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Feuchtigkeit und Schimmel im Keller: kein Minderungsrecht oder Schadensersatzanspruch des Mieters

Fachanwalt Mietrecht Berlin

Zum Urteil des Landgerichts Ansbach vom 11.08.2014, Az. 1 S 228/14, ein Kommentar von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Rechtsanwalt Bredereck:


Schadensersatzansprüche setzen ebenso wie das Recht zur Mietminderung das Vorliegen eines Mangels der Mietsache voraus. Entsprechende Mängel sind in der Regel dann vorhanden, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache („Istbeschaffenheit“) negativ von der vereinbarten Sollbeschaffenheit abweicht.

Trockene Wohnungen kann heute jeder erwarten. Tritt also innerhalb derselben Feuchtigkeit und in der Folge Schimmelpilz auf, stellt dies einen Mangel dar. Feuchtigkeit und Schimmel müssen also von niemandem mehr hingenommen werden.

Nicht so eindeutig stellt sich diese Problematik im Keller dar. Hier richtet sich eine Beurteilung maßgeblich nach der vertraglichen Vereinbarung, ob also der Mieter einen trockenen Keller erwarten konnte. Mietverträge werden aber nur selten entsprechende Regelungen enthalten. Das ist seitens der Vermieter fahrlässig, denn wer einen feuchten Keller vermietet, sollte im Mietvertrag wenigstens diesen Zustand auch vereinbaren. Ansonsten muss er spätere Ansprüche des Mieters befürchten.

Fachanwalt zum Fall:

Ich kann mich nur auf Pressemitteilungen beziehen, wonach die Mieter aufgrund von Feuchtigkeit im Keller die Miete gemindert und Schadensersatz mit der Begründung geltend gemacht hatten, dass Polstermöbel im Keller wegen der Feuchtigkeit zerstört worden seien.

Entscheidung des Landgerichts Ansbach:

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Im Jahr 1900, als das Gebäude errichtet wurde, habe nach den anerkannten Regeln der Technik eine Ablichtung des Kellers noch nicht zum Standard gehört. Dementsprechend durfte der Mieter, der einen Keller in einem solchen Haus mietet, ohne ausdrückliche Vereinbarung auch keinen trockenen Keller erwarten. Es liegt also kein Mietmangel vor und damit besteht auch kein Recht die Miete zu mindern. Wer in einen solchen Keller Polstermöbel einlagert, ist selbst schuld und kann bei Feuchtigkeitsschäden auch keinen Schadensersatz verlangen.

Bewertung des Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht:

Jedenfalls wenn sich im Mietvertrag keine ausdrücklichen Zusagen des Vermieters zur Beschaffenheit des Kellers finden und wenn auch solche Zusagen nicht bei Vertragsbeginn mündlich gemacht wurden, dürfte das Urteil im allgemeinen Trend liegen. Soweit allerdings keine Anzeichen für das Vorhandensein von Feuchtigkeitsbildung im Keller vorhanden waren, könnte man die Sache auch anders betrachten. Es kommt hier sehr auf den Einzelfall an. Die in der Presse vorgenommenen Vereinfachungen halte ich für irreführend. War zum Beispiel das Gebäude zu einem späteren Zeitpunkt im Kellerbereich saniert worden, wäre der Fall möglicherweise anders zu bewerten. Dann würden nämlich die anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Sanierung einschlägig sein.

Hinsichtlich der Schadensersatzansprüche wegen der verdorbenen Möbel könnte man eventuell ebenfalls zu einem anderen Ergebnis kommen. Zumindest wenn die Feuchtigkeit nicht ohne weiteres ersichtlich war, hätte der Mieter möglicherweise vom Vermieter im Rahmen dessen Nebenpflichten auf den Umstand hingewiesen werden müssen. Dann könnte der Vermieter wegen Verletzung dieser Nebenpflichten auch Schadensersatz schulden.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Ich rate Vermietern generell dazu, bereits im Mietvertrag darauf hinzuweisen, dass im Keller möglicherweise Feuchtigkeit auftreten kann und dass dieser daher zur Einlagerung von Gegenständen, die durch Feuchtigkeit verdorben werden können, ungeeignet ist. Dies gilt umso mehr dann, wenn aufgrund alter Bausubstanz die Gefahr besteht, dass sich tatsächlich Feuchtigkeit bildet.

Fachanwaltstipp Mieter:

Als Mieter dürfen sie nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass der Keller in einem älteren Gebäude dauerhaft trocken ist. Selbst wenn dies im Mietvertrag vereinbart wird, müssen Sie sich zumindest im Bereich von Schadensersatzansprüchen ein erhebliches Mitverschulden anrechnen lassen, wenn sie dort über einen längeren Zeitraum hochwertige Gegenstände einlagern und diese dann aufgrund von Feuchtigkeit beschädigt werden.

23.8.2014

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