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Im Rückstand mit der Miete – Tipps für Mieter bei Kündigung

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Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Bei Mietrückstand droht Kündigung.
Der Vermieter wird einen Mieter im Falle eines Zahlungsverzugs in der Regel kündigen. Zumeist handelt es sich dabei dann um eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung. Eine solche Kündigung allein ist für Mieter aber noch Grund zu verzweifeln. Um den Mieter tatsächlich aus der Wohnung zu bekommen, muss der Vermieter zunächst eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Es lässt sich also einiges an Zeit gewinnen, bevor man aus der Wohnung tatsächlich raus muss. Auf der anderen Seite sollten Mieter aber auch nicht einfach abwarten und nichts unternehmen. Unter Umständen laufen wichtige Fristen, um sich gegen die Kündigung zu wehren. Nachfolgenden die wichtigsten Tipps:

Kündigung sofort vom Anwalt überprüfen lassen. Wenn man eine Kündigung vom Vermieter erhalten hat, sollte man als Mieter mit dieser Kündigung direkt zu einem Rechtsanwalt gehen. Dieser kann dann überprüfen, ob die Kündigung zunächst einmal überhaupt die erforderlichen formalen Anforderungen erfüllt. Ist die Kündigung ausreichend begründet? Sind die sonstigen Formvorschriften (zum Beispiel die Schriftform) eingehalten? Wurde die Kündigung vom richtigen Vermieter ausgesprochen, bzw. liegt eine Vollmacht anbei? Kann die Kündigung wegen mangelnden Vollmachtnachweises unverzüglich zurückgewiesen werden? Ist die Kündigung im richtigen Namen ausgesprochen? Viele Kündigungen scheitern schon daran. Allerdings manchmal nur dann, wenn man sofort reagiert. Eine Zurückweisung muss zum Beispiel unverzüglich (3-5 Tage nach Erhalt) erfolgen.

Prüfung des Kündigungsgrundes. Wichtig ist es auch, sich den Kündigungsgrund genau anzuschauen. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstandes können unter Umständen durch eine umgehende Nachzahlung des rückständigen Betrages unwirksam gemacht werden.

Minderungsrechte ausreichend geltend gemacht? Ist die Kündigung vielleicht unwirksam, weil dem Mieter ein Minderungsrecht zusteht? Bei Mängeln der Mietsache ist die Miete kraft Gesetzes gemindert. Für eine wirksame Mietminderung sind allerdings wichtige Formalien zu beachten (Anzeige des Mangels, Vorbehalt der Zahlung usw.).

Besteht Zurückhaltungsrecht? Neben dem Minderungsbetrag besteht unter Umständen ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins. Hierauf sollte sich der Mieter ausdrücklich berufen.

Aufrechenbare Forderungen? Hat der Mieter eigene Forderungen gegen den Vermieter (zum Beispiel Schadensersatz, Aufwendungsersatz usw.), mit denen die Aufrechnung erklärt werden kann. Auch hierdurch kann die ursprünglich wirksame Kündigung nachträglich unwirksam werden.

Räumung nur mit Räumungstitel. Unabhängig davon, ob die Kündigung wirksam ist oder nicht - der Vermieter darf Sie nicht einfach auf die Straße setzen. Trifft er hierzu doch Anstalten, holen Sie am besten die Polizei. Räumen darf nur der Gerichtsvollzieher und das nur mit einem Räumungstitel. Das bedeutet, dass der Vermieter Sie zunächst vor dem zuständigen Amtsgericht auf Räumung verklagen und den Räumungsprozess gewinnen muss.

Wichtige Fristen beachten. Gemütlich die Hände in den Schoß legen sollte man in so einer Situation trotzdem nicht. Ab Zugang der Kündigung laufen wichtige Fristen. Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann die Kündigung unter Umständen unwirksam gemacht werden, wenn eine Nachzahlung erfolgt. Bei einer Eigenbedarfskündigung laufen Widerspruchsfristen.

Umgehend aktiv werden nach Zugang einer Räumungsklage. Spätestens wenn Ihnen vom zuständigen Amtsgericht die Räumungsklage zugestellt wurde, müssen Sie sofort tätig werden. Andernfalls kann im schriftlichen Verfahren ein Versäumnisurteil ergehen. Aus dem Räumungstitel kann der Vermieter dann die Zwangsvollstreckung betreiben. Es geht dann plötzlich ganz schnell. Dabei können die richtigen Maßnahmen auch in aussichtslosen Fällen zumindest eine erhebliche Verzögerung der Räumung bewirken. Ein Räumungsprozess durch zwei Instanzen kann bei notwendigen Beweisaufnahmen gut und gerne 2-4 Jahre dauern. Allerdings muss auch insoweit immer beachtet werden, dass sich der Mieter unter Umständen schadenersatzpflichtig macht, wenn er die Wohnung nicht fristgerecht räumt. In der Praxis werden derartige Ansprüche aber eher seltener verfolgt. Hier gilt es, vorab einzuschätzen, wie hoch das Risiko einer späteren Inanspruchnahme ist und dieses gegen das Interesse am vorläufigen Verbleib in der Wohnung abzuwägen.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft. Haben Sie eine Kündigung oder eine Räumungsklage erhalten? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck unter 030/40004999 an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Er hält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

22.6.2016

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