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Neue Urteile des BGH zu Schönheitsreparaturen – das Problem bleibt

Fachanwalt Mietrecht Berlin

Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Seit Jahren kommen immer wieder neue Urteile des Bundesgerichtshofs zum Thema Schönheitsreparaturen. Rechtssicherheit wird dadurch aber nicht geschaffen. Es bleibt dabei, dass fleißig an Mietvertragsklauseln gebastelt wird, in der Hoffnung, dass man damit für einige Zeit durchkommt, bis dann auch diese Klausel vom BGH kassiert wird. Oder vielleicht auch nicht, oder zunächst nicht und dann später doch.

Bundesgerichtshof zählt Erbsen:

Zunächst mal ganz vereinfach zum grundlegenden Problem: Grundsätzlich soll nach dem Gesetz der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen. Diese Verpflichtung wird in der Praxis traditionell durch mietvertragliche Klauseln auf den Mieter übergewälzt. Mit der Zeit landeten immer mehr Klauseln vor dem Bundesgerichtshof, die über Jahre hinweg in der Praxis eingesetzt wurden und die alle Mietrechtler gewohnheitsmäßig für wirksam gehalten haben. Der Bundesgerichtshof machte dann nochmal deutlich, dass Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Wege der AGB-Kontrolle überprüft werden könnten. Damit begann dann das große Erbsenzählen oder sollte man besser sagen, die große Formulierungsanalyse. Zum Beispiel ging es darum, wann eine Fristenregelung starr und damit unwirksam ist, bzw. wann gerade noch weich genug. Die Formulierungsanalyse bereitet Germanisten Freude, für uns Rechtsanwälte bedeutet Rechtsunsicherheit Arbeit und damit Geld. Menschen, die nicht einer dieser Berufsgruppen angehören, werden als betroffene Mieter oder Vermieter weniger Grund zur Freude haben.

Gesetzgeber schläft:

Der Gesetzgeber ist auch derzeit mal wieder chronisch überfordert mit Vorhaben wie der PKW-Maut, der Kriminalisierung von Alltagshandlungen wie Fotografieren (Lex Edathy) und dergleichen. Im Mietrecht folgt eine Reform der anderen, immer mit Neuregelungen ohne dass mit den alten Problemen mal aufgeräumt werden würde. Dabei hätte das, was der Bundesgerichtshof nun nach Jahren der Erkenntnis zum Thema Wirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter entwickelt hat, der Gesetzgeber mit einer klarstellenden Regelung schon vor Jahren regeln können.

Regelungsvorschlag für den Gesetzgeber:

Eine gesetzliche Regelung könnte so aussehen:

Mieterfreundliche Regelung: Der Vermieter trägt die Schönheitsreparaturen. Eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Vermieterfreundliche Regelung: Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen.

Ausblick in die Zukunft:

Der Gesetzgeber wird vor einer klaren Regelung zurückscheuen. Schon aus Angst vor den Interessenverbänden, deren Ärger er sich mit einer der beiden Varianten unweigerlich zuziehen würde.

Der Bundesgerichtshof wird noch viele Urteile zu dem Thema und zu einzelnen Formulierungen fällen. Irgendwann wird der Bundesgerichtshof keine Formulierungen mehr finden, die er noch für unwirksam erklären kann.

Vermieter und Mieter werden weiter auf ein vielfach versprochenes, einheitliches und übersichtliches Mietrechtsgesetzbuch warten.

Wunsch für die Zukunft

Wir sollten zur Abwechslung mal Politiker wählen, die sich mit dem Aufräumen von unordentlichen Gesetzen beschäftigen. Es ist dabei keineswegs notwendig, dass das Mietrecht auf einen Bierdeckel passt. Ein einheitliches Gesetzbuch Mietrecht unterteilt in Wohnungsmietrecht, Gewerberaummietrecht und Pachtrecht ohne verwirrende Querverweise, mit einer vernünftigen Nummerierung ohne Rückgriff auf Buchstaben (die kommen später noch von selbst dazu) und eine klare Sortierung, zum Beispiel nach dem zeitlichen Ablauf eines Mietverhältnisses und im Bürgerlichen Gesetzbuch hätte man wieder eine Menge Platz. Maßstab: Vermieter und Mieter sollten ohne Rechtsanwalt verstehen können, welche Möglichkeiten das Mietrecht für sie bereithält und welche nicht.

Quellen für die grundlegenden Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 18.3.2015:

Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13

VIII ZR 185/14
LG Berlin - Urteil vom 25. Juni 2014 - 65 S 388/13
AG Tempelhof, Urteil vom 9. August 2013 – 22 C 57/12

VIII ZR 242/13
LG Hannover, Urteil vom 10. Juli 2013 – 12 S 9/13
AG Hannover, Urteil vom 3. Januar 2013 – 510 C 12173/11

VIII ZR 21/13
LG Berlin, Urteil vom 14. Dezember 2012 – 63 S 179/12
AG Mitte, Urteil vom 10. Januar 2012 – 14 C 64/11


7.4.2015

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