Fachanwalt Mietrecht Berlin ++ Mietrecht Berlin Kündigung Abfindung ++ Rechtsanwalt Mietrecht ++ Beratung Mietrecht ++ Eigenbedarfskündigung
Home

Jährliche Betriebskostenabrechnung – wichtige Hinweise für Mieter

Ein Artikel von Rechtsanwältin Anja Härtel:

Wenn wieder einmal die Abrechnung über die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen eintrifft, überlegen viele Mieter, ob die entsprechende Nachforderung wirklich gezahlt werden muss.

Hier bieten sich für Mieter verschiedene Ansatzpunkte für eine Überprüfung: Die Betriebskostenabrechnungen, die auch als Nebenkostenabrechnungen bezeichnet werden, müssen zum einen rechtzeitig beim Mieter eingehen und sowohl formell als auch materiell korrekt sein.

Rechtzeitigkeit:

Die Abrechnung über die von Ihnen gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen ist dann rechtzeitig eingegangen, wenn sie den Mieter innerhalb eines Jahres nach dem Ablauf des Abrechnungszeitraums erreicht. Dies ergibt sich aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. In den meisten Fällen wird das Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum vereinbart. Eine Abrechnung für das Kalenderjahr 2013 müsste also bis zum 31.12.2014 im Briefkasten des Mieters eingegangen sein. Eine erst am 2.1.2015 zugegangene Abrechnung käme zu spät mit der Folge, dass Sie als Mieter eine etwaige Nachforderung nicht bezahlen müssten.

Formelle Wirksamkeit:

Bei einer Abrechnung mit mehreren Wohneinheiten müssen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs folgende Mindestangaben enthalten sein:

• eine Zusammenstellung der Gesamtkosten
• die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
• die Berechnung des Anteils des Mieters und
• der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

Nur bei einer entsprechenden Abrede kann davon abgewichen werden. Hier ist zudem eine Überprüfung des Mietvertrages auf die Mindestangaben angezeigt. Fehlen diese, hat dies die Unwirksamkeit der Abrechnung zur Folge und Sie müssen die Nachforderung nicht bezahlen. Beachten Sie aber, dass für den Vermieter die Möglichkeit besteht, bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung vor Gericht eine korrigierte Abrechnung nachzuholen.

Materielle Wirksamkeit:

Der Vermieter darf nur umlagefähige und vertraglich vereinbarte Betriebskosten sowie tatsächlich angefallene Arbeiten abrechnen und hat dabei das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Vor diesem Hintergrund können allein inhaltliche Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung relevant werden. Um einzelne Kostenpositionen überhaupt bestreiten zu können, verlangen die Gerichte eine vorherige Einsichtnahme in die der Nebenkostenabrechnung zu Grunde liegenden Belege.

Dazu sollte der Mieter die Hausverwaltung entsprechend anschreiben und mitteilen, welche Positionen er in der Abrechnung konkret beanstandet und dass er hierzu die Belege sehen möchte. Sie haben aber nach der Rechtsprechung keinen Anspruch darauf, dass Ihnen der Vermieter die Belege zusendet. Unter Umständen müssten Sie zum Vermieter fahren und sich vor Ort die Belege ansehen.

Das Gebot der Wirtschaftlichkeit bedeutet nicht, dass der Vermieter immer den günstigsten Anbieter wählen muss. Er muss sich allerdings mehrere Angebote auf dem Markt eingeholt haben und mit guten Gründen für einen Anbieter entschieden haben.

Ergibt die Überprüfung sicher, dass die von Ihnen angezweifelten Positionen falsch oder unwirtschaftlich abgerechnet wurden, ist die Betriebskostenabrechnung in materieller Hinsicht nicht wirksam. Die Folge ist, dass auch der hierfür verlangte Nachforderungsbetrag nicht gezahlt werden muss.

27.05.2014

Ein Artikel von Rechtsanwältin Anjas Härtel. Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com