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Immobilienerwerb als Kapitalanlage

Immobilienerwerb als Kapitalanlage
Tipps von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

Wer sein Geld in Immobilien anlegen will, sollte sich zunächst klarmachen, dass er mit dem Erwerb regelmäßig Vermieter wird. Als solchen treffen ihn neben dem Recht die Miete einzunehmen vor allem auch zahlreiche Verpflichtungen. Verpflichtungen bedeuten immer auch Kosten. Wer z.B. vom Mietrecht keine Ahnung hat, wird in eine ehrliche Kalkulation auch Rechtsberatungskosten einstehen müssen. Wer die Immobilie nicht selbst verwalten will, muss die dafür entstehenden Kosten berücksichtigen. Es gibt also mit Sicherheit weniger aufwändige Geldanlageformen. Wer sich davon nicht abschrecken lässt, sollte weiter folgendes beachten:
Zunächst einmal sollte man sich umfassend über den Verkäufer informieren. Auf dem Markt tummeln sich viele schwarze Schafe, die mit der Veräußerung von so genannten „Schrottimmobilien“ ihr Geld verdienen. Immer dann wenn es besonders schnell gehen muss: Hände weg! Sehr verdächtig sind die Verkäufer, die sofort einen Notar (so genannte „Mitternachtsnotare“) an der Hand haben, der auch sofort und exklusiv einen Termin hat.
Weiter sollte sich der Käufer umfassend über die Immobilie und das Umfeld informieren. Wie ist der bauliche Zustand? Welche Instandhaltungsmaßnahmen sind erforderlich, welche Rückstellungen wurden dafür gebildet? Mängel am Objekt führen später zu Kosten und berechtigen den Mieter regelmäßig zur Mietminderung. Wie ist die Vermietbarkeit? Handelt es sich um eine Gegend mit hohen Leerstand? Ist das der Fall, muss man befürchten, bei dem Verlust des Mieters nur zu wesentlich schlechteren Bedingungen vermieten zu können.
Auch über den Mieter sollte man Bescheid wissen. Wurde die Miete immer pünktlich und in voller Höhe überwiesen? Mietminderungen deuten auf Mängel hin. Der Käufer sollte erforschen, ob es im Umfeld der Mietparteien zu gerichtlichen Auseinandersetzungen oder zu Anzeigen bei der Polizei oder beim Ordnungsamt gekommen ist. Sinnvoll ist es auch, zu recherchieren, ob es in dem Objekt in der Vergangenheit zu häufigen Mieterwechseln gekommen ist, oder ob die Mieterstruktur stabil ist.
Schließlich ist regelmäßig die Höhe der Miete sehr entscheidend. Bei Wohnraummietverhältnissen sind Mieterhöhungen nur in begrenztem Umfang (20 % der Nettokaltmiete innerhalb von drei Jahren) und nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig. Der neue Eigentümer tritt nahtlos in die Rechten und Pflichten des Alteigentümers. Hat dieser die Mieterhöhungsmöglichkeiten bereits ausgeschöpft, muss der Erwerber unter Umständen bis zu drei Jahren mit einer neuen Mieterhöhung warten.
Ist die Miete wiederum besonders hoch vereinbart, besteht die Gefahr, dass der Mieter irgendwann kündigt (Dreimonatsfrist) und dann nur noch eine marktübliche Miete erzielt werden kann. Ein Leerstand von einigen Monaten bringt jede Kalkulation durcheinander. Aus der Kapitalanlage zum Zwecke der Kapitalvermehrung wird dann sehr schnell Geldvernichtung.
Bei Gewerberäumen kommt es entscheidend auf den Mietvertrag an. Langfristige Mietverträge sind nur wirksam, wenn die Schriftform eingehalten wurde. Andernfalls kann sich der Mieter kurzfristig aus dem Vertragsverhältnis lösen. Kann dann ein neuer Mieter nur zu schlechteren Bedingungen oder gar nicht gefunden werden, entwickelt sich die Geldanlage ebenfalls rasch zum Albtraum.
Schließlich sollte man sich auch genau über den Verwalter des Objekts informieren. Welche Kriterien werden bei der Auswahl neuer Mieter zugrunde gelegt? Gab es häufiger Beschwerden und Rechtsstreitigkeiten?
Schließlich sollte man vor Abschluss des Kaufvertrages sowohl die Finanzierung als auch den Kaufvertrag selbst genau prüfen und sich gegebenenfalls rechtlich beraten lassen.
Berlin, den 29.1.2012
Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin