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Kündigung gegenüber allen Mietern: Vermieter muss ggf. neuen Wohnsitz ermitteln

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Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter, zum Urteil des Landgericht Münchens vom 12.10.2016 (Az. 14 S 639/05).

Riskante Klausel zur Kündigungserklärung:
Zahlreiche Formularmietverträge von Vermietern enthalten eine Klauseln, die dem Vermieter in den Fällen, in denen mehrere Personen Parteien des Mietvertrages sind, erlauben soll, einem Mieter gegenüber mit Wirkung auch für alle anderen zu kündigen. Ob solche Klauseln wirksam sind, ist immer wieder Gegenstand von Diskussionen und wird durchaus unterschiedlich beurteilt. Ein aktuelles Urteil des Landgerichts München zeigt jedenfalls, dass es für Vermieter durchaus riskant ist, auf diese Weise vorzugehen.

Benachteiligung von umgezogenen Mietern: Das Landgericht München sieht darin nämlich eine unangemessene Benachteiligung der Mieter, die zwischenzeitlich umgezogen sind und demnach eine Kündigung des Vermieters, die an die entsprechende Adresse der vermieteten Wohnung geht, nicht erhalten konnten. In seinem Urteil hat das LG München demnach gefordert, dass der Vermieter ggf. auch den neuen Wohnsitz eines umgezogenen Mieters zu ermitteln habe, um auch ihm die Kündigung zuzustellen (vgl. Landgericht München, Urteil vom 12.10.2016, 14 S 639/05).

Vermieter sollten Risiko vermeiden: Das Urteil ist Grund genug für Vermieter sicherzugehen, dass sie eine Kündigung allen Parteien des Mietverhältnisses gegenüber bekannt machen. Sie profitieren zwar auf der einen Seite davon, mehrere Personen in den Mietvertrag aufzunehmen. Das ermöglicht ihnen nämlich die Miete ggf. von den anderen zu verlangen, sofern ein Mieter zahlungsunfähig ist. Dies ist jedoch dann auf der anderen Seite im Falle einer Kündigung ggf. mit zusätzlichem Aufwand verbunden. Den sollten Vermieter aber auf sich nehmen, da sie andernfalls riskieren, aus einem rein formalen Grund eine anschließende Räumungslage zu verlieren. Selbst wenn die Kündigung ansonsten wirksam gewesen wäre, scheitert der Vermieter dann allein aus dem Grund, dass er die Kündigung nicht allen Mietern gegenüber erklärt hat.

Interessant für gekündigte Mieter: Gleichermaßen interessant ist das Urteil natürlich auch für Mieter, die sich einer Kündigung ausgesetzt sehen. Ist die Kündigung nicht allen Mietern gegenüber bekannt gegeben worden, bietet sich hier ein reizvoller Angriffspunkt. Die Gerichte werden nämlich in einem folgenden Räumungsprozess dankbar auf einen solchen formalen Mangel zurückgreifen, um die Klage allein deswegen scheitern zu lassen. Das erspart nämlich weitere aufwändige Beweiserhebungen. Es lohnt sich also auf Mieterseite, auch im Falle einer zunächst scheinbar wirksamen Kündigung seine Optionen zu prüfen.

10.7.2017

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