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Die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung von Wohnraum wegen Zahlungsverzugs

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zu den Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung von Wohnraum wegen Zahlungsverzugs. Wie hoch muss der Zahlungsverzug sein, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen?

Bei Zahlungsverzug ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist nur dann möglich, wenn der Mieter mit seinen Mietzahlungen in einer bestimmten, im Gesetz festgelegten Höhe in Verzug ist. 

Das Gesetz bestimmt in § 543 BGB, dass eine fristlose Kündigung in zwei Fällen möglich ist.

Der erste Fall ist der, in dem der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Zahlung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Praktisch liegt dieser Fall vor, wenn der Mieter etwa die Januarmiete nur zur Hälfte (oder weniger) und im Februar etwas weniger als die Hälfte der Miete (oder weniger) überweist. Aus zwei aufeinander folgenden Monatsmieten muss sich also ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete ergeben. Dies ist in dem gerade beschriebenen Beispiel der Fall. Dann kann der Vermieter kurz nach dem 3. Werktag des Februars fristlos wegen Zahlungsverzugs kündigen. Wenn der Mieter dagegen etwa im Januar nur die Hälfte überweist und im Februar etwas mehr als die Hälfte, kann der Vermieter wegen des Zahlungsverzugs in diesen Monaten nicht fristlos kündigen. Wenn der Mieter dann auch im März etwas mehr als die Hälfte, aber nicht den vollen Betrag, überweist, kann ebenfalls (noch) nicht fristlos gekündigt werden. Zwar ist der Mieter mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand, der eine Monatsmiete übersteigt. Dieser Rückstand ergibt sich aber nicht aus zwei aufeinanderfolgenden Terminen. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied kürzlich, dass eine fristlose Kündigung wegen eines Zahlungsrückstandes, der eine Monatsmiete aber noch nicht zwei Monatsmieten erreicht, nur möglich ist, wenn dieser Rückstand sich aus 2 aufeinander folgenden Terminen ergibt (BGH, Urteil vom 23.07.2008, Aktenzeichen: XII ZR 134/06). 

Der zweite Fall ist wie folgt: Sollte der Zahlungsverzug insgesamt 2 Monatsmieten erreichen, ist irrelevant, ob dieser Rückstand sich aus zwei aufeinander folgenden Monaten ergibt, oder im Laufe der Zeit – etwa durch eine unberechtigte Kürzung der Miete im Laufe mehrerer Monate – entstanden ist. Dann kann der Vermieter nach der 2. Variante des § 543 BGB fristlos wegen Zahlungsverzugs kündigen. Wenn der Mieter also 10 % der Miete nicht zahlt – etwa weil er denkt, dass die Miete wegen (tatsächlich nicht vorhandener) Mängel gemindert sei –, kann der Vermieter erst nach 20 Monaten fristlos wegen Zahlungsverzugs kündigen. 

Fachanwaltstipp Mieter: Wenn Sie einmal einen finanziellen Engpass haben, müssen Sie dafür sorgen, dass Sie wenigstes die Hälfte der Miete überweisen und in keinem Fall jemals insgesamt 2 Monatsmieten im Rückstand sind. Achtung: Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch wegen geringerer Mietrückstände möglich. Zu den Möglichkeiten eines Zurückbehaltungsrechts an der Miete, um den Vermieter zur Beseitigung von vergeblich beanstandeten Mängeln zu bewegen, sollten Sie rechtlichen Rat einholen. 

Fachanwaltstipp Vermieter: Rechnen Sie den Zahlungsverzug nach den im Gesetz in § 543 BGB genannten Kriterien genau nach. Sprechen Sie neben einer fristlosen Kündigung vorsorglich immer auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus. Diese ist auch wegen geringerer Beträge unter Umständen wirksam und könnte Ihre Kündigung letztendlich „retten“. 

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin 

8.9.2011

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Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

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