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Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen gefälschter Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Legt der Mieter eine gefälschte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters vor, ist der getäuschte Vermieter später zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09. April 2014 – VIII ZR 107/13 –, juris.

Ausgangslage:

Viele Vermieter verlangen vor Abschluss eines Mietvertrages unter anderem eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Mieter. In einem solchen Dokument bescheinigt der bisherige Vermieter dem Mieter, dass dieser seine Miete immer pünktlich und vollständig gezahlt hat. Das Problem dabei: Viele Vermieter sind gar nicht bereit eine solche Bescheinigung auszustellen. Dies hat unterschiedliche Ursachen. Manchmal ist es der Ärger über einen Mieter, der seine Miete gemindert hat. Manchmal ist es aber auch einfacher Unlust zu dem bürokratischen Aufwand. Die Rechtsprechung gibt dem Mieter nur dann einen Anspruch auf eine solche Bescheinigung, wenn dies in der jeweiligen Region üblich ist. Ein solcher Anspruch durchzusetzen ist schon aufgrund des Zeitablaufes nahezu unmöglich. Bis man eine Bescheinigung hat, ist bei dem derzeitigen Wohnungsmarkt die Wohnung wohl in der Regel weg - eine für Mieter sehr missliche Lage. Ich empfehle in solchen Fällen immer die Kontoauszüge der letzten Jahre dem neuen potentiellen Vermieter freiwillig vorzulegen und auf diese Weise nachzuweisen, dass man die geschuldete Miete pünktlich und regelmäßig in voller Höhe gezahlt. Der eine oder andere Mieter scheint es aber mit der Wahrheit nicht so genau zu nehmen und fälscht eine solche Bescheinigung. Dies ist zum einen eine strafbare Urkundenfälschung und kann zum anderen zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses (und auch zu Schadensersatzansprüchen) führen.

Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte der Vermieter seinem Mieter die Wohnung fristlos gekündigt, weil dieser eine, wie sich im Nachhinein herausgestellt hatte, gefälschte Vermieterbescheinigung vorgelegt hat. Der Bundesgerichtshof sah die Kündigung als möglicherweise wirksam an. Die Vorlage einer solchen gefälschten Bescheinigung stelle eine erhebliche vorvertragliche Pflichtverletzung dar, die grundsätzlich auch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen könne. Der Bundesgerichtshof hat den Fall allerdings ans Landgericht zurückverwiesen. Das Landgericht muss aufklären, wann denn der Vermieter von der Fälschung Kenntnis erlangt hat. Der Vermieter könne jedenfalls nicht mehr drei Jahre nach Kenntniserlangung die Kündigung aussprechen. Die Kündigung wäre, wenn sie zu spät ausgesprochen wurde, gemäß § 314 Abs. 3 BGB bzw. wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben unwirksam.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Wenn Sie einen Grund für eine fristlose oder ordentliche Kündigung, insbesondere im Bereich der Vertragsverletzung des Mieters, haben, müssen Sie die Kündigung zeitnah zum Vertragsverstoß bzw. zu ihrer Kenntniserlangung vom Vertragsverstoß aussprechen. Das ist ständige Rechtsprechung Bundesgerichtshofs und im Ergebnis auch richtig. Andernfalls hätten Sie als Vermieter es ständig in der Hand, das Mietverhältnis fristlos zu beenden. Wenn Sie in Kenntnis vom Kündigungsrecht hiervon über längere Zeit nicht Gebrauch machen, kann man daraus schließen, dass sie das Mietverhältnis fortsetzen wollen. Daran sind sie dann auch gebunden.

Fachanwaltstipp Mieter:

Urkundenfälschung sollten Sie auf keinen Fall vornehmen. Natürlich ist die Verlockung groß, wenn man eine Wohnung unbedingt bekommen will, vom bisherigen Vermieter allerdings keine Mitschuldschuldenfreiheitsbescheinigung erhält, hier nachzuhelfen. Machen Sie dies auf keinen Fall. Ich habe oben dargestellt, wie man das Problem stattdessen lösen kann. Der Fall zeigt übrigens auch, dass sie im Falle ihrer eigenen Berechtigung zu einer fristlosen Kündigung (zum Beispiel wegen Vertragsverletzungen des Vermieters), vom Kündigungsrecht zeitnah Gebrauch machen müssen.

3.6.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen

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