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Was ist beim Kauf einer Immobilie zu beachten? Frage 10

Häufige Fragen zum Immobilienerwerb:

10. Was muss ich beachten, wenn ich ein vermietetes Objekt erwerbe, mit der Absicht es selber zu nutzen?

Folgende Konstellationen sind denkbar:

- Eigentumserwerb in der Zwangsvollstreckung

- Eigentumserwerb außerhalb der Zwangsvollstreckung

Eigentumserwerb in der Zwangsvollstreckung

Wenn der neue Eigentümer die Immobilie durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erwirbt, kann er die von dem Schuldner selbst bewohnte Immobilie sofort kraft des vollstreckbaren Zuschlagbeschlusses für die eigene Nutzung räumen lassen. 

Gegenüber dem Mieter der Immobilie hat der Ersteher einer Immobilie in der Zwangsvollstreckung ein Sonderkündigungsrecht.

Beim Sonderkündigungsrecht des Erstehers in der Zwangsvollstreckung ist zu beachten, dass dies für den Ersteher praktisch nur bei gewerblichen Mietern nützlich ist. Beim Geltendmachen des Sonderkündigungsrechts gegenüber dem Mieter von Wohnraum kann der Mieter seine sozialen Mieterrechte dem Sonderkündigungsrecht entgegenhalten. Der Mieter von Wohnraum ist also gegen ein Sonderkündigungsrecht nach dem Erstehen in der Zwangsversteigerung genauso geschützt, wie gegen eine ordentliche Kündigung oder Eigenbedarfskündigung des Vermieters. 

Praktisch besonders wichtig: Beim Sonderkündigungsrecht – welches grundsätzlich nur bei Gewerbemieträumen Sinn macht – muss auf die Frist geachtet werden. Das Sonderkündigungsrecht des Erstehers ist nur zum nächst zulässigen Termin möglich. Die Länge dieser Frist ist im Gesetz nicht genau benannt. Nach einem jüngeren Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 19.6.2009 (Aktenzeichen: 2 U 303/08) sind an die Länge dieser Frist keine überspannten Anforderungen zu stellen. Das OLG Frankfurt führt hierzu aus, dass dem Ersteher genügend Zeit gelassen werden muss, um unter Beachtung der erforderlichen Sorgfalt entscheiden zu können, ob ihm die Ausübung des Sonderkündigungsrechts möglich ist. Generell gilt: Je früher der Ersteher sein Sonderkündigungsrecht ausübt, desto weniger kommt der Mieter auf den Gedanken, dass die Frist zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts verstrichen sein könnte.

Eigentumswechsel außerhalb der Zwangsvollstreckung

Jeder neue Eigentümer hat – wie der Alteigentümer auch – das Recht, sein Mietverhältnis mit dem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Wenn der Mieter nach Eigenbedarfskündigung nicht auszieht, muss der neue Eigentümer Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben.