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Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietrückständen

Einem Mieter wird gekündigt, nachdem sich insgesamt Mietrückstände über die Höhe einer Monatsmiete im Zeitraum eines halben Jahres angesammelt haben. Alexander Bredereck, Fachanwalt für Arbeits- und Mietrecht Berlin zu einem Urteil des Amtsgerichts Gummersbach, Urteil vom 26. Juli 2013 – 11 C 46/13 –.

Ausgangslage:

Werden Teile der Mietzahlungen aufgrund einer Mietminderung nicht entrichtet, kann der Vermieter unter Umständen das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug kündigen. Die Frage, ob das Mietverhältnis weiter Bestand hat, ist davon abhängig, ob die Mietminderung in der geltend gemachten Höhe tatsächlich bestand oder ein Zahlungsrückstand eine solche Höhe angenommen hat, die den Vermieter zur Kündigung berechtigt.

War die Mietminderung von Seiten des Mieters zu hoch angesetzt, konnte das Mietverhältnis früher dennoch gerettet werden. Der Mieter musste dafür innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die aufgrund der überhöhten Mietminderung rückständige Miete nachzahlen.

Rechtsgrundlage hierfür:

§ 569 BGB  Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund


 (3) 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
(§ 569 BGB in der Fassung vom 11.3.2013)

Durch Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes wurde hier dafür gesorgt, dass die Wirksamkeit der (ordentlichen) Kündigung unter Umständen nicht mehr durch die Zahlung des Rückstandes innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB beseitigt werden kann. Der Mieter verliert die Wohnung dann. Der eigentliche Zweck des Gesetzes – die Rettung der Wohnung – wird dann nicht mehr erreicht. Voraussichtlich wird durch den Gesetzesgeber hieran auch nichts geändert, da hinsichtlich der steigenden Bedeutung des Immobilienerwerbs für die Altersvorsorge auch der Eigentümer bzw. Vermieter, der die Immobilie häufig fremdfinanziert hat, geschützt werden soll. Mindert der Mieter die Miete und führt dies dazu, dass die Raten des Darlehensvertrages dann nicht mehr bedient werden können, kann es schnell zu einer Kündigung des Finanzierungsvertrages kommen.

Das Mietverhältnis kann also nicht sicher durch die Zahlung einer nachträglichen Zahlung aufrechterhalten werden. Dementsprechend kommt es im Einzelfall darauf an, ob die verminderte Mietzahlung als eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eingestuft wird. Dies würde zu einer wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses führen.

Die Entscheidung des AG Gummersbach, Urteil vom 26. Juli 2013 – 11 C 46/13 –:

Zahlt ein Mieter kurz nach Beginn des Mietverhältnisses über eine Dauer von einem halben Jahr Mietanteile nicht (insgesamt in Höhe von etwas mehr als einer Monatsmiete), weil er versucht, von ihm als Mängel betrachtete Gegebenheiten der Wohnung abgestellt zu bekommen, stellt dies keine nicht unerhebliche Pflichtverletzung i.S.v. § 573Abs. 2 Nr. 1 BGB dar  (AG Gummersbach, Urteil vom 26. Juli 2013 – 11 C 46/13 –, juris). Die dennoch ausgesprochene Kündigung ist unwirksam und der Mieter kann in der Wohnung bleiben.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Trotz der Entscheidung im vorliegenden Fall, sollten Sie nicht versäumen, bei überhöhten Mietminderungen eine fristlose und hilfsweise eine ordentliche Kündigung in Betracht zu ziehen. Dadurch wird zumindest der Druck auf den Mieter erhöht und bei Nachzahlung kann die Kündigung immer noch zurückgenommen werden.

Fachanwaltstipp Mieter:

Im Hinblick auf die derzeitige Gesetzeslage sollten sich Mieter darüber im Klaren sein, dass diese für sie äußerst nachteilig ist, soweit Mängel auftreten und deshalb eine Mietminderung geltend gemacht werden soll. Durch die herrschende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes werden Irrtümer über das Vorliegen bzw. die Höhe einer Mietminderung gnadenlos geahndet. Unterliegt man als Mieter hier einem Irrtum bezüglich des Bestehens eines zur Minderung berechtigenden Mangels oder der Höhe der Minderung, kann dies schnell zur zum Wohnungsverlust bei Kündigung des Vermieters wegen der Zahlungsrückstände führen.

Vorsichtshalber sollte daher immer überlegt werden, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und zusammen mit einer Instandsetzungsklage die wegen der Minderung überzahlte Miete zurückzufordern. In diesem Falle riskiert man zumindest nicht den Bestand des Mietverhältnisses. In Zeiten deutlich steigender Mieten und damit erheblich höhere Kosten bei der Neuanmietung von Mietraum, ein nicht zu unterschätzender Vorteil.

01.10.2013

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Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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