunft mindern und für die Vergangenheit überzahlte Miete bis zur Grenze der Verjährung zurückfordern.

Rechenbeispiel zur Rückforderung überzahlter Miete:

Ein Mieter erkennt in unserem obigen Rechenbeispiel im März 2015, dass er ein Minderungsrecht von 30 % wegen zu geringer Wohnfläche hat. Er mindert dann die Miete ab April 2015, zahlt also statt 1000 € nur 700 €. Zudem fordert er die überzahlten Mieten in Höhe von monatlich 300 € für Januar bis März 2015 (drei Monate) und für die zurückliegenden drei Jahre (36 Monate), also insgesamt 11.700 € überzahlte Miete zurück.

Achtung bei Grenzfällen:

Ist die Wohnfläche nur knapp geringer, als im Vertrag vereinbart, muss man als Mieter aufpassen. Es kann zu Messfehlern gekommen sein oder aber es wurden unterschiedliche Berechnungsmethoden vorgenommen. In solchen Fällen (ich empfehle aber auch in allen anderen Fällen) sollten Mieter die Miete nicht einfach abziehen, sondern unter Vorbehalt zahlen und gerichtlich zurückfordern. So entgeht man dem Risiko eines Mietrückstandes, der dann den Vermieter möglicherweise zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Unklare Angaben im Mietvertrag/Ausnahmen:

Nicht jede Flächenangabe im Mietvertrag ist eine Beschaffenheitsvereinbarung, mit der Folge dass die Abweichung zur Minderung berechtigt. Für die Annahme einer bindenden Beschaffenheitsvereinbarung ist ein Zusatz zur Flächenangabe wie zum Beispiel: „ca.“ oder „ungefähr“ unschädlich. Auch in diesen Fällen kann also gemindert werden (z.B. LG Köln, Urteil vom 05. März 2008 – 10 S 327/05 –, juris).

Der Vermieter kann aber durch eine klare Regelung eine Beschaffenheitsvereinbarung verhindern. Er muss dann aber klare Formulierung finden, da der Mietvertrag als Formularmietvertrag einer strengen Klauselkontrolle unterliegt. Dazu der Bundesgerichtshof: Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche ist nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene (BGH, Urteil vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09 –, juris).

Fachanwaltstipp Mieter:

Viele Mieter mindern wegen der falschen Mängel. Wenn Sie mit Ihrem Vermieter Ärger haben, sollten Sie in jedem Fall zunächst einmal die Wohnfläche ausmessen. Das sind die Mängel, die dem Vermieter wirklich wehtun und Sie in eine gute Position bringen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermeiden Sie von vornherein Ärger durch geschickte Formulierung des Mietvertrages. Sie sollten etwaige Flächenangaben ausdrücklich mit dem Zusatz versehen, dass diese nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen. Soweit wie möglich, sollte man solche Angaben allerdings lieber weglassen. Auch dies kann wiederum später zu Streit führen, zum Beispiel bei der für eine Betriebskostenabrechnung zugrunde zulegenden Fläche. Idealvariante: vermessen Sie die Wohnung vorher genau. Achten Sie darauf, dass noch vorhandene Baubeschreibungen meistens nicht die tatsächliche Größe wiedergeben. Die fertig gestellte Wohnung ist dann meistens etwas, manchmal bedeutend kleiner.

14.7.2015

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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