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Heizkostenabrechnung: bloße Schätzung des Vermieters führt nicht zu formeller Unwirksamkeit

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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin, im Interview mit Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Maximilian Renger: Ende 2016 werden zahlreiche Mieter mal wieder ihre Betriebskostenabrechnung erhalten haben. Im letzten Sommer ist ein Urteil des Bundesgerichtshofs zum Thema Heizkostenabrechnung ergangen, über das sich Vermieter gefreut haben dürften, Mieter dagegen eher weniger. Was hat der BGH da entschieden?

Fachanwalt Bredereck: Es ging dabei um die Frage, ob eine bloße Schätzung der Heizkosten durch den Vermieter als Grundlage für eine Abrechnung ausreicht oder aber diese bereits formell unwirksam macht.

Maximilian Renger: Formell unwirksam bedeutet was?

Fachanwalt Bredereck: Formelle Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung bedeutet nach der großzügigen Rechtsprechung des BGH zunächst einmal nur, dass  der Mieter in der Lage sein muss, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen. Das ist zu trennen von der materiellen Wirksamkeit, also der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung. Sind schon die Voraussetzungen der formellen Wirksamkeit nicht erfüllt, muss der Mieter dem Vermieter überhaupt nichts zahlen. Deshalb ist die Frage, wann genaue eine Abrechnung formell unwirksam ist, für Mieter durchaus interessant.

Maximilian Renger: Und was hat nun der BGH im Hinblick auf Schätzung der Heizkosten als Berechnungsgrundlage gesagt?

Fachanwalt Bredereck: Auch hier war der BGH wieder einmal sehr nachsichtig mit Vermietern und hat das nicht als Grund für eine formelle Unwirksamkeit gelten lassen. Der Vermieter muss demnach nicht erläutern, auf welche Weise er geschätzt hat oder Unterlagen beifügen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann.

Maximilian Renger: Was bedeutet das dann für den Mieter, der gegen die Heizkostenabrechnung vorgehen will?

Fachanwalt Bredereck: Der Mieter muss sich dann ausführlicher inhaltlich mit der Abrechnung auseinandersetzen und die materielle Unwirksamkeit derselben rügen. Das ist natürlich mit größerem Aufwand verbunden, als schlichtweg auf eine formelle Unwirksamkeit zu verwiesen, bei der keine Nachzahlung geschuldet wäre.

Maximilian Renger: Merken wir uns also, formelle Fehler bei Betriebskostenabrechnungen geltend zu machen, wäre zwar der einfache Weg, ist aber sehr schwierig.

Fachanwalt Bredereck: So sieht es aus.

02.01.2016

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