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Ansprüche im Fall von Feuchtigkeitsschäden am gekauften Haus

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin zum Thema Hausverkauf: Muss der Verkäufer auf Feuchtigkeitsschäden oder auf sonstige Mängel der Immobilie ausdrücklich hinweisen? Sind Angaben im Maklerexposé verbindlich? Kann der Käufer im Falle des Unterlassens den Kaufvertrag anfechten, vom Vertrag zurücktreten, den Kaufpreis mindern oder Schadensersatz fordern.

Das Oberlandesgericht Koblenz hat hierzu in einer jüngeren Entscheidung (OLG Koblenz, Beschluss vom 13.11.2009, Az. 2 U 443/09) festgestellt: Grundsätzlich müssen Feuchtigkeitsschäden an der Immobilie beim Verkauf offenbart werden. Der Verkäufer eines Hauses ist verpflichtet, dem Käufer auch ungefragt einen derartigen Mangel mitzuteilen. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn er den bloßen Verdacht hat, es könnten infolge einer ihm bekannten mangelhaften Dacheindeckung in Zukunft Feuchtigkeitsschäden auftreten. Allerdings dürfen an die Auskunftspflichten des Verkäufers auch keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Wird zum Beispiel im Exposé eines Maklers ausgeführt, dass die Dacheindeckung erneuert wurde, darf der Käufer daraus nicht schließen, dass das Dach neu oder neuwertig ist. Angaben in einem Maklerexposé stellen grundsätzlich keine dem Verkäufer zurechenbare Zusicherung einer Beschaffenheit des Kaufgegenstandes dar.

Fachanwaltstipp Käufer: Seien Sie grundsätzlich vorsichtig im Vertrauen auf Angaben im Exposé eines Maklers. Prüfen Sie ggf. unter Hinzuziehung eines Sachverständigen, ob diese Angaben wirklich zutreffen. Lassen Sie sich diese Angaben ausdrücklich auch im notariellen Kaufvertrag zusichern.

Fachanwaltstipp Verkäufer: Wenn Sie dem Käufer Mängel des Hauses bzw. der Eigentumswohnung verschweigen, müssen Sie damit rechnen, dass dieser später seinerseits Rechte geltend macht. Der Käufer könnte den Kaufvertrag anfechten, vom Vertrag zurücktreten, den Kaufpreis mindern bzw. Schadensersatz fordern. Die sich hieran anschließenden Gerichtsprozesse sind in der Regel sehr aufwendig und teuer. Sie haben zusätzlich das Risiko, längere Zeit nicht über den Kaufpreis verfügen zu können.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin 

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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen

•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung

•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche

•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)

•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht

•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins

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•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

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•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc. 

•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit

•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags

•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)

•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)

•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot

•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)

•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)

•Begründung- und Verlängerungsoptionen

•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

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•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)

•Bestellung und Abberufung des Verwalters

•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)

•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)

•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan

•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum