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Kündigung von Wohnraum - was Vermieter unbedingt beachten sollten

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Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsecht Berlin und Essen.

Gesetzlich limitierte Kündigungsgründe.
Mieter von Wohnraum sind vor Kündigungen sehr gut geschützt. Der Vermieter benötigt daher einen der gesetzlich vorgegebenen Kündigungsgründe. Dabei kann man grob zwischen dem vertragstreuen und dem vertragswidrig agierenden Mieter unterscheiden. Kündigungen des vertragswidrig handelnden Mieters sind in der Regel einfacher.

Kündigung begründen. Die Kündigung muss im Kündigungsschreiben ausführlich begründet werden. Sämtliche Kündigungsgründe müssen durch Tatsachen unterfüttert dargestellt werden. Viele Kündigungen scheitern in der Praxis schon an diesen Anforderungen.

Unprofessionelle Versuche gefährlich. Das Problem: an sich können unwirksame Kündigungen wiederholt werden, allerdings sind dann häufig die Kündigungsgründe entfallen (zum Beispiel weil der Mieter zahlt) oder man hat sich bestimmte Argumentationen (zum Beispiel bei einer Eigenbedarfskündigung) nachhaltig verbaut. Deshalb sollte die Beratung immer vor Ausspruch der Kündigung erfolgen.

Zustellung der Kündigung sicher bewirken. In der Praxis scheitern Räumungsklagen nicht selten daran, dass der Zugang entweder der Kündigung oder einer zuvor erforderlichen Abmahnung beim Mieter nicht bewiesen werden kann. Es empfiehlt sich daher unbedingt eine Zustellung der Kündigung per Boten. Einschreiben sind zu unsicher, da sie in der Regel nur Beweis ermöglichen dafür, dass der Mieter ein Schreiben erhalten hat. Über den Inhalt des Schreibens ist damit noch nichts gesagt. Der Mieter könnte zum Beispiel behaupten, dass der Briefumschlag leer war.

Kündigung gegebenenfalls in der Räumungsklage wiederholen. In der Regel empfiehlt es sich die Kündigung in der Räumungsklage noch einmal zu wiederholen. Spätestens hier werden alle Kündigungsgründe umfassend dargestellt. Außerdem wird auch hier die rechtssichere Zustellung der Räumungsklage über das Gericht bewirkt. War die zuvor erklärte Kündigung unwirksam, kann dies durch die Erklärung in der Räumungsklage geheilt werden.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft. Wollen Sie Ihrem Mieter kündigen? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck unter 030/40004999 an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Gern helfen wir bei der Formulierung und rechtssicheren Zustellung der Kündigung. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Erhält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

11.5.2016

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