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Kündigung des Mietverhältnisses wegen Diebstahls zulässig?

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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Im Arbeitsrecht ist ein Diebstahl des Arbeitnehmers als Straftat zulasten des Arbeitgebers als Kündigungsgrund anerkannt. Was gilt diesbezüglich im Mietrecht? Kann hier ein Diebstahl des Mieters eine Kündigung des Vermieters rechtfertigen?

Mietrecht dient Schutz des Mieters: Das Mietrecht ist insofern mit dem Arbeitsrecht vergleichbar, als es vielfach dem Schutz des Mieters dient, wie auch das Arbeitsrecht oftmals den Arbeitnehmer schützen will. Außerdem handelt es sich sowohl beim Arbeits-, als auch bei Mietverhältnis um sog. Dauerschuldverhältnisse. Nun lassen sich die ganzen speziellen Formalien, die im Arbeitsrecht im Rahmen einer verhaltensbedingte Kündigung zu beachten sind, nicht einfach auf das Mietrecht übertragen. Vergleichbar ist jedoch, dass der Vermieter, wie auch der Arbeitgeber, nicht ohne weiteres zu einer Kündigung berechtigt sein soll.

Kündigung bei gravierendem Verstoß gegen vertragliche Pflichten: Ein Kündigungsgrund liegt für Vermieter aber dann vor, wenn der Mieter gravierend gegen seine Pflichten aus dem Mietverhältnis verstoßen hat. Mitunter kann dann auch eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, regelmäßig wird der Vermieter aber zunächst eine Abmahnung aussprechen müssen.

Diebstahl kann auch im Mietrecht fristlose Kündigung rechtfertigen: Bei Verstößen, die so schwerwiegend sind, dass sie eine Straftat darstellen, kann jedoch, ähnlich wie auch im Arbeitsrecht, eine vorherige Abmahnung des Vermieters entbehrlich sein. Auch hier gilt, dass es dem Vermieter bei solch fundamentalen Vertrauensbrüchen regelmäßig nicht zuzumuten sein wird, das Rechtsverhältnis mit dem Mieter aufrecht zu erhalten. Das gilt für den Diebstahl ebenso wie z.B. für Beleidigungen des Vermieters durch den Mieter.

Problem der Beweisbarkeit: In der Praxis wird im Mietrecht regelmäßig das Thema der Beweisbarkeit der Vorwürfe eine Rolle spielen. Damit eine Kündigung einer gerichtlichen Überprüfung standhält, muss der Vermieter beweisen können, dass der Mieter etwas Bestimmtes entwendet hat und auch tatsächliche wusste, dass es sich dabei um Sachen des Vermieters handelte. Das gelingt Vermietern nicht immer. Sofern sie die Vorwürfe beweisen können, ist dann jeweils im Einzelfall zu prüfen, ob das Verhalten des Mieters einen so schwerwiegenden Verstoß darstellt, dass dem Vermieter jedes weitere Festhalten am Vertrag unzumutbar ist. In solchen Fällen ist dann auch eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung zulässig. Ganz generell gilt das für Fälle des Diebstahls aber nicht.

10.4.2017

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