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Verhinderung weiterer Ferienwohnungen in Berlin - Bezirk Mitte unterliegt im Verfahren vor dem Berliner Verwaltungsgericht. Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck

Verhinderung weiterer Ferienwohnungen in Berlin - Bezirk Mitte unterliegt im Verfahren vor dem Berliner Verwaltungsgericht.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

Nach einer Pressemeldung der Welt kompakt vom 9.2.2012 wird sich der Bezirk Berlin-Mitte nicht gegen ein Urteil des Berliner Verwaltungsgerichts wehren. Der Bezirk war vor zwei Wochen im Eilverfahren unterliegen, als er die Nutzung von Wohnungen in der Wilhelmstraße als Ferienwohnungen mit der Begründung untersagte, dass es sich bei dieser Nutzung um einen “nicht genehmigten“ Beherbergungsbetrieb handle. In dem Verfahren hatte die Eigentümerin sich damit zur Wehr gesetzt, dass die Nutzungsdauer in der Regel 3-8 Monate umfasse und das hoteltypische Dienstleistungen nur in sehr eingeschränktem Umfang erbracht werden würden.

In der Vergangenheit hat es bereits verschiedene Versuche gegeben die für viele Berliner Mieter lästige Nutzung von Wohnungen in den Innenstadtlagen als Ferienwohnungen zu unterbinden.

Wohnungseigentümer derselben Immobilie hatten auf Unterlassung geklagt und sich hierbei auf die in der Teilungserklärung festgelegte Nutzung als Wohnraum berufen. Auch sie verloren letztinstanzlich mit der Begründung, die Vermietung an Feriengäste sei letztlich auch eine Nutzung als Wohnraum.

Nun ruht die Hoffnung der Tourismusgeplagten Mieter auf der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Diese will die Zweckentfremdungsverbotsverordnung wieder einführen. Danach darf Wohnraum nicht zu anderen Zwecken genutzt werden. Heikel: das Oberverwaltungsgericht hat erst 2002 die damalige Zweckentfremdungsverbotsverordnung als unwirksam verworfen. Möglicherweise könnte sich die Situation heute aber anders darstellen, da jedenfalls im Vergleich zum Jahr 2002 in den Innenstadtbezirken die Knappheit an Wohnraum zugenommen hat.

Was können Mieter von Wohnraum tun, wenn sie durch Touristen gestört werden? Kann man die Miete mindern?

Sollten die Touristen Lärm verursachen, der dazu führt, dass für den Mieter das zumutbare Maß an Lärm überschritten wird, oder sollten die Touristen Schmutz und Dreck hinterlassen, der etwa den Hausflur beeinträchtigt, ist die Miete in einem im Verhältnis zur Beeinträchtigung stehenden Maß gemindert. Wenn etwa täglich mehrere Personen laut und polternd durch das Treppenhaus ziehen und wenn dies sich nachts regelmäßig wiederholt, sind Minderungsquoten von etwa 10-20 % je nach Intensität nicht unrealistisch. Nachts muss es grundsätzlich so still sein, dass der Mieter nicht in seinem Schlaf gestört wird. 

Wichtig: Die Miete ist nur dann gemindert, wenn der Mieter den Mangel – nichts anderes stellen die störenden häufigen Besuche regelmäßig dar – dem Vermieter anzeigt. Spätestens ab diesem Zeitpunkt hat der Vermieter nämlich die Möglichkeit, die Störungen durch die Touristen zu beseitigen. Dass dies dem Vermieter gegebenenfalls nicht möglich ist, ändert grundsätzlich nichts daran, dass Mieter die Störungen anzeigen muss. 

Das Landgericht Berlin weist in einem relativ aktuellen Urteil vom 28.1.2011 (Aktenzeichen 63 S 240/10) darauf hin, dass allein die Tatsache, dass Feriengäste in anderen Wohnungen ein- und ausgehen, die Miete der anderen Mieter nicht mindert. Erst wenn der Mieter konkrete Beeinträchtigungen (etwa Lärm, regelmäßige Partys, Gegröle, Schmutz oder Streitereien) durch die Touristen im Prozess nachweist, kann ein Prozess des Mieters gegen den Vermieter aufgrund Mietminderung wegen der Berlintouristen Aussicht auf Erfolg haben. 

Fachanwaltstipp Mieter: Sie müssen den Mangel unbedingt umgehend beim Vermieter anzeigen. Außerdem sollten Sie ein Lärmtagebuch führen, in dem sie die täglichen Belästigungen präzise notieren.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck Berlin 

8.2.2012

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte 

Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin

(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten) 

Berlin-Prenzlauer Berg: Prenzlauer Allee 189 (nahe Ecke Danziger Straße), 10405 Berlin

(S-Bahnhof Prenzlauer Allee)

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(S-Bahnhof Marzahn)

Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

Tel. (030) 4 000 4 999  

Mail: Berlin@recht-bw.de

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen

•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung

•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche

•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)

•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht

•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins

•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.) 

•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung

•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte

•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen

•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen 

•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung

•Kautionsrückforderung

•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)

•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen

•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage

•Berliner Räumung

•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen

•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen

•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)

•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter

•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)

•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution

•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung

•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge

•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters

•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc. 

•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit

•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags

•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)

•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)

•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot

•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)

•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)

•Begründung- und Verlängerungsoptionen

•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)

•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)

•Bestellung und Abberufung des Verwalters

•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)

•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)

•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan

•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum