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Kann einem nachweisbar Kranken Mieter gekündigt werden, wenn ihn für seine Pflichtverletzung keine Schuld trifft?

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zur Vorwerfbarkeit einer vertraglichen Pflichtverletzung währen eines Mietverhältnisses. Kann einem alkoholkranken Mieter gekündigt werden, wenn ihn für seine Pflichtverletzung keine Schuld trifft? (Störung des Hausfriedens, Messi-Syndrom, (fristlose) Kündigung, Abmahnung)

Alkoholkranke Mieter riskieren wegen ihrer alkoholbedingten Ausfälle häufig die (fristlose) Kündigung ihres Mietverhältnisses. In Frage kommt eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens (wegen Lärm oder Auseinandersetzungen mit Mitmietern) oder eine Kündigung wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache bei dessen Verwahrlosung. 

Grundsätzlich gilt, dass der Mieter, dem eine vertragliche Pflichtverletzung (etwa Streitigkeiten mit Mitmietern oder Lärmbelästigung) vorgeworfen wird, schuldhaft gehandelt haben muss, bevor wegen dessen Verhalten mitrechtliche Konsequenzen gezogen werden können. Ein alkoholkranker Mieter, der im Delirium Mitmieter belästigt, kann grundsätzlich nichts für sein Verhalten. Daher wird man sagen müssen, dass ein solches Verhalten an sich nicht abgemahnt werden kann bzw. deswegen grundsätzlich keine (fristlose) Kündigung ausgesprochen werden darf. Anders ist es dagegen, wenn dem alkoholkranken Mieter vorgeworfen werden kann, dass dieser seine Sucht nicht nach Kräften therapiert. Dies entschied das Landgericht Berlin am 28.5.2010 (Aktenzeichen 65 S 521/09). In dem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall hatte eine alkoholkranke Mieterin – eine Ärztin – eine Suchttherapie abgebrochen. Während der Suchttherapie habe sie zudem Therapiemaßnahmen verweigert. Das Gericht stellte sich daher auf den Standpunkt, dass die weiteren alkoholbedingten Störungen des Mietverhältnisses (die Mieterin hatte in Trunkenheit eine Mitmieterin belästigt und bedroht) trotz ihrer Krankheit schuldhaft verursacht wurden. 

Fachanwaltstipp Vermieter: Bei regelmäßigen Störungen durch einen alkoholkranken Mieter kann es angebracht sein, nachzuforschen, ob eine Therapie abgebrochen wurde, bevor eine Kündigung ausgesprochen wird. Die Hürden für die Kündigung eines alkoholkranken oder in sonstiger Weise erkrankten Mieters (Messi-Syndrom) ist in der Praxis außerordentlich schwierig, wenn das Fehlverhalten Folge der Krankheit ist. 

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin 

8.9.2011

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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen

•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung

•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche

•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)

•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht

•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins

•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.) 

•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung

•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte

•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen

•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen 

•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung

•Kautionsrückforderung

•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)

•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen

•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage

•Berliner Räumung

•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen

•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen

•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)

•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter

•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)

•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution

•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung

•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge

•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters

•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc. 

•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit

•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags

•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)

•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)

•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot

•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)

•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)

•Begründung- und Verlängerungsoptionen

•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)

•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)

•Bestellung und Abberufung des Verwalters

•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)

•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)

•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan

•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum